埼玉県で自営業・個人事業主の方が住宅ローンを組む場合、会社員と同じ審査項目に加えて、確定申告で示した所得をもとに返済能力が判断されます。自営業だから一律に断られるわけではなく、所得の示し方と書類のそろえ方で結果が変わります。

埼玉県の中古マンションや中古戸建住宅の成約価格は首都圏平均より低く、物件価格が抑えめな分、借入額の計画も立てやすい地域です。審査の仕組みを先に知っておけば、物件を決めてから慌てることも少なくなります。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・自営業者の住宅ローン審査で見られる項目
• ・埼玉県の物件価格と借入額の目安
• ・審査の前にそろえておきたい書類と準備
• ・開業年数が短い場合や赤字決算の場合の考え方
• ・埼玉で自営業者が相談できる窓口

埼玉の自営業者の住宅ローン審査で問われる確定申告の所得と返済負担率

自営業者の審査で見られる項目は、会社員と大きくは変わりません。違いは、毎月の給与ではなく確定申告の所得で返済能力を判断される点です。

雇用形態を見る702機関のうち自営業者を対象外とするのは10機関

国土交通省が2026年3月に公表した民間住宅ローンの実態調査では、回答した994の金融機関が融資を行う際の審査項目のうち、自営業者の審査に関わる主な項目を挙げた割合を並べると、下のグラフになります。

雇用形態を審査項目にしている702機関に具体的な扱いを尋ねた回答（複数回答）では、「自営業者は対象外」は10機関でした。「派遣社員は対象外」の368機関、「契約社員は対象外」の312機関と比べると少数です。自営業であること自体よりも、年収や返済負担率などほかの審査項目を満たせるかが、結果を分けることになります。

※参考：令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書（国土交通省）

売上ではなく確定申告の所得金額で判断される審査上の年収

自営業者の場合、審査で使われる年収は売上ではなく、確定申告で示した所得です。フラット35では、事業所得、不動産所得、給与所得などの所得金額を合計した額を年収として扱います。

経費を多く計上して所得を低く抑えると、税金は少なくなる一方で、審査上の年収も下がり、借りられる金額が小さくなります。住宅の購入を考え始めたら、数年先の確定申告の内容も含めて、税理士と相談しながら所得の示し方を考えておくと安心です。自営業・個人事業主の審査の基本は、自営業・個人事業主が住宅ローン審査に通るためのポイントでも解説しています。

車のローンやカードローンも合算される返済負担率30％・35％以下

返済負担率は、年収に占めるすべての借入の年間返済額の割合です。フラット35の基準では、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下です。計算には住宅ローンのほか、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどの返済も含まれます。

仕事で使う車のローンやカードの分割払いも、申込みの前に一覧にしておけば、借入額の見通しが立ちます。

※参考：【フラット35】ご利用条件（住宅金融支援機構）

首都圏平均より低い埼玉の物件価格と、年収から逆算する借入額

東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、埼玉県の成約価格の平均は次のとおりです。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

中古戸建住宅で首都圏平均より約1,460万円、新築戸建住宅で約860万円低く、同じ所得でも借入額を抑えた計画を立てやすい水準です。

年収から借入額の目安を出すときは、返済負担率から逆算します。たとえば所得が500万円の場合、返済負担率35％なら年間の返済額の上限は175万円、月あたり約14万6,000円です。ほかの借入がある場合は、その返済額を差し引いた残りが住宅ローンに使える金額になります。

参考として、所得（年収）600万円、審査金利3.0％、返済期間35年で試算すると、借入可能額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。埼玉県の新築戸建住宅の平均成約価格は3,676万円のため、所得や他の借入の状況によっては、借入額に余裕を残した資金計画も立てられます。年収と借入額の関係は、住宅ローンは年収の何倍が目安？返済負担率についても解説で詳しく取り上げています。

自営業者が審査の前に整えておきたい書類と借入の整理

自営業者は会社員より提出書類が多くなります。審査の途中で書類が足りずに止まらないよう、申込みの前にそろえておくことが近道です。

金融機関によっては直近2年分を求められる確定申告書と納税証明書

自営業者の所得は、確定申告書と納税証明書で確認されます。求められる年数は金融機関によって違い、たとえばドコモSMTBネット銀行のフラット35では、事業所得がある方に次の書類を直近2年分求めています。

• ・確定申告書（収支内訳書・青色申告決算書を含む一式）のコピー
• ・所得税の納税証明書（その1、その2）の原本

必要な年数や書類は金融機関ごとに違うため、申込み先が決まったら、何年分が必要かを早めに確かめておきましょう。

国税庁によると、納税証明書の「その1」は納付すべき税額・納付した税額・未納税額などを、「その2」は所得金額を証明するものです。住宅ローンの申込みで「その1」と「その2」の両方を求められるのは、所得の金額と、税金の納付状況の両方が書類で示されるためです。申込みの前に、所得税に未納がないかも確かめておきましょう。

納税証明書は、住んでいる地域を所轄する税務署の窓口のほか、e-Taxを使ってオンラインでも請求できます。複数年分を求められる場合に備えて、まとめて取り寄せておくと手間が省けます。

