この記事では、住宅ローンで余ったお金をどうすればいいのか、扱い方や注意点を解説します。
ローンの借入額が実際の支払いより多くなる「オーバーローン」では、自己資金を使わずに住宅を購入できる一方、使い方によっては契約違反などのリスクを招くこともあるでしょう。
この記事では、オーバーローンの仕組みやメリット・デメリット、余ったお金の適切な扱い方まで紹介します。住宅ローンを検討中の人や、資金に余裕が出た人はぜひ参考にしてください。
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住宅ローンでお金が余る「オーバーローン」とは？
オーバーローンとは、住宅の購入や建築にかかる費用よりも多くの金額を住宅ローンとして借りている状態のことを指します。
たとえば、3,500万円のローンを組んだものの実際の支払いが3,100万円で済んだ場合、その差額である400万円が手元に残ることになります。
とはいえ、すべてのケースでオーバーローンが発生するわけではありません。融資のタイミングや建築の進め方、仕様の変更などによって、最終的な支出額が想定より少なくなり、結果としてお金が余ることがあるでしょう。
注意点は、余ったお金があっても自由に使えるわけではないことです。住宅ローンには、使い道があらかじめ定められており、他の目的で使うと契約違反とみなされるおそれがあります。
住宅ローンでお金が余る理由
住宅ローンは、あらかじめ立てた資金計画に基づいて借入額を決めるのが基本です。そのため、原則としてお金が余ることは想定されていません。
とはいえ、実際には見積もりより支出が少なくなり、結果として資金が余るケースもあります。
たとえば、地盤改良工事が必要だと見込んで予算に組み込んでいたものの、調査結果で工事が不要になったケースなどです。この場合、工事費分の資金がそのまま残ることになります。
他にも、登記費用や火災保険料、外構工事の内容が契約後に変わり、当初の見積もりより費用が抑えられるケースもあります。
このように、事前に資金使途を明確に決めていても、建築や契約の進行状況によって金額が変動することは珍しくありません。
用途によって異なる住宅ローンの種類
住宅ローンには、資金の使い道によっていくつかの種類があり、それぞれ範囲が異なります。
見た目は似ていても、どの費用に使えるか、余ったお金の扱いに柔軟性があるかなど、ローンの内容によって違いが出るため、契約前に仕組みをしっかり理解しておくことが重要です。
オーバーローンのように、最終的に資金が余る可能性がある場合には、使途の広さや融通のききやすさが後々のトラブル回避につながります。
以下は、住宅ローンを「資金使途の違い」で大きく3種類に分けた比較表です。
| 住宅購入資金・請負資金に限られる住宅ローン | 諸費用も融資の対象としている住宅ローン | フラット35 | |
| 使える用途 | 住宅の建築費、購入費、増改築費など | 購入資金に加え、不動産仲介手数料、登記費用、火災保険料、引越し費用など | 建築費・購入費に加え、外構工事、設計費、太陽光設備、登記費用など |
| 使えない用途 | 登記費用、仲介手数料、不動産取得税など | 金融機関が定めていない私的な用途 | 私的な支出、証明書類の提出ができない費用 |
| 特徴 | 住宅本体にしか使えず、諸費用ローンを別に組む必要がある場合もある | 自己資金の負担を減らしやすいが、使途の範囲は商品によって異なる | 幅広い項目に使えるが、使途証明が必要。全期間固定金利で返済計画を立てやすい |
たとえば「建物にしか使えないタイプ」のローンでは、登記費用や火災保険料などの諸費用は対象外です。そのため、別のローンを組むか、自己資金でまかなう必要があります。
一方、「諸費用も対象に含まれるローン」なら、登記費用や引越し代などの周辺費用もまとめて借入可能です。
自己資金の負担を軽減したい人には良い選択肢となりますが、使える範囲はローン商品ごとに異なります。そのため、事前に金融機関に確認することが非常に重要です。
フラット35は、設計費や外構工事費なども対象に含められる柔軟なローンです。ただし、対象となる費用には証明書類の提出が必要です。
このように、費用の範囲はローンの種類によって大きく異なります。借入額だけでなく、「何に使えるか」という視点でローンを比較・検討することが、後悔しない選択につながります。
住宅ローンでお金が余る「オーバーローン」のメリット
ここでは、オーバーローンの主なメリットを3つに分けて解説します。
- 自己資金なしでも住宅購入できるケースがある
- 諸費用を低金利で融資してもらえる
- 住宅ローン控除（減税）を適用できる
