東京で住宅を購入する場合、住宅ローンでいくら借りられるかは年収だけでなく、他の借入れ状況や勤務形態でも変わります。金融機関は返済負担率や審査金利など複数の基準で借入可能額を算出します。年収600万円・審査金利3.0%・返済期間35年の試算では、借入可能額の目安は4,000万円台半ば〜5,000万円程度です。本記事では次を解説します。
- 年収別の借入額の目安
- 審査で確認される項目
- 他の借入れがある場合の対処法
- 東京の不動産相場に合わせた資金計画
【免責事項】
なお、本記事で紹介する審査基準や数値は、国土交通省や日本貸金業協会などが公表している調査結果に基づく一般的な傾向であり、個々の審査結果や借入可能額を確約するものではありません。実際の審査は申込者の状況や金融機関ごとの基準によって異なります。
東京の住宅ローンでいくら借りられるか決める年収別目安と借入額の計算基準
住宅ローンの借入可能額は、年収に対する返済負担率という指標で算出されます。フラット35の基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です。返済負担率は年間返済額を年収で割った割合で、他の借入れの返済額も合算して計算されます。
金融機関は審査の際、契約時の金利(適用金利)より高めに設定した審査金利で返済額を試算します。将来の金利上昇に備えたもので金融機関ごとに異なりますが、3.0%前後が目安です。適用金利が低くても審査では高めの金利で計算するため、借入可能額は実際の返済能力から想定される金額より少なく見積もられる傾向があります。
住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、利用者の平均返済負担率は23.2%です。多くの方は、フラット35の上限(30%〜35%)より低い水準で返済計画を立てています。基準や審査金利は金融機関ごとに異なるため、同じ年収でも借入可能額の目安には幅が出ます。複数の金融機関で比較検討することも一つの手段です。
住宅ローンの審査時に返済額を試算する金利です。将来の金利上昇に備え、適用金利より高めに設定される例が多く、3.0%前後が目安です。返済負担率の計算に使われます。
住宅ローンを契約する際に適用される金利です。審査金利より低く設定される例が多く、キャンペーンや金利タイプ(変動・固定)で水準が変わります。月々の返済額はこの金利で計算されます。
以下は、返済負担率の上限(年収400万円以上は35%)、審査金利3.0%、返済期間35年、元利均等返済を前提とした目安です。実際の借入可能額は金融機関ごとの基準や個人の状況によって変わります。この前提では、年収のおおむね7.6倍が借入可能額の目安です。年収600万円のケースは年収600万の住宅ローンはいくらまで？借入可能額の目安で詳しく解説しています。
年間返済上限は約175万円(月々約14.6万円)。借入可能額の目安は約3,790万円です。
年間返済上限は約210万円(月々約17.5万円)。借入可能額の目安は4,000万円台半ば〜5,000万円程度です。
年間返済上限は約245万円(月々約20.4万円)。借入可能額の目安は約5,300万円です。
年間返済上限は約280万円(月々約23.3万円)。借入可能額の目安は約6,060万円です。
出典）フラット35「年収による借入額などの制限はありますか」
出典）住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」
東京の住宅ローン審査で借入可能額が減額される主な要因と注意点
住宅ローンの審査では、自動車ローンやカードローン、教育ローンなど他の借入れの年間返済額も合算して返済負担率が計算されます。返済中の借入れがあると住宅ローンに充てられる返済枠が圧縮され、希望額に届かないケースがあります。
返済負担率について詳しくは住宅ローンは年収の何倍が目安？返済負担率についてで解説しています。審査では年収や返済負担率のほかに、勤務状況に関わる項目も確認されます。国土交通省の令和5年度調査では、勤続年数や雇用形態を審査項目とする金融機関の割合がわかっています。
勤続年数を審査項目とする金融機関は9割を超えます。転職して間もないなど勤続年数が短い場合、審査で確認される項目になります。
雇用形態を審査項目とする金融機関は7割程度です。正社員だけでなく契約社員や派遣社員、自営業といった雇用形態も確認される場合があります。
自営業の方は勤続年数の代わりに、事業を続けている年数や確定申告書に基づく所得金額が審査で確認される傾向があります。会社員に比べて所得の変動が審査に影響しやすい点も押さえておきたい要素です。
出典）国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
他の借入がある場合に住宅ローンと1本化して返済負担を抑える選択肢
消費者金融など貸金業者からの借入れには、年収の3分の1までを上限とする総量規制が適用されます。日本貸金業協会によると、一定の要件を満たす貸付けは対象外となる規定もあります。借入先が複数あると返済管理が煩雑になるだけでなく、返済負担率の計算にも影響します。
他の借入れを抱えている場合、センチュリー21 住宅ファクトリーでは以下の借入れを住宅ローンと1本化する、または住宅ローンにプラスして組む方法を案内しています。
- 消費者金融からの借入れ
- カードローン
- マイカーローン
- リボ払い
- 奨学金
たとえば他社の借入れで年間60万円を返済している場合、その金額は返済負担率の計算にそのまま上乗せされます。年収600万円・返済負担率上限35%では年間の返済枠は210万円ですが、他社返済60万円を差し引くと枠は150万円まで縮小します。審査金利3.0%・返済期間35年では、借入可能額の目安は3,200万円程度まで下がります。
