東京で住宅ローンが通らない理由と対策！審査に通るための選択肢

東京都内で住宅の購入を検討している方の中には、金融機関の住宅ローン審査に通らず、次の一歩を踏み出せずにいる方も少なくありません。主な原因は次のとおりです。

• 年収に対する返済負担率の超過
• 信用情報に残る延滞歴
• 他社からの複数借入

東京は神奈川・埼玉・千葉より物件価格が高く、借入希望額が大きくなりやすい土地柄です。中古マンション70平方メートルの価格は東京都平均で1億円を超え、返済負担率の基準に触れやすくなっています(詳しいデータは後述)。

原因を把握し、頭金の増額・ペアローンの活用・金融機関の選び直しなどの対策を取れば、状況を変えられます。本記事では、原因と対策を公的機関のデータとともに整理します。

東京で住宅ローンが通らない主な原因と金融機関の審査基準

住宅ローンの審査では、金融機関ごとに基準の違いはあるものの、共通して重視される項目があります。国土交通省の令和5年度調査で、民間金融機関に重視する項目と割合を尋ねた結果は次のとおりです。

出典）令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省

東京都内では審査基準に物件価格の高さが重なり、希望する借入額が年収に対して大きくなりやすい状態です。東京カンテイの調査では、2025年12月時点の中古マンション70平方メートルの価格は首都圏平均6,554万円(前月比4.9%増)、東京都平均は1億円を超えています。

東日本不動産流通機構(レインズ)の2025年度首都圏不動産流通市場動向では、中古マンションの成約件数が49,314件(前年度比24.1%増)、中古戸建が22,042件(同38.9%増)と、いずれも伸びています。価格上昇と取引増加が重なり、借入希望額が大きくなって返済負担率の基準に触れやすくなっています。

出典）中古マンション70平方メートル価格推移・東京カンテイ

出典）首都圏不動産流通市場の動向(2025年度)・東日本不動産流通機構(レインズ)

年収に対する返済負担率が金融機関の基準を超えている

住宅ローンの審査で特に重視されるのが、年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率です。住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下という基準があります。年収500万円なら、他の借入を含めた年間返済額が175万円(月あたり約14万6,000円)を超えると、この基準に触れます。

東京は物件価格が高い分、借入希望額も大きくなりやすく、車のローンやカードの分割払いなど他の返済が重なると返済負担率の基準を超え、審査に通らない原因になります。フラット35の審査基準や通らない理由は、こちらの記事「フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説」で取り上げています。

出典）年収による借入額などの制限はありますか・フラット35

過去の滞納歴など個人の信用情報に不安要素が残っている

クレジットカードやローンの支払いを長期間滞らせると、その記録は信用情報機関に登録されます。指定信用情報機関のCICは、契約期間中および契約終了後5年以内、延滞や自己破産といった異動情報を保有すると案内しています。日本信用情報機構(JICC)や全国銀行協会も、それぞれの基準で記録を一定期間保有します。

金融機関は審査でこれらの信用情報を確認するため、滞納歴が残っている間は通りにくくなる一因になります。記録が消えるまで待つ以外にも、内容を正しく把握したうえで審査に臨む方法があります。

出典）CICが保有する信用情報・指定信用情報機関のCIC

消費者金融やマイカーローンなど他社からの複数借入がある

住宅ローン以外に次のような借入が複数あると、審査に影響します。

• 消費者金融のカードローン
• マイカーローン
• 奨学金の返済

他社からの借入は返済負担率の計算に含まれるため、件数や残高が増えるほど住宅ローンの上限額は下がります。借入先が複数に分かれると金融機関側の確認の手間も増え、審査に時間がかかる場合もあります。センチュリー21 住宅ファクトリーでは複数借入がある方の相談も受け付け、借入状況を整理して無理のない借入計画を検討しています。

審査に落ちた状態から住宅ローンを通すための具体的な対策

審査に通らなかった場合でも、原因に応じた対策を取れば状況を変えられます。ここでは取り組みやすい3つの対策を紹介します。

頭金を増やして借入総額を減らす

借入総額を小さくすることは、返済負担率を下げるもっとも直接的な方法です。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査で、住宅取得に占める自己資金の割合(自己資金比率)を種類別にまとめた結果は次のとおりです。

