埼玉県内で今の家を売って新しい住まいに移る住み替えでは、新しい住宅ローンをいくら借りるかが資金計画の中心になります。その額は、新居の価格と購入にかかる費用から、今の家を売ったあとの手取りと自己資金を引いた残りで見当をつけられます。

手取りは、売却額から今の住宅ローンの残高と売却にかかる費用を引いた額です。売却額の見込みが外れると、手取りが変わり、新しく借りる額もその分ずれます。本記事は、この引き算の中身と、見込みがずれたときの確かめ方に絞って整理します。売り先行と買い先行の進め方の違いや、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係は、東京で住み替えるときの住宅ローンと売却の特例で解説しています。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・新居の価格から手取りと自己資金を引いて出す、新しく借りる額
• ・売却額から残高と売却の費用を引いて出す、売却後の手取り
• ・売却の見込みを低めに置いて確かめる、借入額の幅
• ・埼玉県の平均成約価格とフラット35の総返済負担率の要点
• ・埼玉で住み替えを相談できる窓口

新居の価格と購入の費用から、売却後の手取りと自己資金を引いた残りが新しく借りる額

住み替えで新しく組む住宅ローンの額は、次の3つの数字を順にそろえると見当がつきます。

3つのうち、新居にかかるお金と自己資金は自分で決めやすい数字です。一方、売却後の手取りは家が売れるまで確定しません。そのため、住み替えの資金計画では、手取りの見込みをどう置くかで借入額の見通しが大きく変わります。

手取りがマイナスになる家の売り方は、今の家から新居への住み替えの資金計画で取り上げています。

売却額から残高・仲介手数料・印紙税・抹消登記の費用・税金を引いて出す売却後の手取り

売却後の手取りを出すときは、売却額から今の住宅ローンの残高を引くだけでは足りません。売却の際には、次のような費用がかかります。

• ・仲介手数料：売買契約を結んだ場合に不動産会社へ支払う
• ・印紙税：売買契約書に貼り、売買金額に応じて額が決まる
• ・抵当権抹消の登記費用：住宅ローンが残っている場合に必要で、司法書士への報酬が別にかかる
• ・譲渡所得への税金：売って利益が出た場合にかかる

今の住宅ローンの残高は返済予定表や金融機関の書類で、売却額の見込みは不動産会社の査定で確かめられます。査定のときに売却の費用の見込みもあわせて出してもらうと、手取りの見込みが一つの数字になります。売却の費用の一覧は、よくあるご質問の「売却にはどのような費用がかかりますか？」にもまとめています。

税金は、利益が出なければかかりません。利益が出た場合も、住んでいた家を売ったときは3,000万円を上限に差し引ける特例がありますが、確定申告が必要なことなど条件があります。条件は国税庁の案内で確かめ、具体的な税額は税務署や税理士に試算してもらいましょう。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

売却の見込みを高く置くほどずれる借入額、査定額より低く売れた場合も成り立つかの確認

新しく借りる額は、売却後の手取りが減った分だけ増えます。売却の見込みを査定額の高めに設定して計画を組むと、実際の売却額が見込みに届かなかったとき、借入額の見込みもその分ずれます。この関係は、相場が上がっている時期でも下がっている時期でも同じです。

そこで、査定額をもとにした計画とは別に、少し低い売却額でも計画が成り立つかを確かめておきましょう。たとえば売却額が見込みより100万円低かった場合、手取りもおおむね同じだけ減り、新しく借りる額の見込みはその分増えます。増えた額でも返済を続けられるか、自己資金で補えるかを先に書き出しておくと、売却の値段を決める際に迷いにくくなります。

今の家を先に売る進め方では、売却額が決まってから購入に進むため、手取りの数字を確定させてから借入額を決められます。購入を先に進める場合は、手取りが見込みのまま新しい住宅ローンを申し込むことになります。住宅ローンが残っている家を売るときの流れは、住宅ローン返済中の家の売却手順と注意点でまとめています。

