現在の住まいから新しい家へ住み替える際、多くの方が直面するのが「住宅ローンの残債」に関する問題です。特に、現在組んでいる住宅ローンの返済が残っている状態でどのように資金を準備し、売却と購入の手続きを進めればよいのか、不安に感じる方は少なくありません。
住宅ローンが残っている状態での住み替えは、現在の住まいがいくらで売れるか、そしてローンの残額がいくらかによって、選ぶべき手順や資金計画が大きく変わるのが一般的です。まずは現在のローン残高と売却予想額を正確に把握し、無理のない計画を立てることが、安全な住み替えへの第一歩となります。
本記事では、住み替え時に利用できるローンの種類や具体的な手順、審査に向けた対策について分かりやすく解説します。
【免責事項】
当記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の状況に応じた審査結果や税務上の判断をお約束するものではありません。具体的な資金計画やローン審査の可否、税制の適用については、金融機関や税理士などの専門機関へご相談ください。
住み替え時の住宅ローンは残債の状況（アンダー・オーバー）で変わる
住宅ローンを返済している途中での住み替えは、現在の住まいの売却額と、残っているローン残高のバランスによって資金計画の選択肢が異なります。まずはご自身の状況が以下のどちらに当てはまるかを確認することが推奨されます。
売却資金で完済でき、新居の資金にも充てやすい。
手出し資金や専用ローンで不足分を補う必要がある。
売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」なら返済可能
アンダーローンとは、現在の住まいの売却額が、住宅ローンの残高を上回っている状態を指します。この状態であれば、家を売却したお金で今の住宅ローンをすべて完済し、残ったお金を新居の頭金や諸費用に充てることができるため、資金計画が立てやすい理想的な状況といえます。
ただし、家を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して税金（譲渡所得税や住民税）がかかる点に留意が必要です。このような税負担を軽くするための制度として、国税庁が定める「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。条件を満たせば、売却益から最高3,000万円までを差し引いて計算できるため、税金が大きく下がる可能性があります。
適用を受けるための主な条件は以下の通りです。
売却益がどのくらい手元に残るかは税金によって変わるため、事前に専門家へ確認しておくのが安心です。
売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」は自己資金か専用ローンが必要
オーバーローンとは、現在の住まいの売却額が、住宅ローンの残高を下回っている（売却してもローンが残ってしまう）状態を指します。
家を売却して購入者に引き渡すためには、原則として今の住宅ローンを全額一括で返済しなければなりません。そのため、売却額で足りない分（不足分）は、ご自身の手持ち資金（貯金など）から支払うか、後述する住み替え専用のローンを利用して新居の購入資金と一緒に借り入れるなどの対策が必要になります。
なお、家を売却して損失が出た場合でも、国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できる場合があります。これは、売却による損失をその年の給与などの他の所得から差し引き、所得税や住民税の負担を軽くできる可能性がある制度です。
出典）No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたときｰ国税庁
住み替えの資金計画に使える3つのローンとそれぞれの特徴
手元の資金だけでは住み替えが難しい場合、金融機関が提供するローンを利用するのが一般的です。ここでは住み替えに使える代表的な3つのローンの仕組みと特徴を解説します。
新居の資金と残債を一本化できる「住み替えローン」
住み替えローンは、いまの家のローン残高のうち売却額で返しきれなかった不足分と、新居の購入資金をまとめて1つの新しいローンとして借り入れることができる仕組みです。現在のローンと新居のローンが1つにまとまるため、毎月の支払いの管理がしやすくなるという特徴があります。
ただし、新居の価値以上の金額を借り入れることになるため、金融機関の審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなる傾向が見られます。国土交通省の調査でも、多くの金融機関が融資の際に「年収」や「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」、そして物件の「担保評価」を重視していることが分かっています。
出典）令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査ｰ国土交通省
新旧のローンを一時的に並行して支払う「ダブルローン」
ダブルローンは、今の家が売れる前に新居を購入する場合に、今の家のローンと新居のローンを一時的に両方とも借り入れて支払っていく方法です。先に新居へ引っ越すことができるため、空き家にしてからゆっくりと今の家を売却できるのがメリットです。
しかし、2つのローンを同時に支払う期間が発生するため、毎月の支払額が一時的に大きく増える点に注意が必要です。住宅金融支援機構の「フラット35」の基準では、年収400万円未満の場合は返済負担率30％以下、400万円以上の場合は35％以下と決められています。ダブルローンを利用するには、2つのローンの合計額がこの基準内に収まるだけの十分な年収が求められるのが一般的です。
売却完了までのつなぎ資金として利用する「つなぎ融資」
つなぎ融資は、今の家の売却代金が入金されるよりも前に、新居の支払い（購入資金や建築費用）が必要になった場合、その間だけ一時的にお金を借りる制度です。
たとえば注文住宅を建てる場合、家が完成する前に土地代や建築会社への支払いが発生します。このような一時的な支払いをカバーするためにつなぎ融資を利用し、今の家が売れたお金や新居の住宅ローンが実行されたタイミングで一括して返済します。つなぎ融資はあくまで一時的なものであるため、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定される傾向があります。
住み替えをスムーズに進める手順とタイミング