オーバーローンは返済額が増える側面がありますが、資金計画によっては有利に働くケースもあります。
特に、住宅購入時の自己資金が限られている場合や、諸費用の負担を軽減したいときには、オーバーローンの活用が選択肢になるでしょう。
自己資金なしでも住宅購入できるケースがある
オーバーローンの大きなメリットは、自己資金がなくても住宅購入できる可能性がある点です。
金融機関によっては、頭金や諸費用を含めたローンの組み方ができるため、手元の資金に余裕がない場合でも購入を検討できます。
たとえば、「今は貯蓄を残しておきたい」「良い物件に出会ったので早く購入したい」といったケースでは、まとまった自己資金がなくても住宅取得を進められるのが魅力です。
ただし、借入額が大きくなる分、返済負担も増します。無理のない返済計画を立てたうえで、利用することが前提となります。
諸費用を低金利で融資してもらえる
住宅購入には、登記費用や火災保険料、仲介手数料など、物件そのもの以外にもさまざまな費用がかかります。
オーバーローンでは、これらの諸費用も住宅ローンに組み込めるケースがあり、同じ低金利で借りられることがメリットの1つです。
一般的に、諸費用を別のローンで借りる場合は金利が高めに設定されることが多く、返済の負担も大きくなりがちです。
一方、住宅ローンに含めて借入れることで、金利の負担を抑えつつ必要な費用をまかなえます。
ただし、どこまでの費用が対象になるかはローンの種類や金融機関ごとに異なります。契約前に確認し、自分の資金計画に合った借入れ方法を選ぶことが大切です。
住宅ローン控除（減税）を適用できる
住宅ローン控除は、一定の条件を満たすことで、住宅ローンの借入額に応じた金額が毎年の所得税などから控除される制度です。
具体的には、毎年の年末時点で残っているローンの借入額に基づいて、控除される金額が決まります。オーバーローンによって借入額が増えれば、対象となる金額も増える可能性があります。
ただし、控除には上限があり、すべての借入が対象となるわけではありません。また、住宅の条件や入居時期などによっても、適用の可否や控除額は変わってきます。
制度は定期的に見直されることもあるため、実際に適用を受ける際は、最新の内容や必要書類を確認しておくことが大切です。
住宅ローンでお金が余る「オーバーローン」のデメリット
ここでは、オーバーローンによって生じやすい一般的なデメリットを3つ紹介します。
- 金利が高くなる場合がある
- 月々の返済額が増える
- 家の売却後も住宅ローンの返済が必要になるおそれがある
オーバーローンは、手元資金が少ない場合でも住宅購入できるなどのメリットがある一方、注意しておきたいデメリットもあります。
特に、返済計画や将来のライフプランと密接に関わる内容も含まれるため、事前に理解しておくことが大切です。
金利が高くなる場合がある
オーバーローンを利用すると、借入額が本来の物件価格よりも多くなるため、金融機関によっては金利が高めに設定されることがあります。
特に、自己資金が少なく、借入に占めるローンの割合が高い場合は、返済リスクが高まると判断され、金利が上乗せされるケースもあるでしょう。
たとえば、フラット35では借入額が物件価格の9割を超えると、審査がより慎重になり、金利も一定程度高く設定されると明記されています。
金利が高くなると返済総額も増えるため、オーバーローンを検討する際は、想定される金利水準も含めてシミュレーションを行うことが重要です。
月々の返済額が増える
借入額が増えると、その分で毎月の返済額も高くなります。ローンの返済期間が同じであれば、借入額が高いほど月々の負担は大きくなるでしょう。
さらに、借入額が増えることで支払う利息も増えるため、トータルの返済総額にも影響します。
毎月の返済が家計に与える影響は大きいため、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
「今は払える金額」で判断するのではなく、将来の収支の変化も見越して無理のない借入額を検討することが、長く安心して返済を続けるポイントになります。
家の売却後も住宅ローンの返済が必要になるおそれがある
オーバーローンのもう1つのリスクは、住宅を売却することになった場合です。ローンの借入額が物件価格を上回っていると、売却してもローンを完済できないケースがあります。
たとえば、3,500万円のローンを組んで購入した住宅を3,200万円で売却した場合、差額の300万円は自分で返済する必要があります。
特に、転勤やライフスタイルの変化などで早期に売却する可能性がある場合は、こうしたリスクをあらかじめ想定しておく必要があります。
万が一にも対応できるよう、自己資金の確保や返済計画の見直しを行っておくと安心です。