売る家と買う家で分けて見る埼玉県の平均成約価格と、借入額が決まった後に確かめる総返済負担率

東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、埼玉県の平均成約価格は、中古戸建住宅が2,456万円、新築戸建住宅が3,676万円でした。2つは別々の物件の集計で、差の1,220万円は目安にとどまります。実際の値段は場所・広さ・築年数で変わるため、売る家は査定、買う家は物件ごとの価格で数字をそろえましょう。

借りる額が決まったら、返済の割合が基準に収まるかを確かめます。住宅金融支援機構のフラット35では、年収に占める年間の返済額の割合（総返済負担率）を、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下としています。計算にはフラット35以外の住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどの返済も含まれるため、今の家を売る前に申し込む場合は、今の住宅ローンの返済も合わせて見られます。民間の金融機関の住宅ローンは、それぞれ基準が異なります。

埼玉県で審査に通らない理由と返済負担率の考え方は埼玉で住宅ローンが通らない理由と対策で、埼玉の物件価格と年収から逆算する借入額は埼玉の自営業者の住宅ローン審査と必要書類で取り上げています。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
※参考：【フラット35】ご利用条件（住宅金融支援機構）

売却の査定と新しい住宅ローンの見通しを並べて検討できる、センチュリー21 住宅ファクトリーの住み替え相談

売却後の手取りと新しく借りる額は、片方が動くともう片方も動きます。売る家の査定と新しい住宅ローンの見通しを別々の窓口で進めると、2つの数字を自分で突き合わせることになります。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、売却の査定と購入のご紹介をひとつの窓口でお受けしています。住宅ローンが残っている場合は残りの金額と査定額の差もお調べし、ほかにお借入がある買い替えでは、新しい住宅ローンとあわせて最大500万円までの1本化をご検討いただける場合があります。進め方の考え方はよくあるご質問の「売却と購入は、どちらを先に進めるとよいですか？」に掲載しています。

埼玉県内のご相談は、さいたま市大宮区桜木町1丁目378のセンチュリー21 住宅ファクトリーの大宮住宅ローン相談センターで受け付けています。ご来店は、事前にご予約いただいております。お電話・メール・LINEでのご相談も受け付けています。今の家の査定は、売却・買い替え相談のページから物件の種類や所在地、売却の予定時期などを入力して申し込めます。

埼玉で住み替えを考え始めたら、査定と住宅ローンをまとめてセンチュリー21 住宅ファクトリーにご相談ください。

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埼玉で住み替えと住宅ローンを考える方からのよくある質問

今の家が査定額より低く売れた場合、新しく借りる額はどう変わりますか？

今の家が査定額より低く売れた場合は、売却後の手取りが減り、新しく借りる額の見込みはおおむねその分だけ増えます。増えた額で返済を続けられるか、自己資金で補えるかは、計画の段階で確かめておくと安心です。今の家を先に売る進め方なら、売却額が決まってから借入額を決められます。

今の家が住宅ローンの残高より低くしか売れない場合、新しく借りる額はどうなりますか？

今の家が住宅ローンの残高を下回る金額でしか売れない場合は、売却後の手取りがマイナスになり、その分も含めて資金を用意する必要があります。足りない分を自己資金で補うか、金融機関との調整が必要になり、希望の時期に売れないこともあります。売却を考える段階で、残高と査定額の差を確かめておきましょう。

売却で利益が出た場合の税金はどこで確かめればよいですか？

売却で利益が出た場合の税金は、国税庁のタックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」や税務署で確かめられます。住んでいた家を売ったときは、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を上限に差し引けますが、確定申告が必要です。新しい家の住宅ローン控除と同時に使えない場合もあるため、税務署や税理士に試算してもらいましょう。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

住み替えの順番や売却の費用など、ご相談前によくいただく質問への回答はよくあるご質問に、実際にご相談いただいた方の感想はお客様の声に掲載しています。

新しく借りる額の見当は、今の家の査定額と住宅ローンの残高が分かればつけられます。2つの数字をそろえるところからご相談ください。

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転勤や転職が決まり、引っ越しの日までに東京都内の家を売りたいと考えることもあるでしょう。期限のある売却では、いくらで売れるかと同じくらい、売却活動がいまどこまで進んでいるかを早く把握できるかどうかが、値段や進め方を見直す判断を左右します。