※参考：納税証明書の交付請求手続（国税庁）

※参考：【フラット35】お申込み時の必要書類（ドコモSMTBネット銀行）

申込み前に書き出しておきたい借入の残高と返済の状況

先の国土交通省の調査では、72.5％の金融機関が「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」を審査項目にしています。カードローンや消費者金融、リボ払いなどの借入の残高と、これまでの返済の状況も見られます。

どの借入がいくら残っているかを書き出し、返済予定表をそろえておくと、借入額の見通しと対策を具体的に相談できます。借入がある場合の考え方は、借金があっても住宅ローンは組めるかで整理しています。

開業1年・親子での借入・赤字決算から購入に至った実例

開業して間もない場合や、法人の決算が赤字の場合は、審査の進め方に工夫が要ります。自営業の事業年数をどう扱うかは金融機関によって違うため、開業年数が短い場合は、どの金融機関に申し込むかを相談しながら決めることが大切です。

センチュリー21 住宅ファクトリーの借入事例には、次のような自営業・会社経営の方の事例があります。

開業1年の方は「どの不動産会社に行っても難しいと言われ諦めていました」と振り返っています。65歳の自営業の方は、パートで働くお子さんと親子でローンを組み、中古戸建住宅を購入しました。赤字決算の会社の代表の方は、銀行に断られたあとに相談し、4件あった借入を住宅ローンと1本にまとめて新築戸建住宅を購入しました。法人を経営している方の審査は、法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準や必要書類も解説で詳しく取り上げています。

さいたま市大宮区の大宮住宅ローン相談センターで受けられる対面相談

自営業者の住宅ローンは、所得の示し方、書類のそろえ方、申込み先の選び方が組み合わさって結果が決まります。ひとりで金融機関を回るより、審査の進め方と物件探しを一緒に相談できる窓口があると、やり直しを減らせます。

センチュリー21 住宅ファクトリーは、さいたま市大宮区桜木町に大宮住宅ローン相談センターを設けており、埼玉県内で住まいを探す方の対面相談に応じています。横浜本社、東京オフィス、千葉住宅ローン相談センターと合わせた4拠点で、神奈川県・東京都・千葉県・埼玉県の1都3県に対応しています。

自営業の方の場合は、納税証明書や確定申告書をもとに借入が可能かどうかを確認し、住宅ローンのご相談から審査、物件のご紹介、お引渡しまで同じ窓口でお手伝いします。消費者金融・カードローン・マイカーローン・リボ払い・奨学金などのお借入は、最大500万円まで住宅ローンと1本化するご相談も受け付けています。ご相談は電話・メール・LINEのいずれからでも何度でも無料です。

無料相談は、主に次の5つの段階で進みます。

• ・1. 無料相談のお申込み（メール・電話・LINE）
• ・2. 初回相談（メール・電話・ご来店）
• ・3. 住宅ローンの審査を通すための戦略立案
• ・4. 事前審査
• ・5. 物件見学

事前審査を物件見学の前に置いているため、借りられる金額の見通しを持ったうえで住まいを探せます。埼玉で審査に通らなかった場合の考え方は、埼玉で住宅ローンが通らない理由と対策でも紹介しています。

埼玉で自営業の住宅ローンに不安がある場合は、大宮住宅ローン相談センターを含め、センチュリー21 住宅ファクトリーへご相談ください。

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埼玉で自営業の方が住宅ローンを組む際のよくある質問

開業して1年でも住宅ローンは組めますか？

開業して1年でも、住宅ローンを組める場合があります。事業年数の扱いは金融機関によって違うため、申込み先の選び方が大切です。センチュリー21 住宅ファクトリーの借入事例には、開業1年・年収408万円で3,600万円を借り入れた自営業の方の事例があります。

経費を多く計上していると審査に不利になりますか？

経費を多く計上して所得が低くなると、審査で使われる年収も低くなるため、借入可能額が小さくなります。税金の負担と借入額のどちらを優先するかは、購入の時期から逆算して決めることが大切です。購入を考え始めた段階で、税理士や住宅ローンの相談窓口に確認しておけば、確定申告の内容を早めに整えられます。

税金に未納があっても住宅ローンは組めますか？

未納の税金が残っている場合は、申込みの前に納めておくことをおすすめします。納税証明書の「その1」には未納税額も記載されるため、未納があることは金融機関にも伝わります。いつまでに納めれば申込みに間に合うかを相談窓口で確認しておくと、購入の時期を決めやすくなります。

個人名義の借入があっても住宅ローンは組めますか？

個人名義のカードローンやマイカーローンがあっても、返済負担率が基準内に収まれば住宅ローンを組むことは可能です。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、こうしたお借入を最大500万円まで住宅ローンと1本化するご相談を受け付けており、返済先をまとめて毎月の返済額を見直す方法を一緒に考えます。横浜市で40代の自営業の方が、ローンを組めるか不安だったと振り返る声はお客様の声で、自営業の方のご相談についての疑問はよくあるご質問でもご覧いただけます。

確定申告書をお持ちいただければ、借入の見通しから一緒に確認します。まずは無料相談をご利用ください。

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