千葉県内では、住宅ローンの事前審査・本審査で希望通りの結果が出ない相談が少なくありません。原因は年収不足だけでなく、返済負担率の基準、個人の信用情報、他社の借入状況など複数の要因が重なるケースが多くあります。

国土交通省の調査では、完済時年齢や健康状態、年収、返済負担率などが審査で重視されています。千葉県内は中古マンション・中古戸建住宅の相場が首都圏平均より抑えられている一方、借入希望額と返済能力にずれがあると審査基準に届かないことがあります。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・千葉県内で住宅ローンが通らない主な原因
• ・返済負担率や信用情報、在籍確認で見られるポイント
• ・頭金の上乗せや申込み先の見直しといった対策
• ・複数の借入を住宅ローンに1本化する方法
• ・千葉県内の相談窓口

土地面積の広さが押し上げる千葉の総借入額

審査基準は金融機関ごとに異なりますが、共通して重視される項目があります。国土交通省が民間金融機関1,000社超に行った調査では、融資審査で考慮する項目として完済時年齢(98.5％、80歳未満が目安)、健康状態(96.6％、団体信用生命保険への加入可否に関わる)、借入時年齢(96.0％、65歳未満が目安)、年収(94.0％、150万円以上が目安)、勤続年数(93.6％、1年以上が基準)、返済負担率(92.0％、40％以内が上限)、担保評価(91.8％)の回答が多く挙げられました。

東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年調査によれば、千葉県内の中古マンション成約価格は平均2,865万円（1平方メートルあたり39.84万円）、中古戸建住宅は平均2,517万円です。首都圏平均（中古マンション5,200万円、中古戸建住宅3,917万円）より抑えられていますが、中古戸建住宅は平均土地面積200.36平方メートルと首都圏平均（147.64平方メートル）より広く、総借入額が膨らみやすい点に注意が必要です。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（国土交通省）

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

土地面積が広い分、頭金や自己資金の準備状況によって返済負担率への影響も大きくなりやすいため、物件を決める前の段階から返済計画を具体的に立てておくことが対策になります。

年収600万円なら年間返済額210万円が返済負担率の上限

返済負担率は年収に占める年間ローン返済額の割合です。フラット35の基準では年収400万円未満は総返済負担率30％以下、400万円以上は35％以下に抑える必要があります。総返済負担率には住宅ローンのほか自動車ローンやカードローンなど他の借入れの返済額も合算されます。

物件価格が想定より高い場合や他社からの借入れが残っている場合は、返済負担率の基準を超えて審査に通らないことがあります。

フラット35特有の審査基準や落ちた場合の対処法は、フラット35特有の審査基準や落ちた場合の対処法は、フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法で解説しています。

※参考：年収による借入額などの制限はありますか（フラット35）

少額の延滞も一定期間残る個人信用情報の記録

次のような支払いに延滞があった場合、延滞の記録が個人信用情報機関に登録され、一定期間残ることがあります。少額の支払いの遅れも登録対象になり得る点は見落とされがちです。

• ・クレジットカードの分割払い、リボ払い
• ・スマートフォンの分割払い
• ・キャッシング
• ・奨学金の返済
• ・その他各種ローン

国土交通省の調査でも、『カードローン等の他の債務の状況や返済履歴』は次のとおり多くの金融機関が審査項目として考慮しています。

収入や勤続年数の条件を満たしていても、過去の返済履歴が審査結果に影響するケースは珍しくありません。申込み前に信用情報機関の窓口で自分の信用情報を確認しておく方法もあります。

来店相談で棚卸しできる複数社からの借入状況

他社の借入状況は返済負担率に直接影響し、重要な確認事項です。消費者金融やマイカーローンなどが複数残っていると、新規借入枠が圧迫され希望額に届かないことがあります。借入件数が多いほど契約書や返済予定表をそろえる手間も増えるため、申込み前に一覧化しておくと審査の進め方を相談しやすくなります。整理したい方に向けて、千葉住宅ローン相談センターでは来店による対面相談を通じて棚卸しから審査対策まで確認できます。

電話一本で完了することが多い勤務先への在籍確認

本審査の段階では、申込者が申告した勤務先に実際に在籍しているかを確認する在籍確認が行われるのが一般的です。電話で名前や生年月日など簡単な項目を確認するだけで完了することが多く、申込者本人が電話に出られなくても在籍していることが確認できればその場で終わります。健康保険証や給与振込の記録などの書類で確認できる場合は、電話をかけずに済ませる金融機関もあります。在籍確認の連絡が来ると身構えてしまう方もいますが、身元を偽っていないかを確認する事務的な手続きのため、通常の勤務状況であれば心配する必要はありません。

頭金の上乗せと複数金融機関への申込みという対策

国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査では、住宅取得時の自己資金比率は既存（中古）戸建住宅47.3％、既存（中古）集合住宅（マンション）47.9％、分譲戸建住宅30.4％、分譲集合住宅48.3％です。頭金や自己資金を増やし借入額を抑えることは、返済負担率を基準内に収める対策の一つです。頭金なしで住宅ローンを組む場合の審査への影響は、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットで整理しています。

※参考：令和5年度住宅市場動向調査（国土交通省）

夫婦や親子で収入を合算するペアローンや収入合算を利用すれば、1人の年収では届かない借入可能額を引き上げられる場合があります。ただし収入合算者にも勤続年数などの条件が課されるため、審査項目が増える点に注意が必要です。借入可能額の考え方は、世帯年収1,000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画で解説しています。