その進み具合の伝わり方を決めるのが、不動産会社と結ぶ媒介契約の形です。契約の形によって、ほかの会社に重ねて頼めるか、どのくらいの間隔で報告を受けられるかが変わります。引っ越しの日が分かった段階で、3つの形の違いと契約期間の区切りを把握しておくと、慌てて値段を下げるような判断を避けやすくなります。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・媒介契約の3つの形で異なる、ほかの会社への依頼と報告の決まり
• ・3か月を超えない契約期間と、引っ越しの日から数える更新の区切り
• ・転勤先で売却の進み具合を受け取る報告の方法
• ・売り出し価格と3,000万円特別控除の期限の要点
• ・東京で期限のある売却を相談できる窓口

専属専任は1週間に1回以上、専任は2週間に1回以上、一般は頻度の定めなしという報告の違い

家の売却を不動産会社に頼むときは、媒介契約を結びます。国土交通省の標準媒介契約約款では、媒介契約は専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3つの形に分かれ、それぞれ次のように定められています。

専属専任媒介と専任媒介では、売却活動の状況が決まった間隔で届きます。一般媒介は、複数の会社とやり取りする形になり、定期的な報告の頻度は約款では定められていません。どの形でも、買いたいという申込みが入ったときは、不動産会社から遅滞なく知らせが届きます。

3つの形には、それぞれ依頼の広さと報告の決まりに違いがあります。引っ越しまでの期間や、何社とやり取りするかを書き出したうえで、不動産会社に違いを説明してもらいながら選ぶのも一つの方法です。不動産会社に査定を頼んでから引き渡すまでの全体の流れは、住宅ローン返済中の家の売却手順と注意点で取り上げています。

※参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（国土交通省）

3か月を超えない契約期間と、売主からの申し出で行う更新の区切り

標準媒介契約約款では、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のいずれも、契約の有効期間は3か月を超えない範囲で、売主と不動産会社が話し合って決めます。期間の更新は、有効期間が終わるときに売主から不動産会社へ文書などで申し出て行います。

引っ越しの日が決まっている場合は、契約を結ぶ日から数えて、有効期間の終わりが引っ越しの前後どちらに来るかをカレンダーに書き込んでおきましょう。更新のたびに、それまでの報告の内容を見ながら、売り出し価格や契約の形をそのままにするかを考える区切りになります。

たとえば12月に契約を結んで3か月の期間にすると、終わりは翌年の3月です。3月末に引っ越す予定なら、更新の申し出をするかどうかを考える時期と、引っ越しの準備が重なります。重なりそうな場合は、契約の前に有効期間の長さを不動産会社と相談しておくと、判断の時期を前もって決められます。

文書か電子メールかを契約書で選べる、転勤先での報告の受け取り方

専属専任媒介と専任媒介の契約書のひな形では、業務の処理状況を報告する方法として、文書と電子メールのどちらかを選んで書き込む欄があります。転勤先へ移ったあとも報告を受け取りたい場合は、契約の時点でどちらの方法にするかを決めておきましょう。

専属専任媒介と専任媒介では、レインズへの登録を済ませた不動産会社から、登録を証明する書面も受け取ります。売り出しが始まったことの証明になるため、報告とあわせて保管しておくと、更新の時期に振り返る材料がそろいます。

一方、売買契約や引き渡しの日には、本人の立ち会いが必要かどうか、立ち会えない場合にどう進めるかを確かめる必要があります。立ち会いの方法は、転勤の日程が分かった段階で早めに不動産会社と相談しておきましょう。

成約価格を見て決める売り出し価格と、先に引っ越して売る場合に確かめる3,000万円特別控除の期限

売り出し価格は、新たに売り出された物件の値段だけでなく、実際に売買が決まった物件の値段も見て決めるのが安心です。東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、東京都区部の中古マンションの平均は、成約物件が7,401万円、新規登録物件が8,288万円でした。成約と新規登録は別々の物件の集計のため、同じ家の値下げ幅を示すものではありませんが、近い条件の家の成約価格を不動産会社に示してもらうと、値付けの手がかりになります。