住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」の2つの手順があります。それぞれの状況に合わせた選び方を解説します。
- 今の家を先に売る
- 資金計画が確実で安全
- 仮住まいが必要になるケースがある
- 新しい家を先に買う
- 仮住まいの手間や費用が省ける
- 資金力やローン審査の条件が求められる
資金計画を重視して確実な住み替えを目指す「売り先行」
売り先行は、今の家を売りに出して買主を見つけ、売却金額が確定してから新居を探し始める手順です。
手元に入るお金がいくらになるかはっきりするため、「新居にいくらまで使えるか」という資金計画が立てやすくなります。ローンが残ってしまうオーバーローンのリスクを減らし、安全に住み替えを進めたい方に向いている方法と考えられます。
デメリットとしては、今の家を新買主に引き渡す日までに新居が見つからなかった場合、一時的に賃貸アパートなどに仮住まいをする必要があり、引っ越し費用や初期費用が2回分かかる点が挙げられます。
理想の新居選びを優先して仮住まいを防ぐ「買い先行」
買い先行は、今の家が売れるのを待たずに、先に新しい家を見つけて購入の手続きを進める手順です。
いまの家から新居へ直接引っ越しができるため、仮住まいの手間や費用を省くことができます。また、時間をかけて希望通りの物件をじっくり探すことができるのも大きな特徴です。
一方で、前述したダブルローンやつなぎ融資を利用するケースが多くなるため、資金に十分な余裕があることや、ローンの審査に通るだけの条件を満たしていることが求められます。
住み替えローンの審査を通過するための3つの対策
住み替えローンは審査が厳しくなりがちですが、事前の準備によって審査に通る可能性を高めることが期待できます。ここでは3つの対策を紹介します。
頭金などの自己資金を準備して借入額の割合を下げる
金融機関の審査において有効な対策の1つは、自己資金（頭金）を用意し、物件価格に対する借入額の割合を減らすことです。
住宅金融支援機構の基準でも、自己資金を用意して借入額を物件価格の9割以下に抑えた場合、金利面で優遇される仕組みがあります。借入額を少しでも減らすことで、金融機関が懸念するリスクを和らげ、審査に良い影響を与える可能性があります。
その他の借り入れを整理して返済負担率を抑える
住宅ローンの審査では、車のローンやクレジットカードの分割払いなど、他の借り入れも含めた「年間の合計返済額」が年収の何割を占めるか（返済負担率）が厳しくチェックされます。
たとえば、審査金利を3.0%、返済期間を35年として計算した場合、年収600万円の方が理論上借り入れできる上限の金額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円程度と算出されます。もし車のローンなどの残高がある場合、この上限金額が下がってしまい、希望額を借りられない原因となります。可能であれば、住宅ローンの申し込み前に少額の借り入れを清算しておくことが推奨されます。
不動産売買とローン審査の双方に強い専門会社へ相談する
住み替えは「今の家の売却」「新居の購入」「ローンの手続き」という3つの作業を同時に進める必要があります。これらを別々の会社に依頼すると、タイミングがずれて手続きがうまくいかないリスクが生じます。そのため、物件探しとローン審査の両方に詳しい不動産会社をパートナーに選ぶことが大切です。
住宅ファクトリーは、単なる金融機関のローン窓口ではなく不動産会社であることを活かし、ローンの無料相談から審査対策、1都3県（神奈川・東京・千葉・埼玉）の物件のご紹介、お引渡しまでをワンストップで対応しています。 単にローンを通すだけでなく、住宅ローンと不動産のプロフェッショナルがお客様専任で対応し、家計にやさしい家探しをサポートします。「お客様のペースでご相談いただけます」という方針のもと、お客様の不安に寄り添う体制を整えています。
住み替えに関するよくある質問に回答
住宅ローン以外の借入がある状態でも住み替えは可能ですか？
自動車ローンや消費者金融からの借り入れ、クレジットカードのリボ払いなど、住宅ローン以外の借り入れがある場合、金融機関の審査のハードルは上がります。しかし、状況を整理して適切に対策することで、審査に通るケースも十分にあります。
住宅ファクトリーでは、他社で断られたりローンに不安があったりする方へ向けたご提案として、最大500万円まで他の借り入れを住宅ローンと1本化する（住宅ローンにプラスして組む）提案を行っています。自営業や派遣社員の方、既存の借り入れがある方でも、状況を丁寧にお伺いし、月々の支払額を軽減させて負担を軽くする方向でサポートいたします。
※ただし、複数の借り入れを住宅ローンに1本化することで、返済期間が長期化し結果として総支払額が増加する可能性があることや、万が一返済が滞った場合にはご自宅を手放さなければならない（担保化）リスクもあるため、これらの点をご理解いただいた上でご検討ください。
転職したばかりでも住み替えローンの審査は通りますか？
転職してからの期間が短いと、収入の安定性の面で審査上不利になる傾向が見られます。国土交通省の「令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」でも、多くの金融機関が勤続年数を審査項目に入れています。 しかし、金融機関によっては個別の事情を考慮するなど、柔軟な判断をするケースも存在します。キャリアアップや同じ業種での転職など、前向きな理由と安定した収入が見込まれることを説明できれば、審査に通る可能性は十分にあります。
住み替えの物件探しと売却は同じ会社に依頼すべきですか？
住み替えのスケジュールをスムーズに進めるためには、売却と購入のタイミングを合わせやすい同じ会社に依頼することが推奨されます。別々の会社に依頼すると、情報の共有が遅れて手続きが間に合わないなどのトラブルが起こる可能性があります。
住宅ファクトリーでは、グローバルに展開する不動産ネットワーク「センチュリー21」の加盟店である安心感に加え、「CENTURY21 MEMBERS」という無料の会員登録制度をご用意しています。会員になることで、通常は不動産事業者が利用するプロ用データベースが開放され、54,251件の会員限定物件などを自由に閲覧できるようになります。 このシステムにより、複数の不動産屋を巡る手間がなくなり、会員限定の役立つコンテンツなどもご覧いただけます。売却と購入をスムーズに進めるための選択肢として、ぜひご検討ください。
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