審査基準は金融機関ごとに異なります。国土交通省の調査では、審査方式についてスコアリング方式（データを点数化して判断する方式）を中心に採用する金融機関、一部採用する金融機関、依らない金融機関に分かれており、内訳は次のとおりです。

1つの金融機関で届かなくても、複数の金融機関へ申し込むことで結果が変わる可能性があります。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（国土交通省）

返済期間の見直しで圧縮できる1本化後の返済額

複数の借入れが残っている状態は、審査だけでなく家計にも影響します。1本化には貸金業法上の総量規制に関わる条件があります。

貸金業法では、個人の借入総額が年収の3分の1を超える場合、新たな借入れを原則禁止する総量規制があります。ただし借り手の利益を損なわない一定の借換えは、総量規制の対象外となる例外貸付けとして認められています。日本貸金業協会の基準では、対象は貸金業者からの借入債務（銀行からの借入れは対象外）で、次の4つの条件を満たす必要があります。

※参考：総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります（日本貸金業協会）

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、次のような複数の借入れを住宅ローンと1本化する仕組みを取り扱い、対象となる借入れの上限は最大500万円です。

• ・消費者金融
• ・カードローン
• ・マイカーローン
• ・リボ払い
• ・奨学金

複数社への返済が重なっている場合、1本化して返済期間を見直すことで返済額を圧縮でき、返済負担率を基準内に収めやすくなります。返済期間を延ばすと総支払利息が増えるため、試算内容を確認して判断することをお勧めします。

4拠点体制と千葉住宅ローン相談センターの来店対応

神奈川・東京・千葉・埼玉の1都3県に対応する不動産会社は、地域ごとの審査傾向や相場感を横断的に把握できる点が強みです。複数エリアでの取引実績を踏まえ、金融機関ごとの基準や物件エリアに応じた提案を受けられます。神奈川で審査に通らなかった場合の選択肢は神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段で紹介しており、1都3県で共通する審査対策の考え方を確認できます。

センチュリー21 住宅ファクトリーは次の4拠点を構え、千葉住宅ローン相談センターでは来店による対面相談が可能です。

• ・横浜本社
• ・東京オフィス
• ・千葉住宅ローン相談センター
• ・大宮住宅ローン相談センター

相談から審査対策、物件紹介、引き渡しまで同じ窓口で進められる点も、会社選びの基準になります。相談は電話・メール・LINEのいずれからでも何度でも無料で受け付けており、しつこい営業を行わない方針です。

センチュリー21 住宅ファクトリーは世界80ヶ国・11,000店舗の不動産ネットワークに加盟しています。無料会員登録「CENTURY21 MEMBERS」で会員限定物件を確認できるほか、「住宅ローン内緒話」など審査・資金計画に関する会員限定コンテンツも活用できます。

千葉で住宅ローンの審査に不安がある場合は、千葉住宅ローン相談センターでの対面相談を含め、センチュリー21 住宅ファクトリーへご相談ください。

住宅ローン無料相談へ進む

千葉で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒の借入がある場合、住宅ローンの審査にどう影響しますか

配偶者や家族に伝えていない借入れも、個人信用情報機関への照会で金融機関に把握されます。申込内容と信用情報に食い違いがあると審査に不利に働くため、事前に借入状況を整理し、1本化の選択肢を含めて相談窓口で確認しておくと安心です。詳細を家族に知らせずに整理する相談も可能なため、内緒にしたい事情がある場合こそ早めの相談が有効です。

派遣社員や自営業者でも千葉で住宅ローンの審査に通りますか

国土交通省の調査では雇用形態を審査項目とする金融機関のうち、派遣社員対象外が425社、自営業者対象外は10社にとどまります。雇用形態だけで一律に通らないわけではなく、勤続年数や年収、確定申告内容などを踏まえ個別に判断されます。法人経営者に固有の審査基準や必要書類は、法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で取り上げています。

年収600万円で借入できる住宅ローンの目安はいくらですか

年収600万円、返済期間35年で試算すると、借入可能額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。実際の額は他社の借入状況や返済負担率の基準、金融機関ごとの審査方針で変動するため、あくまで参考値です。

住宅ローンの審査に通らなかった理由は教えてもらえますか

金融機関は、審査に通らなかった具体的な理由を伝えないのが一般的です。個人の信用情報に問題があったのか、返済負担率が基準を超えたのか、金融機関側から詳しい説明がないまま結果だけが通知されるケースがほとんどです。理由に心当たりがない場合は、信用情報機関の窓口で自分の信用情報を確認し、記録に誤りがないかを確かめる方法もあります。

千葉住宅ローン相談センターでの相談は何度でも無料ですか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は、電話・メール・LINE、対面のいずれも何度でも無料です。しつこい営業を行わない方針のため、審査に不安がある段階からでも気軽に相談できます。

千葉で住宅ローンの審査に関する悩みは、センチュリー21 住宅ファクトリーの千葉住宅ローン相談センターでも受け付けています。

住宅ローン無料相談へ進む

埼玉県内で住宅を探すなかで、住宅ローンの事前審査や本審査に通らず、次の一歩に迷っている人は少なくありません。審査では年収だけでなく複数の項目が確認されており、一つの数字だけで結果が決まるわけではありません。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・埼玉県内で住宅ローンが通らない主な原因
• ・返済負担率や信用情報で確認されているポイント
• ・審査に通らなかった場合の3つの対策
• ・複数の借入を住宅ローンに1本化する方法
• ・埼玉県内の相談窓口