また、先に引っ越して以前住んでいた家を売る場合、3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです。2026年11月に住まなくなった場合は、2029年12月31日までが期限になります。前年・前々年に同じ特例を使っていないことや、確定申告が必要なことなど、ほかにも条件があるため、国税庁の案内で確かめましょう。新しい勤務地で家を買う場合の住宅ローン控除の要件は、2026年の住宅ローン控除の変更点と要件で確認できます。

都区部と多摩地域の価格の違いや、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の関係は、東京で住み替えるときの住宅ローンと売却の特例で詳しく解説しています。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

センチュリー21 住宅ファクトリーの東京住宅ローン相談センターで受け付ける、引っ越しの日から逆算した売却の相談

契約の形、更新の区切り、報告の受け取り方は、どれも引っ越しの日を起点に決めていくものです。住宅ローンが残っている家では、売却代金で残高を返し切れるかも同じ時期に確かめる必要があります。転勤先で新しい住まいを買う場合の資金計画は、今の家から新居への住み替えの資金計画で取り上げています。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、引っ越しの期限が決まっている売却のご相談も承っています。期限までに決まらない場合も含めて進め方をご説明しますので、まずは引っ越しの予定日をお知らせください。対応の内容はよくあるご質問の「転勤や転職で期限が決まっている場合も間に合いますか？」に掲載しています。

センチュリー21 住宅ファクトリーの東京住宅ローン相談センターは千代田区丸の内1-8-2の鉄鋼ビルディング4階にあり、営業時間は10時から18時（土・日曜定休）です。売却を考えている家については、売却・買い替え相談のページから物件の種類や所在地、売却の予定時期などを入力して査定を申し込めます。東京で住宅ローンの相談窓口を選ぶときの違いは、東京の住宅ローン無料相談の窓口ごとの違いでまとめています。

引っ越しの日が決まったら、その日を伝えるところからセンチュリー21 住宅ファクトリーにご相談ください。

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東京で転勤にともなう家の売却を考える方からのよくある質問

媒介契約の有効期間が終わる前に家が売れなかった場合はどうなりますか？

媒介契約の有効期間が終わる前に家が売れなかった場合は、売主と不動産会社の合意で契約を更新できます。標準媒介契約約款では、更新は有効期間が終わるときに売主から文書などで申し出て行います。更新の前に、それまでの報告をもとに売り出し価格や契約の形を見直すかを考えましょう。

東京から離れた転勤先にいても売却活動の報告は受けられますか？

専属専任媒介と専任媒介の売却活動の報告は、契約書で文書か電子メールのどちらかを選んで受け取ります。頻度は専属専任媒介が1週間に1回以上、専任媒介が2週間に1回以上です。売買契約や引き渡しの日の立ち会いの方法も、早めに不動産会社へ相談しておくと日程を組みやすくなります。

一般媒介では売却活動の報告はありますか？

一般媒介では、標準媒介契約約款に定期的な報告の頻度の定めはありません。目的の物件に買いたいという申込みがあったときは、不動産会社から遅滞なく報告があります。レインズに登録するかどうかも、一般媒介では契約書で選びます。

期限のある売却や住宅ローンが残る家の売却について、ご相談の前に知っておきたい点はよくあるご質問で確かめられます。センチュリー21 住宅ファクトリーにご相談いただいた方の感想はお客様の声に掲載しています。

引っ越しの日と住宅ローンの残高、この2つをそろえるところから一緒に始めましょう。

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離婚をきっかけに、夫婦で住んでいた神奈川県内の家をどうするか考えるケースがあります。売って分けるのか、どちらかが住み続けるのかによって、財産の分け方、住宅ローンの名義、税金の扱いが変わります。

2026年4月からは民法の改正で、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間が延びました。一方で、改正前に離婚した夫婦には以前の期間が当てはまります。家を売るかどうかを決める前に、期限と名義の関係を押さえておけば、話し合いの順番を決められます。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・離婚後5年に延びた財産分与の請求期間
• ・売る前に確かめる住宅ローンの名義と残高
• ・横浜・川崎とそれ以外の地域の成約価格の違い
• ・持ち分を相手に売るときに確かめる3,000万円特別控除
• ・神奈川で離婚にともなう売却を相談できる窓口