住宅ローンで余ったお金を他の用途に使うリスク
ここでは、住宅ローンで余ったお金を用途外に使ったときに起こりうる、代表的なリスクを以下3つに分けて解説します。
- 契約解除や違約金請求のリスク
- 金利の優遇制度を解除されるリスク
- 一括返済を求められるリスク
住宅ローンには、契約時に「資金の使い道（＝資金使途）」が明確に定められています。
余ったお金が出たとしても、それを家具の購入や車の頭金など、ローンの本来の目的以外に使うことは原則として認められていません。
ルールに違反した場合、契約上の重大なトラブルに発展するおそれがあるので注意が必要です。
契約解除や違約金請求のリスク
住宅ローンの余ったお金を契約外の目的に使った場合、金融機関との契約が解除されるリスクがあります。
ローン契約書には「借入金の使途に反する行為があった場合は契約を解除できる」といった条項が記載されていることが一般的です。
契約解除になった場合、担保としていた物件が金融機関によって売却され、ローンの返済に充てられるでしょう。違約金が発生することもあり、その金額は契約時に定められた条件に基づいて請求されます。
一時的に資金に余裕があったとしても、ルールに逸脱した使い方をすると、大きな負担を背負うことになりかねません。用途が不明確なときは、事前に金融機関に確認することが重要です。
金利の優遇制度を解除されるリスク
住宅ローンでは、一定の条件を満たすことで適用される金利の優遇制度が設けられているケースがあります。
しかし、資金使途違反が発覚した場合、こうした優遇措置が解除され、契約時よりも高い金利が適用されるおそれがあります。
優遇制度が解除されると、今後の毎月の返済額が増えるだけでなく、総返済額も大きく変わってくるでしょう。特に、変動金利での契約では、わずかな金利差が長期的な影響につながるので注意が必要です。
契約条件に違反しないことは、低金利を維持するためにも大切なポイントです。
一括返済を求められるリスク
非常に深刻なリスクといえるのが、住宅ローンの一括返済を求められることです。
これは「期限の利益喪失条項」に基づくもので、契約違反があった場合、金融機関は借入金全額の即時返済を請求できることになっています。
とくにオーバーローンの場合は、住宅の本体価格以上の金額を借りているため、売却しても残高が返済しきれないという事態に陥ることがあります。
その結果、自己資金で差額を補う必要が生じたり、返済が困難になれば最悪のケースでは法的手続きに進んだりすることも考えられます。
余剰金が発生した場合は、自己判断で使わず、速やかに金融機関に相談することが大切です。
※参考：期限の利益喪失文言例｜裁判所
住宅ローンで余ったお金はどうすればいいか
ここでは、住宅ローンで余ったお金の使い道として、一般的な2つのポイントを紹介します。
- 金融機関に相談する
- 繰り上げ返済を検討する
前述のとおり、住宅ローンは契約時に「使途」が定められているため、余ったお金を自己判断で使用することは避けるべきです。
金融機関に相談する
住宅ローンでお金が余った場合、最初にすべきことは、金融機関への連絡と相談です。住宅ローンは原則として使途が決められており、余った資金を別の目的に使うと契約違反となるおそれがあります。
金融機関では、融資されたお金が正しく使われているかを確認する「資金トレース」と呼ばれる手続きを行う場合があります。
余剰金が出ていると分かった場合は、その使い道や対応について確認されることがあるため、できるだけ早めに連絡し、指示を仰ぐことが大切です。
なお、余剰金が10万円未満などであれば、預金口座にそのまま残っていたとしても指摘されないケースがあります。
しかしながら、余剰金の判断は金融機関によって異なるので、必ず確認しましょう。
繰り上げ返済を検討する
住宅ローンで余剰金が出た場合、繰り上げ返済でローンの一部を返済するよう提案されることがあります。繰り上げ返済をすることで、元本が減り、その後の利息負担も軽くなります。
金融機関によっては、繰り上げ返済の最低金額が設定されていたり、手数料がかかったりするケースもあります。対応が異なるため、事前に条件を確認しておくと安心です。
資金に余裕がある場合は、今後の返済計画も踏まえながら、無理のない範囲で繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。
ただし、急な出費に備えて手元に一定の資金を残しておくことが大切です。将来を見据えたうえで、どの方法が最も適しているかを判断するようにしましょう。
住宅ローンで余ったお金に関するよくある質問
住宅ローンは高額な契約になるため、「余ったお金はどう扱えばいいのか」「振込タイミングはいつなのか」といった疑問を持つ人も少なくありません。