返済負担率と信用情報の不安が審査に通らない主な原因

住宅ローンの審査では、年収の多さだけが判断材料になっているわけではありません。国土交通省の令和5年度調査によると、民間の金融機関が融資判断で確認している項目は、完済時年齢(98.5％)、健康状態(96.6％、団体信用生命保険への加入可否に関わる)、借入時年齢(96.0％)、年収(94.0％)、勤続年数(93.6％)、返済負担率(92.0％)の6つで、いずれも9割以上の金融機関が確認しています。

6つの審査項目のうち、返済負担率や信用情報にまつわる項目は、年収だけでは見えてこない部分です。埼玉県内で審査に通らない場合も、年収より、複数の項目の組み合わせで基準を超えているケースが目立ちます。

埼玉県内の不動産価格の動きも、借入額を考えるうえで見ておきたい点です。東日本不動産流通機構(レインズ)の集計によると、2025年の埼玉県内における不動産の種類別成約価格は次のとおりです。中古物件の価格が落ち着く一方で、新築戸建住宅や土地の価格は上がっており、取得方法によって必要な借入額や返済負担率の余裕度も変わってきます。

年収400万円未満は30%、以上は35%が返済負担率の上限

返済負担率とは、年収に占める年間の返済額合計の割合です。フラット35の基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と定められています。返済負担率には住宅ローン以外の返済額も含まれ、次のような借入も合算されます。

• ・自動車ローン
• ・教育ローン
• ・カードローン

そのため、住宅ローン単体の返済額が基準内に見えても、他の返済が重なることで基準を超える場合があります。フラット35を含めた審査基準の全体像や対処法は、フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説で詳しく紹介しています。

完済済みでも一定期間残る信用情報の滞納記録

クレジットカードやローンの支払いが遅れた記録は、信用情報機関に一定期間登録されます。国土交通省の調査では、次のとおり『カードローン等の他の債務の状況や返済履歴』も年収や勤続年数と並ぶ確認事項として扱われています。

滞納から時間が経っている場合や、既に完済している借入がある場合は、申込みの段階で状況を伝えておくと審査の進め方が変わることもあります。

整理しないまま複数申込みを重ねて残る審査記録

消費者金融やマイカーローン、リボ払いなど複数の借入を抱えている場合、月々の返済額の合計が住宅ローンの返済負担率に加算され、新たに借りられる金額の枠が狭くなります。埼玉県内では、借入状況を整理しないまま複数の金融機関に申込みを重ね、審査記録だけが残ってしまうケースも見られます。複数の借入について相談したい場合は、大宮住宅ローン相談センターで対面の相談が可能で、借入状況を整理したうえで申込み前に対策を検討できます。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省住宅局

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）・公益財団法人東日本不動産流通機構

※参考：年収による借入額などの制限はありますか・フラット35

頭金・収入合算・申込み先変更という3つの対策

一度審査に通らなかった場合でも、状況を整理し直すことで結果が変わる余地はあります。ここでは代表的な3つの対策を紹介します。

1つめ：頭金を増やす

頭金を増やして自己資金の割合を高めることは、借入額を減らし返済負担率を抑える方法の一つです。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査によると、既存(中古)住宅を取得した世帯の自己資金比率は既存(中古)戸建住宅が47.3％(平均購入資金2,983万円)、既存(中古)集合住宅が47.9％(平均購入資金2,793万円)で、購入価格の半分近くを自己資金でまかなっている世帯が多いことがわかります。

頭金をまったく用意できない場合でも審査自体は選択肢に残りますが、返済負担率の面では不利になりやすく、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットも解説もあわせて確認するとよいでしょう。

2つめ：収入合算・ペアローンを利用する

一人の年収では返済負担率の基準に届かない場合、夫婦や親子で収入を合算する方法や、それぞれの名義で契約を組むペアローンも選択肢です。合算できる収入の範囲や条件は金融機関ごとに異なるため、複数の窓口で条件を比べておくと選びやすくなります。

ペアローンと収入合算では、団体信用生命保険(団信)の適用範囲も異なります。ペアローンは契約者それぞれが団信の対象になるため、契約者のどちらかに万一のことがあった場合でも、該当する契約者の借入分は保険で完済されます。一方、収入合算では契約者のうちいずれか1人だけが団信の対象になるのが一般的で、団信の対象外となった側に万一のことがあっても、借入の返済義務は残ります。どちらを選ぶかによって家計に残る負担の範囲が変わるため、収入合算・ペアローンいずれを検討する場合も、団信の適用範囲まで確認しておくことが大切です。

※参考：連帯債務で融資を受ける場合、どのような方が団体信用生命保険に加入できますか？・フラット35

3つめ：申込み先を変更する

審査の基準は金融機関ごとに異なり、年収や勤続年数、他社借入の見方にも差があります。一つの金融機関で断られた場合でも、地方銀行や信用金庫、フラット35を扱う金融機関など申込み先を変えることで結果が変わる場合があります。埼玉県内の地方銀行や信用金庫は、全国規模の金融機関とは異なる基準で審査を行っていることがあり、勤務先や物件のエリアによって判断が変わる場合もあります。複数の金融機関へ事前審査を申し込み、条件を見比べたうえで本申込みを進める方法が現実的です。

