金融機関では、住宅ローン申込者の年収や返済期間などをもとに、「借入可能額」を算出しています。

この借入可能額を、申込者があらかじめ把握していれば、マイホームの予算を決めやすくなりますし、住宅ローンの審査に通りやすくなるでしょう。

では、借入可能額はどのようにして決まるのでしょうか。

また、借入可能額は年収の何倍くらいが理想なのでしょうか。

住宅ローンの借入可能額の計算方法や、年収ごとの目安などをまとめました。

家の価格は年収の5～7倍が理想

住宅ローンの借入可能額を決める要素の一つが、「年収」です。

年収の多い人ほど価格の高い家を購入できますし、逆に年収が少なければ相応の価格になってしまいます。

一般論として、「家の価格は年収の5～7倍くらいが理想」だと言われます。

年収500万円の方なら、2,500～3,500万円くらいで売買されている家が妥当という計算です。

実際に家を購入された方の調査結果も見てみましょう。

住宅金融支援機構がまとめた調査報告によると、フラット35を利用して注文住宅や建売住宅、マンションなどを購入した方の「平均世帯年収」と、住宅取得にかかった「平均所要資金」の結果が示されています。

このデータから見ると、5.7倍～6.4倍となっており、一般的に言われる年収の5～7倍と近い数値になっています。

平均世帯年収 平均所要資金 倍率
注文住宅 602万円 3,572万円 5.9倍
建売住宅 563万円 3,605万円 6.4倍
マンション 788万円 4,528万円 5.7倍

※注文住宅については予定建設費と土地取得費を合計した金額、新築住宅及び中古住宅の購入については購入価額

参考：住宅金融支援機構「2021年度 フラット35利用者調査」

住宅ローンの借入可能額を決める要素

金融機関では、住宅ローンの借入可能額を「年収の何倍」といった単純計算で決めているわけではありません。

借入可能額を決める要素には、年収のほか「返済期間」「金利（審査金利）」「返済負担率」などを含めて算出するのが通例です。

ここで、それぞれのポイントをまとめておきましょう。

返済期間

返済期間を長く設定すれば、借入可能額を増やせます。

ただし、完済時期が定年を超えると審査に影響を与えますから、できる限り定年前に完済できる年数にすることがポイントです。

金利（審査金利）

住宅ローンの借入可能額は、金利負担分も含めて計算されます。

金利の低い商品を選べば、金利負担額を抑えられますから、元金にあたる借入可能額を増やせるのです。

なお、借入可能額を計算する際に用いる金利は現在の市場金利ではなく、「審査金利」を用いるのが通例です。

審査金利とは、金融機関が今後の金利動向を予測して独自に設定した金利のこと。

審査金利は非公開ですが、市場金利よりも1～2％くらい高く設定しているところが多いと言われます。

返済負担率

返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。

返済負担率を高く設定するほど、借入可能額を増やせます。

これも、金融機関ごとに上限が設定されており、30～35％が上限というところが多いようです。

ただし、返済負担率を高く設定して借入可能額を増やすと、家計を圧迫するリスクが高まります。

返済負担率は25％以内にすると、ゆとりある返済プランを描けると言われます。

年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安

これらの要素をもとに、住宅ローンの目安の借入可能額を、年収別にシミュレーションしてみましょう。

返済期間は35年、審査金利2％（全期間固定）、返済負担率25％、元利均等返済という条件で求めた結果が、以下の通りです。

年収 借入可能額
300万円 1,886万円
400万円 2,515万円
500万円 3,144万円
600万円 3,773万円
700万円 4,402万円
800万円 5,031万円
900万円 5,660万円
1,000万円 6,289万円

