東京都内で自営業を営む方が住宅ローンを検討する場合、審査に通るかどうか不安に感じるケースが多く見られます。
背景には、給与所得者と自営業・個人事業主で、金融機関が確認する書類や所得の見方が異なります。個人事業主やフリーランスなど働き方はさまざまですが、いずれも確定申告書に記載された所得金額が審査の基準になる点は共通です。給与所得者は源泉徴収票で収入を確認しやすい一方、自営業は確定申告書の内容や事業の継続年数、節税による所得の増減など複数の要素から判断されます。
この記事では、東京都内で自営業を営む方に向けて、次の内容を整理します。
- ・住宅ローン審査で重視されるポイント
- ・必要書類の目安
- ・事業年数が短い場合の考え方
- ・節税と借入可能額のバランス
あわせて、東京オフィスでの相談から物件探しまでの流れも紹介します。
免責事項：本記事で紹介する審査基準や試算例、税制に関する内容は一般的な傾向であり、実際の借入可能額や審査結果は個人の所得状況や各金融機関の規定によって異なります。税務上の判断は税理士など専門家にご確認ください。
自営業の住宅ローン審査基準は確定申告所得の金額
自営業・個人事業主が住宅ローンを申し込む場合、金融機関は主に確定申告書の所得金額を基準に返済能力を確認します。売上の規模ではなく経費を差し引いた後の所得金額で判断される点は、給与所得者の年収の考え方と共通です。確定申告書のうち「所得金額」欄の数値が用いられるため、売上高や経費の内訳そのものよりも、最終的に残った所得の水準が重視されます。
審査では単年度の所得だけでなく、直近数年分の推移も確認されるのが一般的です。金融機関のなかには前年の申告所得に一定の水準を求めるところもあり、開業直後は所得水準自体が判断材料になります。
審査で求められる書類は金融機関により幅がありますが、目安は次の書類です。
必要書類は金融機関ごとに異なるため、早めに一覧を確認しておくと、後から書類をそろえ直す手間を減らせます。
なお、審査は所得や書類だけでなく、頭金をどの程度用意できるかによっても見通しが変わります。頭金なしで住宅ローンを検討する場合の考え方は、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットも解説で取り上げていますので、あわせてご確認ください。
また、自宅の一部を店舗や事務所として使っている、あるいは店舗兼住宅の購入を検討している場合は注意が必要です。併用住宅を対象外とする金融機関がある一方、居住部分の割合によっては相談に応じてもらえるケースもあるため、物件を決める前に金融機関へ確認しておくと安心です。居住部分の割合を示すため、登記簿謄本や物件の平面図の提出を求められることもあります。
事業年数が浅い自営業でも検討できるフラット35
民間の金融機関のなかには、自営業・個人事業主に「開業から3年以上経過していること」を目安として示すところがあります。開業したばかりで確定申告の実績が浅い場合、選べる金融機関の幅が狭いと感じる方も少なくありません。
一方、フラット35のご利用条件ページには、年齢(満70歳未満)や総返済負担率の基準は明記されているものの、勤続年数や事業年数の条件は見当たりません。開業して間もない自営業の方にとって、フラット35は有力な選択肢の一つです。
フラット35における総返済負担率の基準
ただし、フラット35を扱う金融機関ごとに求める書類や運用の細部は異なるため、一つの金融機関の基準だけで判断せず、複数の金融機関に条件を確認しながら進めることが大切です。審査基準はフラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法で詳しく解説しています。
節税で所得を抑えるほど下がる借入可能額
自営業・個人事業主の場合、必要経費を計上して所得を抑えることは税金を軽くする方法のひとつです。一方、住宅ローンの審査は申告所得金額が基準になるため、経費計上を増やすほど借入可能額は小さくなります。
たとえば経営セーフティ共済の掛金は全額が必要経費になるため、売上1,000万円でも毎月20万円の掛金を支払えば所得は760万円まで下がる、という例があります。節税の効果と住宅ローンの借入可能額のどちらを優先するかは、住宅購入の時期が近づいたタイミングで見直したいポイントです。
参考までに、国税庁の調査では1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は460万円とされています。自営業・個人事業主の所得は売上から経費を差し引いた金額で、算出の仕組みが給与所得者の年収とは異なるため、金額だけで比較せず所得の性質を踏まえて資金計画を立てることが大切です。
確定申告を自分で行う場合、帳簿の記帳や会計ソフトへの入力でミスが生じることもあります。ずれがあると審査で示す所得金額にも影響するため、不明な点は税理士など専門家に確認しながら申告内容を整えておくと、審査での説明がしやすくなります。
住宅の購入を数年先に見据えている場合は、購入時期から逆算して必要経費の計上額や所得の見え方を調整しておくことも一つの考え方です。世帯年収から借入可能額の目安を確認したい場合は、世帯年収1,000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画の立て方も参考になります。
※参考：独立行政法人 中小企業基盤整備機構「経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済制度）制度の概要」
※参考：国税庁「令和5年分民間給与実態統計調査結果について」
法人化直後に一時的に厳しくなる個人の信用力評価
個人事業主から法人化(法人成り)を検討している方もいます。法人化した直後は、事業主個人の信用力の見え方が一時的に変わる点に注意が必要です。収入の形態が役員報酬に変わり、その金額や会社の業績が安定するまでは、金融機関の評価が慎重になる場合があります。多くの金融機関では法人化後の決算書を複数期分求める運用が一般的で、法人化から3年程度の実績を重ねてから住宅ローンを検討する方が、対応できる金融機関の幅を広げやすいとされています。フラット35は事業年数を条件としない商品のため、法人化して間もない時期に利用しやすい商品の一つとして挙げられます。住宅の購入時期と法人化のタイミングが近い場合は、早めに相談窓口へ現状を伝えておくと、金融機関ごとの運用の違いを踏まえた進め方を整理しやすくなります。