※参考：令和5年度住宅市場動向調査・国土交通省

4条件を満たす借換えでできる複数借入の1本化

消費者金融やカードローン、マイカーローンなど複数の借入を抱えている場合、返済日や返済額がばらばらになり、月々の負担感が増えやすくなります。複数社にまたがる借入を住宅ローンにまとめて1本化する方法も選択肢の一つです。ただし、貸金業者からの借入をまとめる借換えは、日本貸金業協会の説明によると次の4つの条件を満たすことが前提です。

以上の4条件を満たす借換えは、貸金業者からの借入を対象とした総量規制の例外として扱われます。住宅ローンなど不動産の購入そのものに対する貸付けは、総量規制の対象から外れています。1本化の際も、返済額が増えない形に組み直せるかどうかを確認しておくとよいでしょう。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、次のような借入を住宅ローンと1本化できる仕組みを用意しており、最大500万円までを住宅ローンにプラスして組めます。

• ・消費者金融
• ・カードローン
• ・マイカーローン
• ・リボ払い
• ・奨学金

複数の返済を1つの窓口にまとめることで、月々の返済額や返済日を整理しやすくなります。

※参考：総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります・日本貸金業協会

1都3県対応と大宮拠点という窓口選びの決め手

住宅ローンの相談先を選ぶ際には、審査に関する知識だけでなく、対応しているエリアや相談体制も見ておきたいポイントです。

センチュリー21 住宅ファクトリーは、神奈川・東京・千葉・埼玉の1都3県に対応しており、横浜本社、東京オフィス、千葉住宅ローン相談センターに加え、埼玉県内には大宮住宅ローン相談センターを構えています。

大宮住宅ローン相談センターでは、住宅ローンの相談から物件探し、審査、引き渡しまでを同じ窓口で進められ、複数の窓口を行き来する手間を減らせます。相談の流れは次のとおりです。

• ・借入状況や年収など現在の状況を確認
• ・無理のない返済計画を検討
• ・必要に応じて複数の金融機関へ事前審査を申込み

また、世界80ヶ国・11,000店舗のネットワークを通じて、無料会員登録制度「CENTURY21 MEMBERS」の会員限定物件を紹介できる点も特徴です。相談は電話・メール・LINEから何度でも無料で受け付けており、しつこい営業は行いません。神奈川県内で審査に通らない場合の対応策は、神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段でも解説しており、埼玉県内で窓口を比較する際の参考になります。

埼玉県内で住宅ローンの審査や複数の借入の1本化について相談したい場合は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談窓口をご利用ください。

住宅ローン無料相談へ進む

埼玉で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒の借入があっても相談できますか

家族に内緒の借入があっても、センチュリー21 住宅ファクトリーでは個別に状況を聞いたうえで、無理のない返済計画を一緒に考えられます。ご家族に知られずにお借入を住宅ローンと1本化することができます。電話やメールだけでなくLINEでのやり取りにも対応しているため、来店が難しい時期でも少しずつ状況を伝えながら進められます。

派遣社員や自営業でも住宅ローンは組めますか

雇用形態だけで審査が決まるわけではありません。国土交通省の調査では、雇用形態も勤続年数や収入の安定度とあわせて判断される確認項目の一つです。次のとおり、雇用形態を確認している金融機関は7割を超えています。

派遣社員や自営業の場合は、勤務先との契約期間や確定申告の内容など収入の見え方を整理しておくことが対策になります。法人経営者など証明方法が会社員と異なる場合の審査ポイントは、法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で紹介しています。

年収600万円の場合、いくらまで借りられますか

借入可能額は返済負担率や金利、返済期間によって変わるため一概には言えませんが、たとえば年収600万円の方が35年ローンで試算した場合、借入可能額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。実際の額は他の借入状況や勤続年数などで上下するため、事前審査での確認をおすすめします。世帯年収がより高い場合の借入可能額や返済計画は、世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画でも紹介しています。

一度審査に落ちたら、しばらく申込みできませんか

同じ金融機関にすぐ再申込みをすると、前回と同じ内容で審査される可能性があり、状況を変えないままでは結果が変わりにくい場合があります。次のように条件を見直し、期間を空けて申込むと結果が変わる余地があります。

• ・頭金を増やす
• ・他の借入を整理する
• ・申込み先を変える

事前審査と本審査では何が違いますか

事前審査は物件を決める前後に金融機関が短期間で行う仮の審査で、年収や借入状況などの自己申告内容をもとに判断されます。本審査は売買契約後に行われる正式な審査で、源泉徴収票や納税証明書など提出書類の原本と照らし合わせながら、勤務先への在籍確認なども実施されます。事前審査に通っても、本審査で他の借入が新たに発覚した場合や、転職などで状況が変わった場合は結果が変わることがあります。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省住宅局

埼玉県内での住宅ローン審査や借入の見直しについて、まずは状況を整理したいという場合は、センチュリー21 住宅ファクトリーまでご相談ください。

住宅ローン無料相談へ進む

東京都内で自営業を営む方が住宅ローンを検討する場合、審査に通るかどうか不安に感じるケースが多く見られます。

背景には、給与所得者と自営業・個人事業主で、金融機関が確認する書類や所得の見方が異なります。個人事業主やフリーランスなど働き方はさまざまですが、いずれも確定申告書に記載された所得金額が審査の基準になる点は共通です。給与所得者は源泉徴収票で収入を確認しやすい一方、自営業は確定申告書の内容や事業の継続年数、節税による所得の増減など複数の要素から判断されます。

