埼玉県内で今の家を売って新しい住まいに移る住み替えでは、新しい住宅ローンをいくら借りるかが資金計画の中心になります。その額は、新居の価格と購入にかかる費用から、今の家を売ったあとの手取りと自己資金を引いた残りで見当をつけられます。

手取りは、売却額から今の住宅ローンの残高と売却にかかる費用を引いた額です。売却額の見込みが外れると、手取りが変わり、新しく借りる額もその分ずれます。本記事は、この引き算の中身と、見込みがずれたときの確かめ方に絞って整理します。売り先行と買い先行の進め方の違いや、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係は、東京で住み替えるときの住宅ローンと売却の特例で解説しています。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・新居の価格から手取りと自己資金を引いて出す、新しく借りる額
• ・売却額から残高と売却の費用を引いて出す、売却後の手取り
• ・売却の見込みを低めに置いて確かめる、借入額の幅
• ・埼玉県の平均成約価格とフラット35の総返済負担率の要点
• ・埼玉で住み替えを相談できる窓口

新居の価格と購入の費用から、売却後の手取りと自己資金を引いた残りが新しく借りる額

住み替えで新しく組む住宅ローンの額は、次の3つの数字を順にそろえると見当がつきます。

3つのうち、新居にかかるお金と自己資金は自分で決めやすい数字です。一方、売却後の手取りは家が売れるまで確定しません。そのため、住み替えの資金計画では、手取りの見込みをどう置くかで借入額の見通しが大きく変わります。

手取りがマイナスになる家の売り方は、今の家から新居への住み替えの資金計画で取り上げています。

売却額から残高・仲介手数料・印紙税・抹消登記の費用・税金を引いて出す売却後の手取り

売却後の手取りを出すときは、売却額から今の住宅ローンの残高を引くだけでは足りません。売却の際には、次のような費用がかかります。

• ・仲介手数料：売買契約を結んだ場合に不動産会社へ支払う
• ・印紙税：売買契約書に貼り、売買金額に応じて額が決まる
• ・抵当権抹消の登記費用：住宅ローンが残っている場合に必要で、司法書士への報酬が別にかかる
• ・譲渡所得への税金：売って利益が出た場合にかかる

今の住宅ローンの残高は返済予定表や金融機関の書類で、売却額の見込みは不動産会社の査定で確かめられます。査定のときに売却の費用の見込みもあわせて出してもらうと、手取りの見込みが一つの数字になります。売却の費用の一覧は、よくあるご質問の「売却にはどのような費用がかかりますか？」にもまとめています。

税金は、利益が出なければかかりません。利益が出た場合も、住んでいた家を売ったときは3,000万円を上限に差し引ける特例がありますが、確定申告が必要なことなど条件があります。条件は国税庁の案内で確かめ、具体的な税額は税務署や税理士に試算してもらいましょう。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

売却の見込みを高く置くほどずれる借入額、査定額より低く売れた場合も成り立つかの確認

新しく借りる額は、売却後の手取りが減った分だけ増えます。売却の見込みを査定額の高めに設定して計画を組むと、実際の売却額が見込みに届かなかったとき、借入額の見込みもその分ずれます。この関係は、相場が上がっている時期でも下がっている時期でも同じです。

そこで、査定額をもとにした計画とは別に、少し低い売却額でも計画が成り立つかを確かめておきましょう。たとえば売却額が見込みより100万円低かった場合、手取りもおおむね同じだけ減り、新しく借りる額の見込みはその分増えます。増えた額でも返済を続けられるか、自己資金で補えるかを先に書き出しておくと、売却の値段を決める際に迷いにくくなります。

今の家を先に売る進め方では、売却額が決まってから購入に進むため、手取りの数字を確定させてから借入額を決められます。購入を先に進める場合は、手取りが見込みのまま新しい住宅ローンを申し込むことになります。住宅ローンが残っている家を売るときの流れは、住宅ローン返済中の家の売却手順と注意点でまとめています。