財産分与の請求は離婚後5年までに延長、2026年3月31日以前の離婚は2年のまま

財産分与は、夫婦が婚姻中に一緒に築いた財産を、離婚のときに分け合う制度です。まずは夫婦の話し合いで決め、話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所に請求できます。婚姻中に買った家も、夫婦が一緒に築いた財産として分け方を話し合うことがあります。

法務省によると、2026年4月1日に施行された民法等の改正で、家庭裁判所に財産分与を請求できる期間が、離婚後2年から5年に延びました。ただし、改正法の施行前、つまり2026年3月31日以前に離婚した夫婦が請求できる期間は、離婚後2年のままです。

改正では、財産分与で考える事情も例として示されました。婚姻中に取得または維持した財産の額、婚姻の期間、婚姻中の生活水準、各自の年齢や収入などです。財産を築くことにそれぞれがどれだけ関わったかは、働いて収入を得ることだけでなく家事や育児の分担も含めて、原則として夫婦対等の2分の1ずつとされています。

婚姻中に買った家の値段は、財産の額を考えるときの材料になります。売却を考えている場合は、家がいくらで売れそうかの見込みを早めにつかんでおくと、話し合いの前提がそろいます。

※参考：父母の離婚後の子の養育に関するルールが改正されました（2026年1月改訂）（法務省民事局）、民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について（法務省）

財産分与の取り決めと別に確かめる、家の名義と住宅ローンの借主

財産分与で決めるのは、夫婦の間で家をどう分けるかです。一方で、住宅ローンが残っている家では、家の名義が誰か、住宅ローンを誰が借りているかによって、売るときや住み続けるときの手続きが変わります。夫婦の取り決めと、家の名義・住宅ローンの契約は別々に確かめます。

まずは住宅ローンの契約書と返済予定表で、借主が誰か、夫婦のもう一方が連帯債務者や連帯保証人として契約に加わっていないか、残高がいくらかを書き出してみてください。この3点がそろうと、財産分与で家をどちらに分けるかの案と、実際に取れる手続きを並べて検討できます。この立場で負う責任の範囲は、住宅ローンで連帯して返済を引き受ける人の条件と責任で解説しています。

売却代金で住宅ローンを返し切れるかどうかは、売れる値段の見込みと残高を比べて判断します。残高が売却代金を下回る場合と上回る場合の手順の違いは、住宅ローン返済中の家の売却手順と注意点で取り上げています。

神奈川の中古マンションは横浜・川崎で平均4,224万円、それ以外の地域で2,866万円

財産分与の話し合いでも、住宅ローンを返し切れるかの判断でも、家の値段の見込みが出発点になります。東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、神奈川県の中古住宅の平均成約価格は次のとおりです。

中古マンションでは、横浜市・川崎市の平均がその他の地域より1,300万円以上高くなっています。前年と比べると、横浜市・川崎市の中古マンションは0.4％、その他の地域は4.0％の下落でした。同じ県内でも地域によって値段の水準と動きが違うため、県全体の平均ではなく、家のある地域の数字で見込みを立てると、話し合いの前提がずれにくくなります。

平均はあくまで目安で、実際に売れる値段は広さ・築年数・駅からの距離などで変わります。財産分与の話し合いに使う場合は、不動産会社に査定を出してもらい、2人が同じ数字をもとに話し合える状態にしておくと進めやすくなります。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

共有名義の家や持ち分を相手に売るときは、3,000万円特別控除の条件を税務署で確認

住んでいた家を売って利益が出たときは、国税庁のマイホームを売ったときの特例で、譲渡所得から3,000万円を上限に差し引ける場合があります。以前住んでいた家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件で、たとえば2026年11月に住まなくなった場合は2029年12月31日までです。ほかにも条件があるため、詳しくは国税庁のページでご確認ください。特例の全体像と住宅ローン控除との関係は、住み替えで家を売るときの特例と住宅ローン控除の関係で解説しています。