この記事では、東京都内で自営業を営む方に向けて、次の内容を整理します。

• ・住宅ローン審査で重視されるポイント
• ・必要書類の目安
• ・事業年数が短い場合の考え方
• ・節税と借入可能額のバランス

あわせて、東京オフィスでの相談から物件探しまでの流れも紹介します。

自営業の住宅ローン審査基準は確定申告所得の金額

自営業・個人事業主が住宅ローンを申し込む場合、金融機関は主に確定申告書の所得金額を基準に返済能力を確認します。売上の規模ではなく経費を差し引いた後の所得金額で判断される点は、給与所得者の年収の考え方と共通です。確定申告書のうち「所得金額」欄の数値が用いられるため、売上高や経費の内訳そのものよりも、最終的に残った所得の水準が重視されます。

審査では単年度の所得だけでなく、直近数年分の推移も確認されるのが一般的です。金融機関のなかには前年の申告所得に一定の水準を求めるところもあり、開業直後は所得水準自体が判断材料になります。

審査で求められる書類は金融機関により幅がありますが、目安は次の書類です。

必要書類は金融機関ごとに異なるため、早めに一覧を確認しておくと、後から書類をそろえ直す手間を減らせます。

なお、審査は所得や書類だけでなく、頭金をどの程度用意できるかによっても見通しが変わります。頭金なしで住宅ローンを検討する場合の考え方は、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットも解説で取り上げていますので、あわせてご確認ください。

また、自宅の一部を店舗や事務所として使っている、あるいは店舗兼住宅の購入を検討している場合は注意が必要です。併用住宅を対象外とする金融機関がある一方、居住部分の割合によっては相談に応じてもらえるケースもあるため、物件を決める前に金融機関へ確認しておくと安心です。居住部分の割合を示すため、登記簿謄本や物件の平面図の提出を求められることもあります。

事業年数が浅い自営業でも検討できるフラット35

民間の金融機関のなかには、自営業・個人事業主に「開業から3年以上経過していること」を目安として示すところがあります。開業したばかりで確定申告の実績が浅い場合、選べる金融機関の幅が狭いと感じる方も少なくありません。

一方、フラット35のご利用条件ページには、年齢(満70歳未満)や総返済負担率の基準は明記されているものの、勤続年数や事業年数の条件は見当たりません。開業して間もない自営業の方にとって、フラット35は有力な選択肢の一つです。

ただし、フラット35を扱う金融機関ごとに求める書類や運用の細部は異なるため、一つの金融機関の基準だけで判断せず、複数の金融機関に条件を確認しながら進めることが大切です。審査基準はフラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法で詳しく解説しています。

※参考：【フラット35】「ご利用条件」（住宅金融支援機構）

節税で所得を抑えるほど下がる借入可能額

自営業・個人事業主の場合、必要経費を計上して所得を抑えることは税金を軽くする方法のひとつです。一方、住宅ローンの審査は申告所得金額が基準になるため、経費計上を増やすほど借入可能額は小さくなります。

たとえば経営セーフティ共済の掛金は全額が必要経費になるため、売上1,000万円でも毎月20万円の掛金を支払えば所得は760万円まで下がる、という例があります。節税の効果と住宅ローンの借入可能額のどちらを優先するかは、住宅購入の時期が近づいたタイミングで見直したいポイントです。

参考までに、国税庁の調査では1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は460万円とされています。自営業・個人事業主の所得は売上から経費を差し引いた金額で、算出の仕組みが給与所得者の年収とは異なるため、金額だけで比較せず所得の性質を踏まえて資金計画を立てることが大切です。

確定申告を自分で行う場合、帳簿の記帳や会計ソフトへの入力でミスが生じることもあります。ずれがあると審査で示す所得金額にも影響するため、不明な点は税理士など専門家に確認しながら申告内容を整えておくと、審査での説明がしやすくなります。

住宅の購入を数年先に見据えている場合は、購入時期から逆算して必要経費の計上額や所得の見え方を調整しておくことも一つの考え方です。世帯年収から借入可能額の目安を確認したい場合は、世帯年収1,000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画の立て方も参考になります。

※参考：独立行政法人 中小企業基盤整備機構「経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済制度）制度の概要」

※参考：国税庁「令和5年分民間給与実態統計調査結果について」

法人化直後に一時的に厳しくなる個人の信用力評価

個人事業主から法人化(法人成り)を検討している方もいます。法人化した直後は、事業主個人の信用力の見え方が一時的に変わる点に注意が必要です。収入の形態が役員報酬に変わり、その金額や会社の業績が安定するまでは、金融機関の評価が慎重になる場合があります。多くの金融機関では法人化後の決算書を複数期分求める運用が一般的で、法人化から3年程度の実績を重ねてから住宅ローンを検討する方が、対応できる金融機関の幅を広げやすいとされています。フラット35は事業年数を条件としない商品のため、法人化して間もない時期に利用しやすい商品の一つとして挙げられます。住宅の購入時期と法人化のタイミングが近い場合は、早めに相談窓口へ現状を伝えておくと、金融機関ごとの運用の違いを踏まえた進め方を整理しやすくなります。