法人化を検討する目安としては、事業所得800万円または売上1,000万円を超えたあたりがよく挙げられます。所得税は所得が増えるほど税率が上がる一方、法人税は一定額を超えると税率が一律になるため、この所得水準を境に法人化を検討する事業主が多く見られます。あくまで一つの目安であり、実際に法人化するかどうかは事業の状況によって判断が変わりますが、住宅購入と法人化のどちらを先にするか迷っている場合は、この目安も参考になります。順番によって審査で確認される所得の形が変わるため、迷った時点で相談窓口に伝えておくと、どちらを先にすべきか一緒に整理できます。
東京オフィスは相談から物件探しまで窓口ひとつで完結
センチュリー21 住宅ファクトリーは神奈川・東京・埼玉・千葉の1都3県で不動産と住宅ローンの相談に対応し、東京都内在住の方や東京への住み替えを検討中の方は東京オフィスで来店・対面相談が可能です。
自営業・個人事業主の住宅ローンは金融機関ごとに所得の見方や必要書類の運用が異なるため、複数の金融機関を比較しながら検討することが欠かせません。ある金融機関で希望額に届かなくても、扱いが異なる別の金融機関なら条件が変わることもあります。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、提携する複数の金融機関の商品を横断的に比較し、確定申告の内容や事業の状況に応じて対応可能な金融機関を整理しています。
相談では、まず確定申告の内容や希望する借入額、物件の検討状況などを聞き取り、候補となる金融機関の商品を整理します。そのうえで事前審査・本申込みを進めながら、並行して条件に合う物件を探す流れです。窓口が変わりにくいため、やり取りをまとめやすくなります。
東京オフィスでの相談の流れ
確定申告の内容・希望額・物件状況を聞き取り
候補となる金融機関の商品を整理
事前審査・本申込みと並行して物件探し
住宅ローンの相談だけでなく、センチュリー21加盟の不動産仲介として物件探しも進められる点が特徴です。ローンの見通しを立てながら物件を探せるため、別々の窓口より手間を減らせます。返済期間の設計で毎月の負担や総返済額は変わるため、住宅ローンは何年で返すのが得？もあわせて確認しておくと希望を伝えやすくなります。
相談は電話・メール・LINEのいずれからも申込め、何度でも無料です。日中に時間を確保しづらい自営業の方でも、電話やLINEでのやり取りを中心に進められます。しつこい営業は行わないため、気になる点だけを確認する相談も可能です。
東京都内で自営業を営みながら住宅ローンをご検討の方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスで対面相談も可能です。
東京の自営業向け住宅ローンに関するよくある質問
ここでは、東京都内で自営業を営みながら住宅ローンを検討する際に、よく寄せられる質問をまとめました。
開業してから年数が浅い場合でも住宅ローンは組めますか
民間の金融機関は開業から一定年数の実績を求めることがありますが、フラット35のように事業年数を条件としない商品もあります。一つの金融機関の基準で判断せず、複数の金融機関の条件を確認しながら進めることをおすすめします。
青色申告と白色申告で住宅ローン審査に違いはありますか
青色申告か白色申告かという申告方法そのものよりも、確定申告書に記載された所得金額や事業の継続性が重視される傾向にあります。ただし青色申告決算書は白色申告の収支内訳書に比べて収支の内訳が詳しく記載されるため、金融機関が事業の実態を把握しやすい面があります。これから開業する場合や申告方法を選べる場合は、税理士など専門家に相談しながら決めることをおすすめします。
法人経営者と個人事業主とでは住宅ローンの審査に違いはありますか
法人経営者の場合は、役員報酬に加えて法人の決算状況も確認され、個人事業主とは見られる書類の範囲が異なります。個人事業主は確定申告書の所得金額が基準になりますが、法人経営者は法人と個人双方の状況を合わせて判断される点が違いです。詳しくは法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で解説していますので、経営形態による違いを比較したい方は参考にしてください。
事業性資金など複数の借入れがある場合、住宅ローンの審査に影響しますか
事業性資金の借入れがある場合、その返済状況も踏まえて総返済負担率が計算されることがあります。既存の借入れの残高や返済予定表を提出し、無理のない借入可能額を確認しながら検討を進めることが大切です。
確定申告の内容によって借入可能額は変わりますか
必要経費の計上額によって申告所得が変わるため、借入可能額も変動します。節税を優先して所得を抑えている場合は、住宅購入の時期に合わせて必要経費の計上額や所得の見え方を調整しておくことも一つの考え方です。
住宅ローンを組んだ後、税金の手続きで気をつけることはありますか
住宅ローンを利用すると、年末時点の借入残高に応じて所得税等が軽減される住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用できる場合があります。会社員は2年目以降年末調整で手続きが完結しますが、自営業・個人事業主は初年度だけでなく毎年の確定申告で控除の手続きを行う必要がある点も押さえておきたいポイントです。
自営業者は住宅ローンの金利で不利になりますか
金利メニューそのものは給与所得者と自営業とで別建てになっているわけではなく、多くの金融機関で共通の金利が適用されます。ただし審査の結果によって、変動金利と固定金利のどちらを選べるか、上乗せ金利の有無などに差が出ることはあります。事前審査の段階で複数の金融機関から条件を聞き、金利以外の諸費用も含めて比較することが大切です。
東京の自営業の住宅ローンについて相談したい方は、センチュリー21 住宅ファクトリーまでお問い合わせください。
