神奈川県にある親の家を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家のままになっている、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続した家を売るときは、売れる値段だけでなく、名義の変更、税金の特例、売るまでの期限が同時に関わります。
特に、相続した空き家を売ったときに使える3,000万円の特別控除には、建てられた時期や売る期限などの決まりが定められています。条件を知らないまま時間がたつと、使えたはずの特例が使えなくなることもあるため、相続が分かった段階で順番を押さえておくと、期限を逃しにくくなります。
本記事では、次の内容を整理します。
- ・横浜・川崎とそれ以外の地域で異なる中古戸建住宅の成約価格
- ・売る前に済ませる相続登記の期限
- ・相続した空き家の3,000万円特別控除の主な条件
- ・特別控除と取得費の特例の選び方
- ・神奈川で相続した家の売却を相談できる窓口
免責事項：本記事で紹介する価格や税制・登記の内容は、2026年10月時点で公表されている資料をもとにした一般的な説明です。実際の税額や特例の適用の可否は、個別の状況によって異なります。税金の具体的な判断は税務署や税理士に、登記や遺産分割は司法書士・弁護士にご確認ください。
神奈川の中古戸建住宅は横浜・川崎で平均4,623万円、それ以外の地域で3,159万円
相続した家がいくらで売れそうかは、まず地域の相場から見当をつけます。東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、神奈川県の中古戸建住宅の成約状況は次のとおりです。
同じ神奈川県内でも、横浜市・川崎市とそれ以外の地域では平均成約価格に1,400万円以上の差があります。さらに、横浜市・川崎市以外の地域では前年から8.0％下がっており、値動きの幅も地域で違います。売り出しの時期を決めるときは、実家のある地域の相場がどちらに動いているかを見ておくと判断しやすくなります。
また、成約した中古戸建住宅の平均築年数は24年前後です。後で紹介する空き家の特例の対象となる1981年5月31日以前に建てられた家は、築40年を超えており、成約した家の平均より古い家です。家と土地をそのまま売るか、建物を取り壊して土地として売るかで、使える税金の特例の条件も変わります。マンションと戸建住宅で値段の付き方が違う点は、マンションと戸建ての資産価値の比較でも取り上げています。
※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
相続した家を売る前に済ませる、取得を知った日から3年以内の相続登記
相続した家を売るには、まず家の名義を亡くなった方から相続した方へ移す相続登記が必要です。法務省の相続登記の申請義務化に関するQ＆Aでも、相続した不動産を売却する場合には相続登記をする必要があると案内されています。
法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をする必要があり、遺産分割で取得した場合は、遺産分割の日から3年以内にその内容に沿った登記をします。正当な理由がないのに登記をしない場合は、10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ登記をしていないものも義務の対象で、この場合の期限は2027年3月31日までです。相続が2024年4月1日より前でも、相続したことを知ったのがそれ以後であれば、知った日から3年以内が期限になります。何年も前に相続した実家の名義が親のままになっている場合は、売却を考えるかどうかにかかわらず、早めに確認しておきましょう。相続人が複数いて話し合いがまとまっていない場合は、遺産分割の段取りから始めることになります。
空き家のまま持ち続けると、住まなくても固定資産税はかかり続けます。毎年の負担の目安は、固定資産税の平均額と安くする方法で解説しています。
相続した空き家の3,000万円特別控除は1981年5月31日以前に建てられた、区分所有でない家が対象
相続した家を売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかります。国税庁によると、亡くなった方が住んでいた家とその敷地を相続して売った場合、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を上限に差し引ける特例があります。2024年1月1日以後の売却で、その家と敷地を相続した方が3人以上いる場合は、1人あたりの上限が2,000万円です。
建てられた時期と相続直前に住んでいた人で決まる、対象になる家
この特例の対象になる家の主な条件は、次のとおりです。
- ・1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
- ・区分所有建物として登記されている建物（分譲マンションなど）でないこと
- ・相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと
分譲マンションを相続した場合は、この特例の対象になりません。また、亡くなった方が要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていた場合は、入所の直前まで住んでいた家も、一定の要件を満たせば対象になることがあります。実家が対象になるかどうかは、建てられた年を登記事項証明書などで確かめるところから始めましょう。
※参考：No.3307 老人ホーム等に入所した場合の被相続人居住用家屋（国税庁）
相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで、売却代金1億円以下という売り方の条件
売り方にも決まりがあります。相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、2027年12月31日までの売却であることなどです。売却代金は、同じ家の残りの部分をあとで売った場合や、ほかの相続人が売った場合も合わせて判定します。