法人化を検討する目安としては、事業所得800万円または売上1,000万円を超えたあたりがよく挙げられます。所得税は所得が増えるほど税率が上がる一方、法人税は一定額を超えると税率が一律になるため、この所得水準を境に法人化を検討する事業主が多く見られます。あくまで一つの目安であり、実際に法人化するかどうかは事業の状況によって判断が変わりますが、住宅購入と法人化のどちらを先にするか迷っている場合は、この目安も参考になります。順番によって審査で確認される所得の形が変わるため、迷った時点で相談窓口に伝えておくと、どちらを先にすべきか一緒に整理できます。

※参考：国税庁「No.5759 法人税の税率」

※参考：国税庁「No.6501 納税義務の免除」

東京オフィスは相談から物件探しまで窓口ひとつで完結

センチュリー21 住宅ファクトリーは神奈川・東京・埼玉・千葉の1都3県で不動産と住宅ローンの相談に対応し、東京都内在住の方や東京への住み替えを検討中の方は東京オフィスで来店・対面相談が可能です。

自営業・個人事業主の住宅ローンは金融機関ごとに所得の見方や必要書類の運用が異なるため、複数の金融機関を比較しながら検討することが欠かせません。ある金融機関で希望額に届かなくても、扱いが異なる別の金融機関なら条件が変わることもあります。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、提携する複数の金融機関の商品を横断的に比較し、確定申告の内容や事業の状況に応じて対応可能な金融機関を整理しています。

相談では、まず確定申告の内容や希望する借入額、物件の検討状況などを聞き取り、候補となる金融機関の商品を整理します。そのうえで事前審査・本申込みを進めながら、並行して条件に合う物件を探す流れです。窓口が変わりにくいため、やり取りをまとめやすくなります。

住宅ローンの相談だけでなく、センチュリー21加盟の不動産仲介として物件探しも進められる点が特徴です。ローンの見通しを立てながら物件を探せるため、別々の窓口より手間を減らせます。返済期間の設計で毎月の負担や総返済額は変わるため、住宅ローンは何年で返すのが得？もあわせて確認しておくと希望を伝えやすくなります。

相談は電話・メール・LINEのいずれからも申込め、何度でも無料です。日中に時間を確保しづらい自営業の方でも、電話やLINEでのやり取りを中心に進められます。しつこい営業は行わないため、気になる点だけを確認する相談も可能です。

東京都内で自営業を営みながら住宅ローンをご検討の方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスで対面相談も可能です。

東京の自営業向け住宅ローンに関するよくある質問

ここでは、東京都内で自営業を営みながら住宅ローンを検討する際に、よく寄せられる質問をまとめました。

開業してから年数が浅い場合でも住宅ローンは組めますか

民間の金融機関は開業から一定年数の実績を求めることがありますが、フラット35のように事業年数を条件としない商品もあります。一つの金融機関の基準で判断せず、複数の金融機関の条件を確認しながら進めることをおすすめします。

青色申告と白色申告で住宅ローン審査に違いはありますか

青色申告か白色申告かという申告方法そのものよりも、確定申告書に記載された所得金額や事業の継続性が重視される傾向にあります。ただし青色申告決算書は白色申告の収支内訳書に比べて収支の内訳が詳しく記載されるため、金融機関が事業の実態を把握しやすい面があります。これから開業する場合や申告方法を選べる場合は、税理士など専門家に相談しながら決めることをおすすめします。

法人経営者と個人事業主とでは住宅ローンの審査に違いはありますか

法人経営者の場合は、役員報酬に加えて法人の決算状況も確認され、個人事業主とは見られる書類の範囲が異なります。個人事業主は確定申告書の所得金額が基準になりますが、法人経営者は法人と個人双方の状況を合わせて判断される点が違いです。詳しくは法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で解説していますので、経営形態による違いを比較したい方は参考にしてください。

事業性資金など複数の借入れがある場合、住宅ローンの審査に影響しますか

事業性資金の借入れがある場合、その返済状況も踏まえて総返済負担率が計算されることがあります。既存の借入れの残高や返済予定表を提出し、無理のない借入可能額を確認しながら検討を進めることが大切です。

確定申告の内容によって借入可能額は変わりますか

必要経費の計上額によって申告所得が変わるため、借入可能額も変動します。節税を優先して所得を抑えている場合は、住宅購入の時期に合わせて必要経費の計上額や所得の見え方を調整しておくことも一つの考え方です。

住宅ローンを組んだ後、税金の手続きで気をつけることはありますか

住宅ローンを利用すると、年末時点の借入残高に応じて所得税等が軽減される住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用できる場合があります。会社員は2年目以降年末調整で手続きが完結しますが、自営業・個人事業主は初年度だけでなく毎年の確定申告で控除の手続きを行う必要がある点も押さえておきたいポイントです。

自営業者は住宅ローンの金利で不利になりますか

金利メニューそのものは給与所得者と自営業とで別建てになっているわけではなく、多くの金融機関で共通の金利が適用されます。ただし審査の結果によって、変動金利と固定金利のどちらを選べるか、上乗せ金利の有無などに差が出ることはあります。事前審査の段階で複数の金融機関から条件を聞き、金利以外の諸費用も含めて比較することが大切です。

東京の自営業の住宅ローンについて相談したい方は、センチュリー21 住宅ファクトリーまでお問い合わせください。

東京都内で住宅の購入を考え始めると、「住宅ローン 相談 無料」といったキーワードで情報を探す方が増えます。無料相談の窓口自体は数多くありますが、窓口によって確認できる内容や相談後に進められることには差があります。