離婚にともなう売却で注意したいのは、売る相手と名義です。この特例は、親子や夫婦など特別の関係がある人に売った場合には使えないとされています。家を出る側の持ち分を住み続ける側に売る形を考えている場合や、夫婦の共有名義の家を売る場合は、売り方を決める前に、特例が使えるかを税務署や税理士に確かめてください。

※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

電話・メール・LINEで相談できる、離婚にともなう家の売却査定と新しい住まいの購入

離婚にともなう売却では、家の値段の見込み、住宅ローンの残高、名義、税金、そして離婚後にそれぞれが住む家の資金がつながっています。夫婦の収入を合わせて住宅ローンを借りていた方が、離婚後に1人で新しい住まいを買う場合は、1人の収入で審査を受けることになります。1人の年収で借りられる額の目安は、今の年収で無理なく返せる住宅ローンの借入額で確認できます。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、離婚にともなう家の売却の相談も受け付けています。センチュリー21 住宅ファクトリーが担うのは、家がいくらで売れそうかの査定と、売り出しから引き渡しまでの段取りで、財産分与をどう決めるかは弁護士に相談する事柄です。相談の内容は外に出しませんが、新しい住まいの住宅ローンで収入を合算したり連帯保証人を立てたりする場合は、その方の同意と署名が必要です。また、勤務先には金融機関から在籍の確認が入ることがあります。対応の範囲はよくあるご質問の「離婚にともなう自宅の売却について相談できますか？」でもご確認いただけます。

相談は電話・メール・LINEで始められ、来店して相談する場合は事前に予約をお願いしています。売却を考えている家については、売却・買い替え相談のページから物件の種類や所在地、売却の予定時期などを入力して査定を申し込めます。売却の査定と新しい住まいの購入の紹介は同じ窓口で受けているため、両方の見通しを並べて判断できます。

家を売るかどうか決める前の段階でも、センチュリー21 住宅ファクトリーにご相談ください。

売却・買い替えの相談へ進む

神奈川で離婚にともなう家の売却を考える方からのよくある質問

2026年3月以前に離婚した場合も財産分与は5年まで請求できますか？

2026年3月31日以前に離婚した場合、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間は離婚後2年のままです。法務省は、改正法の施行前に離婚した夫婦には5年ではなく2年が当てはまると案内しています。離婚から2年が近い場合は、早めに弁護士へご相談ください。

住宅ローンが残っていても離婚にともなって家を売れますか？

住宅ローンが残っている家でも、離婚にともなって売ることはできます。売却代金で住宅ローンを返し切れる場合は、残ったお金を財産分与の話し合いに沿って分けます。返し切れない場合は、足りない分を誰がどう返すかを先に決めます。

家を出た側が先に引っ越しても3,000万円特別控除は使えますか？

家を出た側も、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、3,000万円特別控除の期限の条件を満たせます。国税庁は、以前住んでいた家を売る場合の期限をこのように定めています。ほかにも条件があるため、売り出す前に税務署や税理士に確かめましょう。

相続や離婚にともなう売却など、住まいの売却についての疑問はよくあるご質問にまとめています。住み替えの資金計画は今の家から新居への住み替えの資金計画でもまとめています。

住宅ローンの名義と残高を確かめるところから、一緒に始めましょう。

売却・買い替えの相談へ進む

神奈川県にある親の家を相続したものの、誰も住む予定がなく空き家のままになっている、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。相続した家を売るときは、売れる値段だけでなく、名義の変更、税金の特例、売るまでの期限が同時に関わります。

特に、相続した空き家を売ったときに使える3,000万円の特別控除には、建てられた時期や売る期限などの決まりが定められています。条件を知らないまま時間がたつと、使えたはずの特例が使えなくなることもあるため、相続が分かった段階で順番を押さえておくと、期限を逃しにくくなります。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・横浜・川崎とそれ以外の地域で異なる中古戸建住宅の成約価格
• ・売る前に済ませる相続登記の期限
• ・相続した空き家の3,000万円特別控除の主な条件
• ・特別控除と取得費の特例の選び方
• ・神奈川で相続した家の売却を相談できる窓口

