住宅ローンを返済中であっても、現在住んでいる家を売却することは実務上十分に可能です。転勤や家族構成の変化、あるいは家計の見直しなどを理由に、持ち家の売却を検討される方は多くいらっしゃいます。
ただし、ローンが残っている家を売却して買主へ引き渡すためには、売却資金などで現在のローン残高をすべて精算し、金融機関が設定している抵当権を消し去る手続きが必要になります。売却で得られる金額がローン残高を上回るか、下回るかによって、その後の手順や取るべき選択肢が大きく変わってきます。
この記事では、住宅ローン返済中の家を売却するための具体的な手順や、ローン残高が売却額を上回る場合の対処法について、公的な情報に基づき詳しく解説します。
※本記事は、住宅ローン返済中における不動産売却の一般的な手続きや選択肢について解説するものです。個別の事情や金融機関の審査基準により結果は異なる場合があります。
- 住宅ローン返済中の家を売却するには「完済」と「抵当権抹消」が必須
- アンダーローンとオーバーローンの違いと必要な対策
- 住宅ローンが残る家を売却するための具体的な4つの手順
- 残債が売却価格を上回るオーバーローン時の具体的な対処法
住宅ローン返済中の家を売却するには「完済」と「抵当権抹消」が必須
住宅ローンの返済が続いている状態でも、居住中の家を売却する活動自体は進められます。ただし、売買契約を成立させ、物件を買主へ正式に引き渡す段階において、金融機関から借り入れている住宅ローンの「完済」と、不動産に設定されている「抵当権」の抹消が必須要件となるのが一般的です。
抵当権とは、借入金の返済が滞った際に備えて、金融機関が対象の不動産を担保として確保しておく権利を指します。住宅ローンの残債を全額返済したからといって、登記簿上の抵当権が自動的に消える仕組みにはなっていません。不動産の所有権を持つ本人、あるいは委任を受けた司法書士などの代理人が、管轄の法務局に対して正式に申請手続きを行って初めて抵当権は消滅します。
抵当権の登記が残ったままの不動産は、新たな買主が住宅ローンの審査に通らない傾向にあるため、事実上売却を進めることが難しくなります。円滑な不動産取引を行うためには、引き渡しと同時に抵当権を抹消する準備を整えておくことが推奨されます。
出典）住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）
売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合はスムーズ
物件の売却によって得られる代金が、現在残っている住宅ローンの残高を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。
アンダーローンの状態であれば、売却代金の中から現在のローン残高を一括で精算できるため、手元の資金を持ち出すことなくスムーズに抵当権の抹消手続きへと進むことが見込めます。
さらに、売却代金からローンの精算分、不動産会社への仲介手数料、登記にかかる税金などを差し引いても利益が残る場合は、その資金を新居の購入費用や住み替えの引越し費用などに充てることが可能です。
売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合は対策が必要
一方で、物件の売却によって得られる代金が住宅ローンの残高を下回り、売却代金だけではローンを完済しきれない状態を「オーバーローン」と呼びます。
オーバーローンの状態では、売却代金とローン残高との間に生じる不足分を、手元の自己資金で補って全額を完済しなければなりません。不足分を現金で補うことができなければ、金融機関は抵当権の抹消に応じないため、結果として物件を引き渡すことができなくなります。
手元に十分な自己資金がない場合は、後述する住み替えのための融資制度を利用したり、住み続けながら資金を得る仕組みを活用したりするなど、状況に応じた対策を検討していくことになります。
住宅ローンが残る家を売却するための具体的な4つの手順
ローン返済中の家を売却する際の流れを、4つのステップに分けて解説します。
1. 不動産会社に査定を依頼し、現在の売却相場を正確に把握する
売却に向けた最初のステップは、現在のローン残高と家の売却相場を正確に把握し、アンダーローンかオーバーローンかを判断することです。
金融機関が発行する残高証明書やインターネットバンキングを通じて、住宅ローン残高を確認します。それと同時に、不動産会社へ物件の査定を依頼し、現在の市場でどれくらいの価格で売れそうかを算出してもらいます。複数の不動産会社に査定を依頼することで、より客観的な相場をつかむ一助となります。