出典）令和5年度住宅市場動向調査・国土交通省

中古住宅では自己資金比率が5割近くに達し、貯蓄や親族からの資金援助を頭金にあてて借入額を抑え、審査を通しやすくしている方が多いとうかがえます。頭金を数百万円単位で増やすだけでも、返済負担率の基準に収まるケースは珍しくありません。頭金なしで組む場合の考え方は、こちらの記事「頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットを解説」で整理しています。

ペアローンや収入合算で世帯全体の返済能力を高める

申込む方1人の年収では基準を超える場合でも、配偶者と収入を合算したり、それぞれの名義でペアローンを組んだりすれば、世帯全体の返済能力で審査を受けられる場合があります。ペアローンは夫婦別々に住宅ローン契約を結ぶ方法、収入合算は1つの契約に配偶者の収入をあわせる方法です。

どちらも世帯年収が増える分、単独では届かなかった借入額に対応できる可能性が広がりますが、離婚や転職による収入変化のリスクも世帯で共有するため、事前に返済計画をすり合わせておくことが大切です。世帯年収が高いケースの借入可能額の目安は、こちらの記事「世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済額」で解説しています。

審査基準が異なる別の金融機関に事前審査を申し込む

住宅ローンの審査基準は法律で一律に定められているものではなく、金融機関ごとの経営方針で設定されています。金融庁の監督指針でも、金融機関が自らの規模や特性を踏まえた経営判断でサービス内容を定めると位置づけられており、重視するポイントや金利、審査の通りやすさは金融機関ごとに違いが生じます。1つの金融機関で通らなくても、別の金融機関では基準に収まり通ることもあります。

センチュリー21 住宅ファクトリーは複数の金融機関とつながりを持ち、相談者の年収や勤務形態、借入状況に応じて、通りやすさが見込める金融機関を組み合わせて事前審査の申込みを提案しています。1つの窓口で複数の金融機関に相談できる分、自分で探して申込むより時間や手間を抑えやすい点も特徴です。

出典）主要行等向けの総合的な監督指針・金融庁

複数の借入を住宅ローンと1本化して月々の負担を減らす選択肢

消費者金融からの借入や車のローンなど複数の返済を抱えている場合、住宅ローンとまとめて1本化すれば月々の支払いを圧縮できます。貸金業者からの借入には、年収の3分の1を超える貸付けを禁止する総量規制がありますが、一定の条件を満たす借換えは対象外の例外貸付けとして扱われます。

日本貸金業協会が示す例外貸付けの要件は、次の4つです。

出典）総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります・日本貸金業協会

住宅ローンへの1本化は、この条件を満たしたうえで複数の借入をひとつにまとめる方法です。件数が減るだけでなく、住宅ローンは他のローンより金利が低いことが多く、月々の返済総額を抑えられます。

車のローンやリボ払いを住宅ローンにプラスして組む仕組み

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、住宅ローンにプラスして組む形で、次のような借入を最大500万円まで1本化する提案を行っています。

• 車のローン
• カードのリボ払い
• 消費者金融からの借入
• 奨学金

たとえば、マイカーローン残高150万円とカードローン残高100万円を抱える方が、住宅ローンにこの250万円をプラスして組めば、別々の月々の支払いが1つにまとまり、金利も住宅ローン側の水準に近づく分、総支払額を抑えられます。1本化の可否や条件は借入の種類や残高、年収で異なるため、借入状況を確認したうえで無理のない返済計画を提案しています。

月々の支払額を下げて家計の負担を軽減できるメリット

複数の借入先に分かれた返済を住宅ローンに1本化すると、返済日や返済先が1つにまとまり管理の手間が減ります。住宅ローンは他の借入より金利が低い場合が多く、返済期間も長めに設定できるため、月々の支払額を下げられる可能性があります。

月々の負担が軽くなれば、教育費や生活費など住宅以外の支出にも余裕を持たせやすくなります。ただし、返済期間を延ばすと利息の総額は増える傾向があるため、負担軽減と総支払額のバランスを確認することが大切です。

東京でローン審査に強い不動産会社を見極める3つの基準

神奈川だけでなく東京・埼玉・千葉の1都3県で相談実績を重ねているか

東京で住宅ローンの相談先を選ぶ際は、東京エリアだけでなく、神奈川・埼玉・千葉を含む1都3県で相談や仲介の実績を重ねているかどうかが判断材料の一つになります。エリアをまたいだ実績がある会社ほど、金融機関ごとの審査傾向やエリアごとの物件価格の水準を踏まえた提案がしやすくなります。