違いが生まれる理由は、窓口ごとに扱える金融機関や、相談後に進められる手続きの範囲が異なるためです。確認したい内容によって、向いている窓口は変わります。

この記事では、次の内容を整理します。

• ・無料相談で確認できる借入可能額と資金計画の内容
• ・銀行・FP・不動産仲介、窓口ごとの対応範囲の違い
• ・審査結果の通知までにかかる期間の目安
• ・相談前に準備しておくとスムーズな情報
• ・来店・対面相談ができる拠点

無料相談で確認できる借入可能額と資金計画の全体像

住宅ローンの無料相談で確認できる内容は、大きく借入可能額の目安・複数の金融機関の比較・資金計画の立て方の3つです。それぞれ具体的に見ていきます。

借入可能額の目安を計算する基準の一つが返済負担率です。フラット35では、年収400万円未満は住宅ローンを含む全借入れの年間返済額を年収の30%以下に、400万円以上は35%以下に収めるのが目安です。ここでの全借入れには、自動車ローンや教育ローン、カードローンの残高も含まれます。たとえば年収600万円・審査金利3.0%・返済期間35年で返済負担率35%を目安に計算すると、借入可能額はおおむね4,000万円台半ばから5,000万円程度が参考値です。実際の借入可能額は金融機関の審査基準や他の借入れの状況で変わります。

年収600万円のケースは、年収600万円で住宅ローンはいくらまで借りられるか、借入可能額の目安で詳しく取り上げています。

無料相談では、年収や勤続年数、他の借入れの状況を伝えることで、より個別の状況に近い借入可能額の目安を確認できます。複数の返済期間・金利のパターンごとに、月々の返済額と借入可能額の目安をその場で確認しながら整理していきます。

住宅ローンは、扱う金融機関によって金利タイプや審査基準、団体信用生命保険の保障内容が異なります。

• ・メガバンク
• ・地方銀行
• ・信用金庫
• ・ネット銀行
• ・フラット35を取り扱う金融機関

保証料の支払い方(契約時に一括か、金利に上乗せして分割か)や、団体信用生命保険の内容(死亡・高度障害のみか、三大疾病などを上乗せできるか)も金融機関ごとに異なります。一つの窓口だけの相談では、その金融機関が扱う範囲でしか比較できません。複数の金融機関を横断して相談できれば、同じ年収・借入希望額でも、返済総額や団信の内容が合っている商品を並べて確認できます。

資金計画は、「いくら借りられるか」だけでなく「いくらまでなら無理なく返せるか」という視点で立てることが大切です。住宅購入では物件価格に加えて、次のような諸費用がかかります。内訳や金額は、新築か中古か、マンションか戸建てかによっても変わります。

• ・仲介手数料
• ・登記費用
• ・火災保険料
• ・引っ越し費用
• ・住宅ローンの保証料

自己資金をどこまで諸費用に充てるか、借入額をどの程度に抑えるかで、月々の返済額と生活資金のバランスが変わります。無料相談では、諸費用も含めた資金計画全体を、教育費や老後資金も踏まえて、返済負担率の上限に近づけすぎない借入額を検討できます。世帯年収がより高いケースは、世帯年収1,000万円の住宅ローンにおける借入可能額と無理のない返済計画で取り上げています。

住宅ローンの審査では、次のような項目が総合的に確認されます。

• ・年収
• ・勤続年数・雇用形態
• ・他の借入れの状況
• ・健康状態

金融機関ごとに重視する割合は異なりますが、年収だけで可否や借入可能額が決まるわけではない点は、国の調査でも同様の傾向が示されています。フラット35を例にした審査基準や、審査に通らない場合の理由は、フラット35の審査基準と、審査に通らない場合に考えられる理由で解説しています。

※参考：年収による借入額などの制限はありますか（フラット35Q&A、住宅金融支援機構）

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（国土交通省住宅局）

銀行・FP・不動産仲介で異なる住宅ローン相談の対応範囲

住宅ローンの無料相談ができる窓口は、大きく銀行の住宅ローン窓口・ファイナンシャルプランナー（FP）による相談・不動産仲介会社の窓口の3種類に分かれ、同じ「無料相談」でも対応できる範囲や相談後に進められる内容が異なります。

今どの段階にいるかで窓口を使い分けると、限られた相談時間を有効に使えます。

• ・銀行窓口：銀行の商品にすでに絞り込みができている場合や、給与振込口座がある銀行の条件をまず確認したい場合に向いています。
• ・FP：家計全体を見直したい場合や、保険・教育費との兼ね合いまで整理したい場合に向いています。
• ・不動産仲介会社の窓口：物件探しと資金計画を同時に進めたい場合や、複数の物件を比較しながら進めたい場合に向いています。

審査結果の通知までは一般的に1〜2週間

無料相談で借入可能額の目安を確認した後、実際に申込みを進めると、事前審査を経て本審査に進み、契約へと進みます。フラット35の場合、申込みから審査結果の通知までは一般的に1週間から2週間程度で、内容によっては2週間を超えることもあります。実際の期間は書類の準備状況や金融機関の混雑状況によって変わるため、無料相談の時点で必要書類をあらかじめ整理しておくと、審査全体の期間を短縮しやすくなります。フラット35の場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に建物が適合しているかの検査(適合証明)も必要になり、新築か中古か、検査機関の予約状況によっては、この検査の分だけ契約までの期間が延びることもあります。余裕を持った期間で動きたい場合は、事前審査の申込みと並行して、必要な検査の有無も窓口で確認しておくと安心です。