ここでは、よくある3つの質問を紹介し、あわせて回答します。
- 住宅ローンで余ったお金を家具・家電の購入に使うとバレる？
- 住宅ローンの余ったお金はいつ振り込まれる？
- 結局のところ住宅ローンで余ったお金の使い道は？
住宅ローンで余ったお金を家具・家電の購入に使うとバレる？
結論として、住宅ローンで余ったお金を家具・家電の購入に使うとバレる可能性は十分にあります。たとえバレなかったとしても、住宅ローンの契約違反にあたる行為であることに変わりはありません。
住宅ローンは契約時に「資金の使い道（資金使途）」が明記されており、家具や家電の購入といった私的な目的での使用は、契約の趣旨から外れています。
万が一、そうした用途が発覚した場合、金利の優遇が取り消されたり、契約が解除されたりするだけでなく、一括返済を求められるリスクもあるでしょう。
また、金融機関は融資後に資金トレースと呼ばれる確認手続きを行うことがあります。
たとえば、ローンの一部が家電量販店や自動車販売店に振り込まれていたり、住宅と関係のない請求書を提出していたりする場合には、不正な使用として把握される可能性があります。
使ってしまえばすぐにわかるものではありませんが、「バレないから大丈夫」と軽く考えるのは非常に危険です。
少しでも使い道に迷うようであれば、自己判断ではなく、必ず事前に金融機関へ相談することが大切です。そうすれば、不安なく正しく対応できます。
住宅ローンの余ったお金はいつ振り込まれる？
住宅ローンの融資が実際に振り込まれるタイミングは、通常「物件の引き渡し日」に設定されるのが一般的です。
この日は住宅ローンの契約内容に基づいて融資が実行され、同時に登記手続きや諸費用の支払いも行われるでしょう。
振込先については、借主本人の口座に一旦振り込まれるケースと、不動産会社や施工会社の口座へ直接振り込まれるケースの2通りがあります。
いずれのケースでも、融資実行後に指定先へ支払いが行われるようになっています。
引き渡し日に一斉に手続きが進められる理由は、売主・買主・金融機関のいずれにとってもリスクを減らす目的があるからです。
売主としては、代金の支払いを確認する前に物件を引き渡すことは避けたいものであり、金融機関としても抵当権を設定する前に融資を実行することはできません。
そのため、登記申請、融資実行、支払い、物件の鍵の受け渡しなど、すべてが同じ日にまとめて行われるのが一般的な流れとなります。
大きな金額が動くタイミングでもあるため、当日に必要な書類や資金を事前に確認し、スムーズな手続きができるよう準備しておきましょう。
結局のところ住宅ローンで余ったお金の使い道は？
前提として、住宅ローンで余ったお金は原則として自由には使えません。使い道はあらかじめローン契約で定められており、その範囲外での使用は契約違反となる可能性があります。
前述のとおり、「余った分で家具や家電を買いたい」「車の頭金に充てたい」などと考える人は少なくありません。しかし、住宅ローンはあくまで住宅の取得や付随する諸費用を対象に融資されるものであり、それ以外の目的に使うことはルール違反です。
余剰金が出た場合は、必ず金融機関に連絡し、どのように対応すべきか確認することが基本です。
また、状況に応じて繰り上げ返済を提案されることもあります。繰り上げ返済を行えば、借入元本を減らせるため、今後の利息負担も軽くなるでしょう。
なお、住宅ローンは長期にわたって返済が続く契約です。誤った判断をすると、契約解除や金利の優遇取り消し、最悪の場合には一括返済を求められるリスクも生じます。
「余ったお金＝使えるお金」ではないので、自己判断で動く前に必ず金融機関へ相談することが、後悔しないための最も確実な選択だといえるでしょう。
住宅ローンで余ったお金は適切な方法で処理しよう
住宅ローンの借入額が実際の支払いを上回る「オーバーローン」は、自己資金が少なくても住宅を購入できる、諸費用を低金利で借りられるといったメリットがあります。
一方、返済額が増えたり、金利が高くなったりなど、いくつかのデメリットも存在します。
特に注意したいのが、余ったお金の使い道です。住宅ローンには資金使途の制限があり、契約に反して家具・家電の購入や私的な支出に充てると、契約違反とみなされるリスクがあります。
最悪の場合、金利の引き上げや契約解除、一括返済を求められることもあるため、自己判断は避けるべきでしょう。
住宅ローンの仕組みや契約条件を正しく理解し、余ったお金も含めて慎重に取り扱うことが、安心して借入れするためのポイントです。
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