2. 不動産会社と媒介契約を結び、物件の売却活動を開始する
提示された査定額や販売方針に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売買の仲介を正式に依頼する契約です。
購入希望者が見つかり売買契約が成立した際には、不動産会社に対して仲介手数料を支払います。この仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が定められており、一般的な速算式は以下の通りです。
出典）宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
3. 買主と売買契約を結び、金融機関へローンの完済手続きを進める
不動産会社の活動によって購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件で合意に至れば、買主と売買契約を結びます。
売買契約が成立した後、現在住宅ローンを借り入れている金融機関に対し、全額繰上返済を行う旨を申し出ます。金融機関はこの申し出を受けて、返済に必要な利息の計算や、抵当権抹消に必要な書類の準備を進めます。
4. 物件の引き渡しと同時にローンの完済と抵当権を抹消する
決済日（引き渡し日）に買主から売買代金を受け取り、その資金を利用して金融機関へ住宅ローンの完済手続きを行います。
完済が確認されると、金融機関から抵当権抹消のための書類が渡されます。同日中に法務局に対して抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請し、買主へ物件を引き渡す流れが一般的です。
抵当権抹消の登記申請には、国税である「登録免許税」の納付が必要です。不動産1個につき1,000円と定められており、土地と建物が別々に登記されている一般的な一戸建ての場合は合計2,000円となります。
住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローン時の対処法
自己資金でローンの不足分を補うことが難しいオーバーローンの状況において、検討される現実的な解決策を解説します。
住み替えローンを利用して新居の購入資金と住宅ローンと1本化する
現在の家を売却した後に新しく家を購入する予定がある場合、「住み替えローン」を利用できる可能性があります。これは、現在の住宅ローンの残債分を、新たに購入する新居の住宅ローンの借入額に上乗せして（プラスして）借り入れる金融手法です。この仕組みを活用することで、手元に不足分を補う現金がなくても、抵当権を抹消して旧居の売却を進められる可能性があります。
ただし、住み替えローンは新旧の合計額に対する審査となるため、通常の住宅ローンよりも借入額が大きくなり、審査基準が厳しくなる傾向が見られます。
住宅ファクトリーでは、他社でローン審査に通らなかった経験を持つ方や、非正規雇用（契約・派遣社員など）、自営業、既存の借り入れがあるといったご事情で審査に不安を抱えている方に対しても、状況に合わせた具体的なご提案を行っています。
1都3県（神奈川・東京・千葉・埼玉）を中心に数多くの住宅ローン通過実績を持ち、各金融機関との間に独自のパイプを構築しています。たとえば、消費者金融、カードローン、マイカーローン、リボ払い、奨学金といった複数の借り入れがある場合でも、最大500万円まで住宅ローンにプラスして組む（1本化する）ご提案が可能です。既存の借り入れを住宅ローンにまとめることで、月々のトータルでの返済額を軽減させる一助となります。
※複数の借り入れを住宅ローンに1本化することで月々の負担が軽減される可能性がある一方で、返済期間が長期化することにより総支払額が増加するリスクや、当該ローンがご自宅を担保とする性質がある点には十分な確認が必要です。
また、住宅ファクトリーは不動産会社としての機能も併せ持っており、ローンの無料相談から審査、家計にやさしい物件の紹介、引き渡しまでをワンストップでサポートしています。世界80ヶ国・約11,000店舗を展開するセンチュリー21の加盟店であるブランド力を背景に、お客様のペースでじっくりご相談いただける対応を心がけています。