世帯年収が高い場合の借入可能額は世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済で解説していますが、世帯年収が高くても他の借入れがあれば同様に返済枠は圧縮されます。住宅ローンとの1本化は、返済負担率を抑える選択肢の一つです。
センチュリー21 住宅ファクトリーの1本化上限は500万円までです。返済窓口を1本にまとめれば、月々の返済管理をシンプルにできます。次のような方からの相談も受け付けています。
- 自営業の方
- 契約社員・派遣社員の方
- 年収が多くない方
- 自己資金が十分でない方
- 家族に内緒の借入れがある方
相談は電話・メール・LINEのいずれからも可能で、何度でも無料です。しつこい営業は行いません。
出典）日本貸金業協会「総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります」
東京の不動産相場に合わせた資金計画と、東京オフィスでの物件探しの手順
借入可能額の目安がわかったら、次は東京の不動産相場と照らし合わせて資金計画を立てます。東日本不動産流通機構の最新の首都圏不動産流通市場動向では、中古マンション・中古戸建の成約価格の平均が示されています。
成約平均価格は5,322万円です。
成約平均価格は3,958万円です。
年収600万円台の借入可能額の目安(4,000万円台半ば〜5,000万円程度)は中古戸建の成約価格帯に近く、中古マンションの場合は自己資金や世帯収入との組み合わせが必要になる場合があります。予算配分は立地やエリア、物件の状態でも変わります。年収700万円台の資金計画は年収700万の住宅ローン借入可能額と無理のない返済で解説しています。
東京都内で物件探しを進める場合、東京オフィスでの来店・対面相談が可能です。資金計画の相談と並行して、条件に合う物件を探せます。
センチュリー21 住宅ファクトリーが加盟するセンチュリー21では、無料登録できる「CENTURY21 MEMBERS」があり、多数の会員限定物件を確認できます。世界80ヶ国・11,000店舗の不動産ネットワークで、物件探しの選択肢を広げられます。
借入可能額が希望する物件価格に届かない場合は、自己資金を頭金に充てて差額を埋めたり、エリアや物件の種類を見直したりといった方法もあります。自己資金が十分でない場合の資金計画も、電話・メール・LINEで相談できます。
東京オフィスを利用して物件探しを進める場合、一般的には次のような手順で進みます。
- 電話・メール・LINEのいずれかで相談を申し込みます。
- 東京オフィスでの来店相談、または電話でのやり取りを通じて、資金計画のすり合わせを行います。
- 事前審査を申し込み、借入可能額の目安を確認します。
- CENTURY21 MEMBERSの会員限定物件を含めて、条件に合う物件を探します。
- 物件が決まったら本審査を申し込み、契約に進みます。
出典）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2025年度)」
借入可能額の試算、他の借入れとの1本化、東京オフィスでの物件探しまで、センチュリー21 住宅ファクトリーが電話・メール・LINEで相談に対応しています。
東京の住宅ローン借入額に関するよくある質問
年収400万円でも東京で住宅を購入できますか
フラット35の基準では、年収400万円未満は返済負担率30%以下、400万円以上は35%以下が目安です。30%で試算すると年間返済上限は約120万円(月々約10万円)、審査金利3.0%・返済期間35年では借入可能額の目安は約2,600万円、35%では約3,000万円です。
年収500万円のケースは年収500万円の住宅ローン借入限度額と月々返済額で解説しています。東京都内でも、コンパクトな住戸や郊外エリアの中古物件など予算に応じた選択肢を探せます。
他社借入れがあっても住宅ローンの審査に通りますか
他社借入れがあっても審査に通る可能性はありますが、返済負担率の計算に他の借入れの年間返済額も合算されるため、借入可能額が少なく算出される場合があります。残高が減っている場合や、住宅ローンとの1本化で返済計画を整理できる場合があります。
他の金融機関で住宅ローンを断られた場合、センチュリー21 住宅ファクトリーに相談できますか
センチュリー21 住宅ファクトリーは、自営業の方や契約社員・派遣社員の方、年収が多くない方、自己資金が十分でない方など幅広い状況の相談に対応しています。他の金融機関で希望額に届かなかった場合も、他の借入れとの1本化を含めた資金計画を電話・メール・LINEで相談できます。
頭金がなくても住宅ローンを利用できますか
頭金の有無や金額は借入可能額や毎月の返済額に影響しますが、頭金がないと住宅ローンを利用できないわけではありません。センチュリー21 住宅ファクトリーは自己資金が十分でない方の相談にも対応し、他の借入れとの1本化を含めた資金計画を電話・メール・LINEで相談できます。
相談は何度も無料で利用できますか
センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は、電話・メール・LINEのいずれも何度でも無料です。しつこい営業は行わず、資金計画や物件探しについて必要な範囲で相談できます。
東京での住宅ローンや資金計画で気になる点があれば、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談を利用できます。