センチュリー21 住宅ファクトリーは横浜本社を拠点に、東京オフィス・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターを構え、1都3県全域で住宅ローンの相談と不動産仲介に対応しています。神奈川エリアで審査に悩む方向けの対策は、こちらの記事「神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段」で取り上げています。

東京オフィスで来店・対面相談ができ、審査から物件紹介まで一つの窓口で完結するか

住宅ローンの審査対策から物件探し、引き渡しまでを別々の会社に相談すると、その都度状況を説明し直す手間がかかります。1つの窓口で審査対策から物件紹介、引き渡しまで対応できる体制が整っているかも見極めのポイントです。

センチュリー21 住宅ファクトリーは東京オフィスを構え、東京での住宅購入を検討している方も来店による対面相談ができます。電話・メール・LINEにも対応し、いずれも回数の制限なく無料で利用でき、しつこい営業は行わない方針を掲げています。

CENTURY21 MEMBERSなど会員制度を通じて物件情報や審査に関する情報を得られるか

相談先を選ぶ際は、物件情報の量や、審査に関する情報をどれだけ得られるかという点も基準になります。センチュリー21 住宅ファクトリーが加盟するセンチュリー21は、世界80ヶ国・11,000店舗規模の不動産ネットワークで、無料登録の「CENTURY21 MEMBERS」を通じて、会員限定物件や住宅ローンに関する会員限定コンテンツを確認できます。審査に不安がある方にとって、物件探しと合わせて住宅ローンの情報にも触れられる環境は、相談先選びの判断材料の一つです。

東京オフィスでの対面相談も受け付けています。審査に不安がある方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの住宅ローン相談窓口へお気軽にご相談ください。

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東京で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒で借入をしている場合でも相談はできますか

配偶者や家族に伝えていない借入がある場合でも、センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談はできます。相談内容を家族に伝えたくない場合は、その旨を伝えれば、電話やメール、LINEなど都合に合わせた方法で個別に相談を進められます。ご家族に知られずに今あるお借入を住宅ローンと1本化することができます。

派遣社員や自営業でも住宅ローンの審査に通りますか

派遣社員や自営業の方は、正社員と比べて勤続年数や収入の証明方法が異なるため、審査で確認される書類や基準が変わる場合があります。国土交通省の調査でも勤続年数や年収は重視される項目の上位に挙がっており(前述のとおり勤続年数90.7%、年収90.4%)、雇用形態だけで一律に判断が決まるわけではありません。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、派遣社員や自営業の方からの相談も受け付け、収入の状況に応じて審査に通りやすい金融機関の組み合わせを提案しています。法人経営者に特有の審査基準や対策は、こちらの記事「法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準や対策を解説」で取り上げています。

年収600万円の場合、住宅ローンはいくらまで借りられますか

借入可能額は審査金利や返済期間、他の借入状況によって変わるため一概には言えませんが、審査金利3.0%・返済期間35年の条件で試算すると、年収600万円の方が返済負担率の基準内で借りられる金額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。金融機関の審査金利は各行が独自に設定しているため、この金額はあくまで目安であり、他の借入状況や自己資金の有無によって実際に借りられる金額は上下します。

一度審査に落ちると、他の金融機関でも通らなくなりますか

1つの金融機関で審査に通らなかったという結果自体が、他の金融機関の審査に直接影響することは基本的にありません。ただし、短期間に多くの金融機関へ立て続けに申込むと、確認の際に不自然な印象を与える場合があるため、通らなかった原因を整理してから次の申込み先を選ぶことが大切です。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、相談者の状況に応じて申込み先の順番や組み合わせも含めて提案しています。

信用情報の異動情報が消えるまで待つ必要がありますか

延滞などの異動情報は、CICの場合、契約終了後5年以内に保有期間が終了します(前述のとおり)。ただし、5年を待たなくても、頭金を増やして借入総額を減らしたり、収入合算やペアローンで世帯の返済能力を高めたりすれば審査に通る可能性があります。記録が消えるのを待つかどうかは、購入を希望する時期や資金の状況とあわせて検討するとよいでしょう。

住宅ローンの審査に関する疑問や不安は、センチュリー21 住宅ファクトリーの相談窓口で何度でも無料でご相談いただけます。

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