※参考：申込みから審査結果のお知らせが届くまでの所要期間はどのくらいですか（フラット35Q&A、住宅金融支援機構）

年収・借入状況の事前整理でスムーズになる相談

無料相談で得られる情報の精度は、伝える情報の具体性に左右されます。年収や借入状況がおおまかな場合、相談窓口も一般的な目安しか回答できません。次の情報を事前に整理しておくと、その場でより具体的な数字を確認しやすくなります。

• ・年収がわかる資料(源泉徴収票、確定申告書など)：直近1〜2年分の年収が、返済負担率を計算する基準になります。
• ・勤続年数・雇用形態(正社員、契約社員、自営業など)：勤続年数が短い場合や自営業の場合は、前年・前々年の所得も確認されることがあります。
• ・他社からの借入状況(自動車ローン、奨学金、カードローンなどの残高と毎月の返済額)：住宅ローン以外の借入れも返済負担率の計算に含まれるため、残高と毎月の返済額を把握しておく必要があります。
• ・自己資金として用意できる金額：頭金や諸費用にどの程度充てられるかによって、借入額と月々の返済額のバランスが変わります。
• ・希望する返済期間や完済時の年齢のイメージ：返済期間が長いほど月々の負担は下がりますが、多くの金融機関では完済時の年齢に上限を設けています。
• ・家族構成や住み替えを検討している理由(通勤・通学、実家との距離など)：希望するエリアや広さの優先順位を整理しておくと、資金計画と物件探しの方向性をすり合わせやすくなります。

年収や借入状況、自己資金を大まかにでも整理しておくと、無料相談で「自分はどのくらい借りられるか」「毎月どのくらいの返済になるか」に近い数字を確認できます。自己資金を用意できない場合の考え方は、頭金なしで住宅ローンの審査に申し込む場合のメリットと注意点で解説しています。資料がそろっていない段階でも相談は可能で、わかる範囲から目安を確認し、後日資料をそろえて改めて相談する進め方もできます。

来店・対面相談に対応する東京オフィスなど4拠点

住宅ローンの無料相談は、オンラインだけで完結するものではありません。担当者と資料を見ながら対面で相談したい方に向けて、センチュリー21 住宅ファクトリーは次の4拠点で来店・対面相談に対応しています。

• ・東京オフィス
• ・横浜本社
• ・千葉住宅ローン相談センター
• ・大宮住宅ローン相談センター

東京都内に仕事や生活の拠点がある方は、東京オフィスへの来店で対面相談を受けられます。来店・対面相談は事前予約制のため、電話・メール・LINEのいずれかで来店希望日時を伝え、担当者の空き状況を確認したうえで予約を確定します。当日は、源泉徴収票や物件資料など手元にある書類を持参すると、その場で具体的な数字を確認しながら相談を進めやすくなります。

相談の窓口は、来店のほか次の方法でも利用できます。

• ・電話（フリーダイヤル）
• ・メール
• ・LINE

平日日中の来店が難しい場合は、電話やLINEから始め、必要なタイミングで来店予約に切り替えられます。相談は何度でも無料なので、複数回に分けて資金計画を詰めていく進め方もできます。

住宅ローンの相談窓口の中には、相談後の営業連絡が負担に感じられるという声もあります。センチュリー21 住宅ファクトリーはしつこい営業を行わない方針で、相談したその場で契約や申込みを迫られることはありません。

また、資金計画から物件探し、審査申込み、引き渡しまでを一つの窓口で進められるため、相談窓口を都度切り替える手間を減らせます。具体的な流れは次の通りです。

• ・資金計画の確認と借入可能額の事前審査
• ・条件に合う物件探し
• ・物件決定後、本審査の申込み
• ・引き渡し

東京オフィスでの来店相談や、電話・メール・LINEでの相談は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談から申し込めます。

住宅ローン無料相談へ進む

東京の住宅ローン無料相談に関するよくある質問

相談しただけで契約しないといけませんか

相談だけで契約や申込みを求められることはありません。センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談は借入可能額や資金計画を確認する場で、情報を整理したいだけの段階でも利用できます。複数の窓口を比較したい場合や、資金計画だけ確認して物件探しは後で進めたい場合も利用できます。

何度でも無料で相談できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、電話・メール・LINEのいずれでも、相談は何度でも無料です。資金計画が1回でまとまらない場合は、必要な資料を追加確認しながら複数回に分けて進めることもできます。

対面での相談はどこでできますか

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、東京都内で対面相談を希望する場合は、東京オフィスへの来店予約ができます。神奈川方面は横浜本社、千葉県・埼玉県方面はそれぞれ千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターでも対面相談を受けられます。

返済期間はどのくらいで考えればよいですか

返済期間は、月々の返済額と完済時の年齢のバランスから考えます。長く取るほど月々の負担は軽くなりますが、支払う利息の総額は増えます。返済期間の決め方や、月々の負担を抑える考え方は、住宅ローンの返済期間をどう決めるか、月々の負担との関係で解説しています。無料相談では、希望する返済期間ごとの月々の返済額を具体的な数字で確認できます。

まだ物件を決めていない段階でも相談できますか

物件が具体的に決まっていない段階でも相談できます。物件を探し始める前に借入可能額の目安を確認しておくと、無理のない価格帯で探しやすくなります。

借入可能額や資金計画について具体的に確認したい場合は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談を利用できます。

住宅ローン無料相談へ進む