参考：住宅保証機構「借入可能額の試算（年収より算出）」

シミュレーションの結果からも、住宅ローンの借入可能額は年収の5～7倍くらいという結果になりました。

頭金はいくら用意すればよい？

住宅ローンを利用する場合でも、ある程度の頭金を用意するのが理想です。

最近は、フルローンとよばれる住宅購入資金の全額をローンでまかなえる商品もありますが、こうしたローンは金利が高く、トータルの返済額が増える点に注意が必要です。

返済額を少しでも抑えるには、頭金を用意した方が安心でしょう。

一般的に、頭金は「売買価格の2割くらいあれば良い」と言われます。

3,000万円の家なら、頭金を600万円用意し、残り2,400万円を住宅ローンで借り入れるという計算です。

頭金が多いほど住宅ローンの借入額を減らせますから、返済が始まってからの負担を軽くできます。

ただ、貯蓄のすべてを頭金にすると、何かあったときに対応できなくなります。

少なくとも一年分の生活費くらいの貯蓄は残し、頭金を決めるのが理想です。

自己資金で賄えないときは、両親に援助を求めるのも一手でしょう。

返済負担率の上限で求めた住宅ローンの借入可能額

「頭金を用意できないから、できる限り借入額を増やしたい」という方も、いらっしゃるかもしれません。

特に、年収の少ない方は借入可能額も少なくなり、物件の選択肢が狭まります。

少しでも多く借り入れて、理想のマイホームを手に入れたいでしょう。

住宅ローンの借入可能額を増やすには、「返済期間を延ばす」「低金利の住宅ローンを選ぶ」「返済負担率をアップする」という3つの方法があります。

ただ、返済期間は最長35年と決まっていますし、金利も将来どうなるかわかりません。

手軽に検討できるのが、「返済負担率をアップする」という方法です。

返済負担率は25％以内が理想とされますが、フラット35の場合、年収400万円未満は30％、400万円以上は35％まで設定できます。

そこで、上限いっぱいに設定したときの借入可能額をシミュレーションしてみます。

借り入れの前提条件は、返済期間35年、審査金利2％（全期間固定）、返済負担率25％、元利均等返済です。毎月の返済額もあわせて、ご覧ください。

年収 借入可能額
300万円 2,264万円 7万4,997円
400万円 3,521万円 11万6,637円
500万円 4,402万円 14万5,821円
600万円 5,282万円 17万4,972円
700万円 6,163万円 20万4,157円
800万円 7,043万円 23万3,308円
900万円 7,924万円 26万2,492円
1,000万円 8,804万円 29万1,643円

参考：住宅保証機構

「借入可能額の試算（年収より算出）」

「返済額の試算」

年収300万円の場合、返済負担率25％の借入可能額は1,886万円でしたから、30％にすることで約400万円も増やせます。

年収400万円でも、返済負担率を35％に設定すれば、25％と比べて約1,000万円も増やせるのです。

借りられる金額と返せる金額は違う

ここで注目してほしいのは、借入可能額よりも「毎月の返済額」の方です。

たとえば年収400万円の場合、毎月の返済額は11万円を超えます。

年収に税金や保険料を含んでいる方だと、手取りは320万円くらいになる方が多いでしょう。

さらに、ボーナス込みで400万円なら、毎月の手取り給与は23～25万円くらいではないでしょうか。

この給与の方が、約3,500万円の住宅ローンを借り入れると、給与の半分が住宅ローンの返済に消えていくことになります。

もちろん、これから収入が増える見込みであれば、滞りなく完済できるかもしれません。

しかし、収入が増えなければ、35年間もこの状況が続くことになります。

ちなみに、返済負担率25％（借入可能額は約2,500万円）の毎月の返済額は8万3,312円で、手元に14万円前後を残せます。

住宅ローンの借入可能額を試算する際は、毎月の返済額にも注目し、現実的に返済できるかを検討することが大切です。

限度額まで借り入れると滞納リスクが高まる

住宅ローンの返済期間は、30年以上も続きます。この期間に、人生には何があるかわかりません。

転職で収入が減ることも考えられますし、病気やケガで収入がなくなる時期もあるでしょう。

子どもの教育費が思いのほか増えるなど、支出の増額も想定されます。

こうした不測の事態に備えて、貯蓄も必要です。

借入可能額の限度額いっぱいまで借り入れると、貯蓄も作れず、家計を圧迫する可能性が高まります。

いずれは、住宅ローンの返済が滞るようになるでしょう。

返済が滞ると、最悪のケースでは、マイホームが差し押さえられて競売にかけられる事態も考えられます。

こうしたリスクを避ける意味でも、住宅ローンの借入可能額を検討する際には、ゆとりある返済プランを立てることが重要です。

まとめ

住宅ローンを検討するとき、「できるだけ多くの融資を受けたい」と考えている方は多いでしょう。

借入額が増えれば、物件の選択肢が広がり、理想のマイホームを手に入れやすくなります。

しかし、借りたお金は返さなければなりません。

借入額が増えるほど返済額も増え、将来の家計を圧迫するリスクも高まります。

住宅ローンの借入可能額を検討する際には、「毎月いくらまでなら返済できるか」という視点も大切です。

年収が同じ人でも家計の状況はそれぞれ異なります。毎月の返済できる額を求めた上で、その額から借入可能額をシミュレーションされることもおすすめします。