神奈川の中古戸建住宅は横浜・川崎で平均4,623万円、それ以外の地域で3,159万円

相続した家がいくらで売れそうかは、まず地域の相場から見当をつけます。東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年の集計では、神奈川県の中古戸建住宅の成約状況は次のとおりです。

同じ神奈川県内でも、横浜市・川崎市とそれ以外の地域では平均成約価格に1,400万円以上の差があります。さらに、横浜市・川崎市以外の地域では前年から8.0％下がっており、値動きの幅も地域で違います。売り出しの時期を決めるときは、実家のある地域の相場がどちらに動いているかを見ておくと判断しやすくなります。

また、成約した中古戸建住宅の平均築年数は24年前後です。後で紹介する空き家の特例の対象となる1981年5月31日以前に建てられた家は、築40年を超えており、成約した家の平均より古い家です。家と土地をそのまま売るか、建物を取り壊して土地として売るかで、使える税金の特例の条件も変わります。マンションと戸建住宅で値段の付き方が違う点は、マンションと戸建ての資産価値の比較でも取り上げています。

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

相続した家を売る前に済ませる、取得を知った日から3年以内の相続登記

相続した家を売るには、まず家の名義を亡くなった方から相続した方へ移す相続登記が必要です。法務省の相続登記の申請義務化に関するQ＆Aでも、相続した不動産を売却する場合には相続登記をする必要があると案内されています。

法務省によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をする必要があり、遺産分割で取得した場合は、遺産分割の日から3年以内にその内容に沿った登記をします。正当な理由がないのに登記をしない場合は、10万円以下の過料の対象になります。

2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で、まだ登記をしていないものも義務の対象で、この場合の期限は2027年3月31日までです。相続が2024年4月1日より前でも、相続したことを知ったのがそれ以後であれば、知った日から3年以内が期限になります。何年も前に相続した実家の名義が親のままになっている場合は、売却を考えるかどうかにかかわらず、早めに確認しておきましょう。相続人が複数いて話し合いがまとまっていない場合は、遺産分割の段取りから始めることになります。

空き家のまま持ち続けると、住まなくても固定資産税はかかり続けます。毎年の負担の目安は、固定資産税の平均額と安くする方法で解説しています。

※参考：相続登記の申請義務化に関するQ＆A（法務省）

相続した空き家の3,000万円特別控除は1981年5月31日以前に建てられた、区分所有でない家が対象

相続した家を売って利益が出ると、譲渡所得として税金がかかります。国税庁によると、亡くなった方が住んでいた家とその敷地を相続して売った場合、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を上限に差し引ける特例があります。2024年1月1日以後の売却で、その家と敷地を相続した方が3人以上いる場合は、1人あたりの上限が2,000万円です。

建てられた時期と相続直前に住んでいた人で決まる、対象になる家

この特例の対象になる家の主な条件は、次のとおりです。

• ・1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること
• ・区分所有建物として登記されている建物（分譲マンションなど）でないこと
• ・相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと

分譲マンションを相続した場合は、この特例の対象になりません。また、亡くなった方が要介護認定などを受けて老人ホームなどに入っていた場合は、入所の直前まで住んでいた家も、一定の要件を満たせば対象になることがあります。実家が対象になるかどうかは、建てられた年を登記事項証明書などで確かめるところから始めましょう。

※参考：No.3307 老人ホーム等に入所した場合の被相続人居住用家屋（国税庁）

相続開始から3年を経過する日の属する年の年末まで、売却代金1億円以下という売り方の条件

売り方にも決まりがあります。相続の開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、2027年12月31日までの売却であることなどです。売却代金は、同じ家の残りの部分をあとで売った場合や、ほかの相続人が売った場合も合わせて判定します。

家をそのまま売る場合は、相続のときから売るときまで、人に貸したり事業に使ったり、誰かが住んだりしていない家に限られます。そのうえで、売るときに家が今の耐震基準を満たしている必要があります。家を取り壊して土地として売る場合も、取り壊したあとに建物などの敷地として使っていないことが前提です。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たす改修や取り壊しが行われた場合にも特例を使えるようになりました。