無料の会員登録制度「CENTURY21 MEMBERS」にご登録いただくことで、通常は不動産事業者が利用するプロ用データベースを開放しており、お客様ご自身で現在売りに出ている全物件情報を閲覧できるようになります。不動産屋を何軒も回る負担を減らし、会員限定物件などの情報にアクセスできる環境を提供しています。
リースバックを利用して売却後も現在の家にそのまま住み続ける
家を売却してまとまった資金を得つつ、買主（不動産会社や投資家など）との間で賃貸借契約を結び、毎月賃料を支払うことで元の家にそのまま住み続ける「リースバック」という選択肢もあります。引っ越しの手間や費用を省きつつ、ローンの負担を解消する手段として活用されるケースが見られます。
ただし、国土交通省や国民生活センター等には、リースバックに関する消費者トラブルの相談も寄せられています。家賃設定が相場より高い、将来の買い戻し条件が不明確、といった事態を避けるため、契約前の慎重な確認が求められます。
住宅ファクトリーにおいても、物件の売買だけでなく、お客様の多様な不動産ニーズにお応えするため、売却後もそのまま住み続けられるリースバックの仕組みをご用意し、選択肢の一つとしてご提示しています。
任意売却を検討して債権者の合意を得て市場価格で売却する
どうしても住宅ローンの返済を続けることが難しく、住み替えローンやリースバックの利用も見込めない場合の選択肢に「任意売却」があります。
任意売却とは、裁判所による法的手続きである「競売」を避けるため、借入先の金融機関（債権者）から事前の同意を得た上で、一般の不動産市場で物件を売却する方法です。競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、売却後の残債務を減らす効果が期待できます。
住宅ローン返済中の売却に関するよくある質問に回答
住宅ローン返済中の家を売却する際に、多くの方が抱える疑問についてお答えします。
住宅ローンを滞納していても家を売却することは可能ですか？
住宅ローンの滞納が続いている状態では、通常の不動産市場での売却を進めることが難しくなります。滞納が長期化すると、分割して返済する権利（期限の利益）を失い、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。そのまま放置すれば、最終的に物件が差し押さえられ、競売にかけられるリスクが生じます。
そうした事態を避けるためには、金融機関からの督促を放置せず、早い段階で相談窓口へ連絡を入れることが大切です。状況に応じて、前述の任意売却への移行や、返済方法の変更といった対策を検討していくことになります。
夫婦のペアローンで組んでいる家を離婚で売却するには？
夫婦それぞれが独立した債務者として住宅ローンを借り入れる「ペアローン」を利用して家を購入した場合、物件は夫婦の共有名義となり、抵当権も双方の持ち分に設定されています。
このような物件を売却する場合、共有者である夫婦双方の完全な同意が不可欠です。一方が売却を望んでも、もう一方が同意しなければ手続きを進めることはできません。
売却価格が残債を下回るオーバーローンの状態であれば、売却代金で不足する双方の残債をそれぞれの手元資金で補填して全額完済しなければ、抵当権の抹消および売却は行えないという点に留意が必要です。
売却せずに住宅ローンの月々の負担を軽減する方法はありますか？
家を売却せずに、そのまま住み続けながら月々の返済負担を軽減するアプローチとして、既存のさまざまな借り入れ（クレジットカードのリボ払い、マイカーローンなど）を、住宅ローンと1本化する金融手法が存在します。
住宅ファクトリーでは、最大500万円までの借り入れを住宅ローンと1本化することで、適用される金利の差を利用し、月々のトータルでの返済額を低減させるご提案を行っています。複数の借入先への返済管理をシンプルにし、家計の負担を軽減する手段としてご活用いただける可能性があります。
※【留意事項】ローンを1本化することで毎月の返済額が軽減される見込みがある一方で、返済期間が延びることによる総支払額の増加や、ご自宅を担保とするリスクが生じる点をご理解いただいたうえでの検討が推奨されます。
ご自身の状況でどのような選択肢が取れるのか、住宅ローンの借り換えや負担軽減に関するご相談は何度でも無料でお受けしております。電話（フリーダイヤル）、メール、LINEの3つの窓口からお気軽にご連絡いただけます。また、横浜本社、東京オフィスのほか、千葉や大宮（さいたま市）とアクセスの良い拠点での対面のご相談も承っております。現在のご不安や課題に対して、プロの目線から解決に向けたサポートを提供いたします。