売る家と買う家で分けて見る埼玉県の平均成約価格と、借入額が決まった後に確かめる総返済負担率

東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、埼玉県の平均成約価格は、中古戸建住宅が2,456万円、新築戸建住宅が3,676万円でした。2つは別々の物件の集計で、差の1,220万円は目安にとどまります。実際の値段は場所・広さ・築年数で変わるため、売る家は査定、買う家は物件ごとの価格で数字をそろえましょう。

借りる額が決まったら、返済の割合が基準に収まるかを確かめます。住宅金融支援機構のフラット35では、年収に占める年間の返済額の割合（総返済負担率）を、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下としています。計算にはフラット35以外の住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどの返済も含まれるため、今の家を売る前に申し込む場合は、今の住宅ローンの返済も合わせて見られます。民間の金融機関の住宅ローンは、それぞれ基準が異なります。

埼玉県で審査に通らない理由と返済負担率の考え方は埼玉で住宅ローンが通らない理由と対策で、埼玉の物件価格と年収から逆算する借入額は埼玉の自営業者の住宅ローン審査と必要書類で取り上げています。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
※参考：【フラット35】ご利用条件（住宅金融支援機構）

売却の査定と新しい住宅ローンの見通しを並べて検討できる、センチュリー21 住宅ファクトリーの住み替え相談

売却後の手取りと新しく借りる額は、片方が動くともう片方も動きます。売る家の査定と新しい住宅ローンの見通しを別々の窓口で進めると、2つの数字を自分で突き合わせることになります。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、売却の査定と購入のご紹介をひとつの窓口でお受けしています。住宅ローンが残っている場合は残りの金額と査定額の差もお調べし、ほかにお借入がある買い替えでは、新しい住宅ローンとあわせて最大500万円までの1本化をご検討いただける場合があります。進め方の考え方はよくあるご質問の「売却と購入は、どちらを先に進めるとよいですか？」に掲載しています。

埼玉県内のご相談は、さいたま市大宮区桜木町1丁目378のセンチュリー21 住宅ファクトリーの大宮住宅ローン相談センターで受け付けています。ご来店は、事前にご予約いただいております。お電話・メール・LINEでのご相談も受け付けています。今の家の査定は、売却・買い替え相談のページから物件の種類や所在地、売却の予定時期などを入力して申し込めます。

埼玉で住み替えを考え始めたら、査定と住宅ローンをまとめてセンチュリー21 住宅ファクトリーにご相談ください。

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埼玉で住み替えと住宅ローンを考える方からのよくある質問

今の家が査定額より低く売れた場合、新しく借りる額はどう変わりますか？

今の家が査定額より低く売れた場合は、売却後の手取りが減り、新しく借りる額の見込みはおおむねその分だけ増えます。増えた額で返済を続けられるか、自己資金で補えるかは、計画の段階で確かめておくと安心です。今の家を先に売る進め方なら、売却額が決まってから借入額を決められます。

今の家が住宅ローンの残高より低くしか売れない場合、新しく借りる額はどうなりますか？

今の家が住宅ローンの残高を下回る金額でしか売れない場合は、売却後の手取りがマイナスになり、その分も含めて資金を用意する必要があります。足りない分を自己資金で補うか、金融機関との調整が必要になり、希望の時期に売れないこともあります。売却を考える段階で、残高と査定額の差を確かめておきましょう。

売却で利益が出た場合の税金はどこで確かめればよいですか？

売却で利益が出た場合の税金は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」や税務署で確かめられます。住んでいた家を売ったときは、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を上限に差し引けますが、確定申告が必要です。新しい家の住宅ローン控除と同時に使えない場合もあるため、税務署や税理士に試算してもらいましょう。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

住み替えの順番や売却の費用など、ご相談前によくいただく質問への回答はよくあるご質問に、実際にご相談いただいた方の感想はお客様の声に掲載しています。

新しく借りる額の見当は、今の家の査定額と住宅ローンの残高が分かればつけられます。2つの数字をそろえるところからご相談ください。

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