売る相手と手続きにも条件があります。親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものは対象になりません。同じ亡くなった方から相続した家や敷地で、すでにこの特例を受けている場合も重ねては使えません。確定申告では、家のある市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書などを添えて申告します。ここに挙げたのは主な条件のため、実際に使えるかどうかは国税庁のページで条件を確かめ、税務署や税理士にご確認ください。

空き家を一時的に人に貸すと、家をそのまま売るときの条件から外れてしまいます。売るか貸すかで迷っている場合は、貸す前に特例の条件と照らし合わせておくと、あとから使えなかったという事態を防げます。自分が住んでいた家を売るときの特例は条件が別で、住み替えで家を売るときの特例と住宅ローン控除の関係で取り上げています。

※参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

同じ家では併用できない、空き家の特別控除と相続税の取得費加算の選び方

相続税を納めた方には、もう一つの特例があります。国税庁によると、相続した土地や建物を売ったとき、納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を小さくできます。売却が、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに行われていれば、この特例を使えます。

ただし、空き家の3,000万円特別控除は、売った家や土地に取得費の特例などほかの特例を使っていないことが条件の一つです。同じ家を売るときにどちらの特例を使うかは、売却益の大きさや納めた相続税の額によって有利な方が変わります。相続税の申告をした方は、売り出す前に税理士や税務署で両方の試算をしておくと判断しやすくなります。

相続した家を売ったお金で、ご自身が住む家を買い替える方もいらっしゃいます。その場合の住宅ローン控除の条件は、2026年の住宅ローン控除の変更点と要件で、住み替えの資金計画は今の家から新居への住み替えの資金計画で確認できます。

※参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）、No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

電話・メール・LINEで相談できる、神奈川県内の相続した家・空き家の査定と売却

相続した家の売却では、登記、税金の特例、売る期限、売り出す値段の判断がつながっています。登記は司法書士、税金は税理士、売却は不動産会社と相談先が分かれるため、どこから手をつければよいか迷ってしまうこともあるでしょう。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、相続した家や空き家を売る相談も受け付けており、神奈川県・東京都・埼玉県・千葉県にある一戸建て・土地・マンションを扱っています。センチュリー21 住宅ファクトリーが担うのは、いくらで売れそうかの査定と、売り出しから引き渡しまでの段取りです。名義の書き換えや相続人どうしの分け方の取り決めが残っている場合は、その手続きを担う専門家を紹介したうえで、売却の時期を一緒に組み立てます。対応の範囲はよくあるご質問の「相続した家や空き家の売却も相談できますか？」でもご確認いただけます。

相談は電話・メール・LINEで始められ、来店して相談する場合は事前に予約をお願いしています。売却を考えている家については、売却・買い替え相談のページから物件の種類や所在地、売却の予定時期などを入力して査定を申し込めます。

相続した実家をどうするか決めかねている段階でも、センチュリー21 住宅ファクトリーにご相談ください。

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神奈川で相続した空き家の売却を考える方からのよくある質問

相続した実家の名義が親のままでも売却の相談はできますか？

名義が親のままの実家でも、売却の相談自体はできます。ただし、買主へ名義を移す前に相続登記を済ませる必要があり、2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で登記が済んでいないものも、2027年3月31日までの登記が義務です。相続人が複数いる場合は遺産分割の話し合いも必要になるため、売却の時期は登記の見通しとあわせて決めましょう。

相続したマンションにも空き家の3,000万円特別控除は使えますか？

相続したマンションのうち、区分所有建物として登記されているものには、空き家の3,000万円特別控除は使えません。国税庁は、区分所有建物として登記されている建物を対象外としています。マンションを売って利益が出る場合は、相続税を納めていれば取得費の特例が使えるかを確かめてみましょう。

空き家を売るまでの間、人に貸してもよいですか？

空き家を人に貸すと、家をそのまま売るときの3,000万円特別控除の条件から外れます。国税庁は、相続のときから売るときまで、貸付や事業、居住に使われていないことを条件にしています。貸すか売るかで迷っている場合は、貸し出す前に特例を使うかどうかを決めておきましょう。

相続や離婚にともなう売却など、住まいの売却についての疑問はよくあるご質問にまとめています。

建てられた年と相続した日、この2つを確かめるところから一緒に始めましょう。

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