家をそのまま売る場合は、相続のときから売るときまで、人に貸したり事業に使ったり、誰かが住んだりしていない家に限られます。そのうえで、売るときに家が今の耐震基準を満たしている必要があります。家を取り壊して土地として売る場合も、取り壊したあとに建物などの敷地として使っていないことが前提です。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たす改修や取り壊しが行われた場合にも特例を使えるようになりました。
売る相手と手続きにも条件があります。親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものは対象になりません。同じ亡くなった方から相続した家や敷地で、すでにこの特例を受けている場合も重ねては使えません。確定申告では、家のある市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書などを添えて申告します。ここに挙げたのは主な条件のため、実際に使えるかどうかは国税庁のページで条件を確かめ、税務署や税理士にご確認ください。
空き家を一時的に人に貸すと、家をそのまま売るときの条件から外れてしまいます。売るか貸すかで迷っている場合は、貸す前に特例の条件と照らし合わせておくと、あとから使えなかったという事態を防げます。自分が住んでいた家を売るときの特例は条件が別で、住み替えで家を売るときの特例と住宅ローン控除の関係で取り上げています。
※参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
同じ家では併用できない、空き家の特別控除と相続税の取得費加算の選び方
相続税を納めた方には、もう一つの特例があります。国税庁によると、相続した土地や建物を売ったとき、納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を小さくできます。売却が、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに行われていれば、この特例を使えます。
ただし、空き家の3,000万円特別控除は、売った家や土地に取得費の特例などほかの特例を使っていないことが条件の一つです。同じ家を売るときにどちらの特例を使うかは、売却益の大きさや納めた相続税の額によって有利な方が変わります。相続税の申告をした方は、売り出す前に税理士や税務署で両方の試算をしておくと判断しやすくなります。
相続した家を売ったお金で、ご自身が住む家を買い替える方もいらっしゃいます。その場合の住宅ローン控除の条件は、2026年の住宅ローン控除の変更点と要件で、住み替えの資金計画は今の家から新居への住み替えの資金計画で確認できます。
※参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）、No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
電話・メール・LINEで相談できる、神奈川県内の相続した家・空き家の査定と売却
相続した家の売却では、登記、税金の特例、売る期限、売り出す値段の判断がつながっています。登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産会社と相談先が分かれるため、どこから手をつければよいか迷ってしまうこともあるでしょう。
センチュリー21 住宅ファクトリーでは、相続した家や空き家を売る相談も受け付けており、神奈川県・東京都・埼玉県・千葉県にある一戸建て・土地・マンションを扱っています。センチュリー21 住宅ファクトリーが担うのは、いくらで売れそうかの査定と、売り出しから引き渡しまでの段取りです。名義の書き換えや相続人どうしの分け方の取り決めが残っている場合は、その手続きを担う専門家を紹介したうえで、売却の時期を一緒に組み立てます。対応の範囲はよくあるご質問の「相続した家や空き家の売却も相談できますか？」でもご確認いただけます。
相談は電話・メール・LINEで始められ、来店して相談する場合は事前に予約をお願いしています。売却を考えている家については、売却・買い替え相談のページから物件の種類や所在地、売却の予定時期などを入力して査定を申し込めます。
相続した実家をどうするか決めかねている段階でも、センチュリー21 住宅ファクトリーにご相談ください。
神奈川で相続した空き家の売却を考える方からのよくある質問
相続した実家の名義が親のままでも売却の相談はできますか？
名義が親のままの実家でも、売却の相談自体はできます。ただし、買主へ名義を移す前に相続登記を済ませる必要があり、2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で登記が済んでいないものも、2027年3月31日までの登記が義務です。相続人が複数いる場合は遺産分割の話し合いも必要になるため、売却の時期は登記の見通しとあわせて決めましょう。
相続したマンションにも空き家の3,000万円特別控除は使えますか？
相続したマンションのうち、区分所有建物として登記されているものには、空き家の3,000万円特別控除は使えません。国税庁は、区分所有建物として登記されている建物を対象外としています。マンションを売って利益が出る場合は、相続税を納めていれば取得費の特例が使えるかを確かめてみましょう。
空き家を売るまでの間、人に貸してもよいですか？
空き家を人に貸すと、家をそのまま売るときの3,000万円特別控除の条件から外れます。国税庁は、相続のときから売るときまで、貸付や事業、居住に使われていないことを条件にしています。貸すか売るかで迷っている場合は、貸し出す前に特例を使うかどうかを決めておきましょう。
相続や離婚にともなう売却など、住まいの売却についての疑問はよくあるご質問にまとめています。
建てられた年と相続した日、この2つを確かめるところから一緒に始めましょう。
