2026年最新制度における住宅ローン控除の変更点と知るべき要件を解説

2026年に入居する際に利用できる住宅ローン控除について、制度の概要や条件を解説します。制度の仕組みや変更点を正しく把握することは、自分の状況に合った無理のない資金計画を立てるために大切です。たとえば、購入する住宅の省エネ性能や、他に借り入れがあるかどうかによって、住宅ローンで借りられる金額が変わるケースがあります。この記事では、2026年の住宅ローン控除の条件から、資金計画を立てる際の考え方までを順番に解説します。

住宅ローン控除の2026年における制度概要と主な変更点

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、増改築を行ったりした際に、年末のローン残高に応じた金額が所得税や住民税から差し引かれる制度です。本来、この制度の期限は2025年末までとされていましたが、税制改正により期間が延長されました。これにより、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合においても、この制度を利用できます。2026年以降の制度における大きな変更点として、自然災害リスクを避けるため、家を建てる場所の条件が厳しくなったことが挙げられます。

具体的には、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築された住宅は、住宅ローン控除の対象から外れます。ただし、災害レッドゾーンであっても、中古住宅の購入やリフォームについては、引き続き制度の対象になります。

出典）財務省『令和8年度税制改正の大綱』

出典）国土交通省『住宅ローン減税』

2026年入居で適用される控除率と最大控除期間

2026年に新しい住宅に入居する場合、差し引かれる割合は、毎年末の住宅ローン残高に対して一律「0.7%」となる仕組みです。最大で控除を受けられる期間については、購入する住宅の種類や省エネ性能によって違いが設けられています。省エネ基準を満たしている新築住宅や、不動産会社がリフォームして販売する中古住宅については、原則として「13年間」の期間が設定されています。一方で、一般的な中古住宅を購入した場合は、期間は「10年間」に設定されています。なお、新築住宅の場合、省エネ基準を満たさない「その他の新築住宅」は原則として控除の対象外となります。

出典）国土交通省『住宅ローン減税』

住宅の省エネ基準適合による借入限度額の違い

2026年以降の住宅ローン控除では、控除の対象となるローン残高の上限額が、住宅の環境性能に応じて段階的に分けられています。

環境に配慮した住宅ほど高い上限額が設定されており、さらに子育て世帯や若者夫婦世帯の場合は、上限額が上乗せされる制度が用意されています。
以下は、新築住宅の環境性能ごとの上限額の目安です。

これらの基準は、長期間にわたり良好な状態で住めるように設計された住宅や、断熱性能が高くエネルギー消費を抑えられる住宅を増やす目的で設定されています。
中古住宅についても、省エネ性能が高い物件を選んだ場合や、子育て世帯が購入した場合には、上限額の引き上げや期間の延長といった優遇措置を受けられます。

出典）国土交通省『住宅ローン減税』

住宅ローン控除を2026年に受けるための適用要件と申請手順

住宅ローン控除を利用するためには、対象物件の性能を満たすだけでなく、自分の所得額や、購入する住宅の広さに関する条件を満たす必要があります。また、控除を受けるための申請手続きは、初年度と2年目以降でやり方が異なるため、それぞれの流れを理解しておくことが大切です。

申請者が満たすべき合計所得金額と物件の床面積基準

住宅ローン控除を受けるための主な条件として、「所得の制限」と「床面積の基準」が設けられています。まず所得の制限については、控除を受けようとする年の合計所得金額が「2,000万円以下」であることが条件として定められています。次に床面積の基準については、登記簿上の床面積が「50平方メートル以上」であり、その半分以上が自分の居住用である必要があります。

ただし特例として、新築住宅や中古住宅において、床面積が「40平方メートル以上50平方メートル未満」の物件でも対象として認められるケースがあります。この特例を利用するためには、合計所得金額が「1,000万円以下」でなければならないという、より厳しい所得制限が設けられています。また、子育て世帯向けの上限額の上乗せ措置を利用する場合は、この特例は適用されず、床面積50平方メートル以上であることが条件です。

出典）国税庁『No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）』

初年度の確定申告の手続きと2年目以降の年末調整の流れ

住宅ローン控除を初めて利用する年は、会社員の方であっても勤務先の年末調整では手続きができず、自分で管轄の税務署へ確定申告を行う必要があります。初年度の確定申告の手続き期間は、入居した翌年の2月16日から3月15日頃に設定されるのが一般的です。

確定申告には、主に以下の書類を準備して提出する必要があります。

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関から届く住宅ローンの年末残高証明書
• 建物の登記事項証明書や売買契約書の写し

2年目以降の手続きについては、会社員等の給与所得者であれば、勤務先で行われる年末調整で手続きを完了できます。2年目以降は、税務署から届く申告書と、金融機関から届く年末残高等証明書の2点を勤務先に提出する流れです。

出典）国税庁『No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）』

住宅ローン控除の効果を高める資金計画の立て方

住宅ローンの借入額を決める際は、住宅ローン控除による税金の軽減効果を踏まえつつ、自分の家計に合った無理のない金額を見極めることが大切です。金融機関の審査においては、現在抱えている他の借り入れ状況が、住宅ローンで借りられる金額に大きな影響を与えるケースがあります。

他の借入がある場合に生じる審査への影響と解決の選択肢

金融機関が住宅ローンの審査を行う際、「返済比率」という基準を用いて借りられる金額を計算します。返済比率とは、年間のすべての返済額が、税引き前の年収に対してどれくらいの割合を占めるかを示す数字です。この計算に含まれる返済額には、これから組む住宅ローンだけでなく、現在支払っている自動車ローン、消費者金融からの借り入れ、クレジットカードのリボ払い、奨学金など、すべての借入金が含まれます。

そのため、すでに複数の借り入れがある状態では、住宅ローンとして借りられる金額が少なくなったり、審査が通らなくなる原因の一つになります。

出典）住宅金融支援機構『フラット35ご利用条件』

長期的な返済を見据えた金利タイプと返済期間の選び方

住宅ローンの金利には、主に「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、どちらを選ぶかが長期的な返済計画に影響します。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の多くが変動金利を選択しているものの、将来の金利上昇リスクに不安を感じている方が一定数いるとの報告があります。

出典）住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査』

たとえば、審査金利を3.0%とし、返済期間を最も長い35年という条件で計算した場合、年収600万円の方が理論上借りられる最高の金額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円と試算されます。自分にとって無理のない金利タイプや借入期間を選ぶためには、専門家のアドバイスを取り入れることが推奨されます。住宅ファクトリーでは、世界最大級の不動産ネットワーク「センチュリー21」の加盟店であることを活かし、ローン審査から物件探しまでをワンストップでサポートしています。

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住宅ローン控除の2026年制度に関するよくある質問

住宅ローン控除の仕組みや審査に関して、利用者の方からよく寄せられる疑問について解説します。