住宅ローンを利用するには、必ず金融機関の審査を通過しなければなりません。しかし、申込者の状況によっては、審査に通らないこともあります。
住宅ローンは長期にわたる大きな借入であり、返済能力や物件の価値、健康状態など、金融機関が定めた基準を満たさなければなりません。
住宅ローンの審査に通らなかった人でも、対策を施せば再審査で通る可能性があるため、諦めずに挑戦することが大切です。
この記事では、これから申し込む人にも役立つ、住宅ローン審査に通りやすくするためのポイントをお伝えします。
【この記事でわかること】
- 住宅ローン審査とは？
- 住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由
- 住宅ローン審査を通りやすくするためにできること
- 住宅ローン審査に落ちたときの最終手段
住宅ローン審査とは？
住宅ローン審査とは、金融機関が申込者に住宅ローンを融資できるかどうかを判断するための手続きです。審査は事前審査と本審査があり、双方を通過して初めて融資が確定します。
住宅ローンは長期間にわたり、多額の返済を行う契約となるので、金融機関ごとに審査基準が設けられているのが特徴です。収入や健康状態などを踏まえて総合的に判断され、結果によっては希望どおりの借入ができないこともあります。
ここからは、住宅ローン審査に関する以下について解説します。
- 住宅ローン事前審査・本審査の基準
- 住宅ローン審査の流れと期間目安
- 住宅ローン審査の必要書類
住宅ローン事前審査・本審査の基準
一般的に、住宅ローンの審査は事前審査と本審査の2段階で行われ、審査項目はそれぞれ異なります。そのため、事前審査に通っても本審査で落ちる人は少なくありません。
審査項目は金融機関ごとに異なり、一般的には公表されていません。
ただし、国土交通省が金融機関を対象にしたアンケートの結果を見ると、多くの金融機関で共通する審査項目がわかります。
9割以上の金融機関が住宅ローン審査で重視する項目は、以下のとおりです。
| 融資を行う際に考慮する項目 | 割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 98.4% |
| 健康状態 | 95.1% |
| 借入時年齢 | 96.0% |
| 年収 | 93.4% |
| 勤続年数 | 93.2% |
| 返済負担率 | 90.3% |
| 担保評価 | 90.5% |
| 金融機関の営業エリア | 90.5% |
※参考：令和6年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（P22）｜国土交通省
金融機関は年齢や年収といった返済能力に関わる要素と、担保となる物件の価値を重視していることがわかります。
先ほどもお伝えした通り、事前審査と本審査では審査項目が異なります。事前審査では、申込者の「返済能力」を確認するのが主目的です。
具体的には、「年齢（完済時・借入時）」「勤続年数」「連帯保証」「返済負担率」「年収」などが事前審査でチェックされる項目と考えられます。
一方で、本審査は金融機関やローン保証会社だけでなく、団体信用生命保険の会社も審査に加わります。ローン保証会社は主に物件の「担保評価」、申込者の「返済能力」を、団体信用生命保険会社は申込者の「健康状態」をチェックします。
事前審査に通って本審査で落ちた場合、担保評価や健康状態などに問題があったケースも少なくありません。
住宅ローン審査の流れと期間目安
住宅ローン審査の流れは、主に以下のとおりです。
| 流れ | 詳細 |
|---|---|
| ①事前審査（仮審査） | 年収や勤務先、既存の借入状況などをもとに借入の見込みを判断する。事前審査は、複数の金融機関に申し込むことも可能。 |
| ②本審査 | 事前審査を通過すると、住宅ローンの申し込みおよび本審査に入る。本審査では、返済能力や物件の担保評価、健康状態などをより詳細に確認する。 |
| ③住宅ローン契約 | 本審査を通過したら、住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ。返済期間や金利などの条件を確認し、正式に住宅ローンを利用するための手続きである。 |
| ④融資実行 | 住宅ローン契約が完了すると、融資が実行される。残代金の決済や抵当権設定を行い、最終的に物件が引き渡される。 |
事前審査は1〜3日程度、本審査は1〜2週間程度かかるのが一般的です。なお、住宅ローン審査の流れは金融機関によって異なるため、事前に確認しておくのが望ましいです。
住宅ローン審査の必要書類
住宅ローン審査では、事前審査と本審査で求められる書類が異なります。主な必要書類は、以下のとおりです。
| 審査区分 | 必要書類 |
|---|---|
| 事前審査 |
|
| 本審査 |
|
なお、必要書類は金融機関ごとに異なる場合があります。必要になったときに慌てないよう、早めに確認・準備しておくことが大切です。
住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由
先述したアンケートのデータも踏まえ、住宅ローン審査が通らないときに考えられる理由として以下を解説します。
- 申告書類・内容に不備がある
- 完済時の年齢が定年後になっている
- 健康状態が良くない
- 担保評価が低い
- 勤続年数が短い
- 連帯保証人の収入が不安定
- 返済負担率（返済比率）が高い
申告書類・内容に不備がある
住宅ローン審査が通らない代表的な理由は、申込書類・内容の不備です。例として、以下の3つが挙げられます。
- 源泉徴収票と申込書の年収が異なっている
- 住所や氏名の記載に誤りがある
- 他の借入れを正しく記載していない
申告内容の不備は申込者の意図に関係なく「虚偽」と受け取られる可能性があるため、注意が必要です。
書類の内容を細かく確認し、不明点は金融機関や不動産会社に相談してから提出しましょう。
完済時の年齢が定年後になっている
年齢は、ほぼすべての金融機関が住宅ローン審査で重視する項目です。その基準は、「安定した収入がある年齢のうちにどの程度ローンを減らせるか」です。
給与所得者であれば、定年後、何年のローンが残るかを考慮する金融機関が多く見られます。
また、住宅ローンの完済時年齢は、80歳未満とされているのが一般的です。完済時年齢が高い場合、将来的な返済リスクが大きいと見なされ、住宅ローン審査に通らない可能性があります。
対策として、返済期間を短くする、頭金を増やして借入額を抑えるなどが有効です。完済時年齢を意識した資金計画を立てることが、審査を通過するためのポイントになります。
健康状態が良くない
住宅ローンの審査では、申込者の健康状態も重要なチェック項目の一つです。多くの金融機関では、団体信用生命保険（団信）への加入を条件としています。
団信とは、契約者が死亡または高度障害状態となった場合に、保険金でローンの残債が支払われる保険です。持病や病歴など、健康上の理由で団信に加入できない人は、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
ただし、加入条件を緩和した「ワイド団信」の場合、持病や病歴を抱えている人でも加入できるケースがあります。
また、団信への加入が任意となっている「フラット35」を利用するのもおすすめです。
担保評価が低い
住宅ローンは、土地や建物を担保に融資する商品です。
担保評価額よりも高い借入額を申し込むと、返済が滞った場合に残債を回収できなくなるリスクが高まりますので、審査に通らない可能性があります。
担保評価は築年数や周辺環境、土地の形状など、多くの要素で変わります。特に中古物件は、評価額が低くなる傾向があるため、物件選びも審査通過の重要なポイントです。
購入前に担保評価の見込みを確認し、必要であれば自己資金を増やして借入額を抑えることが有効な対策になります。
勤続年数が短い
勤続年数が長い人ほど「安定した収入がある」と金融機関はみなすため、審査に優位だと言われています。
多くの金融機関が設けている勤続年数の基準は3年以上、最低でも1年以上です。転職や起業したばかりの人は、住宅ローンの審査に通らない場合があります。
ただし、基準は金融機関によって異なるため、事前に確認することが重要です。転職後に収入が増える場合は、今後の待遇を伝えることで審査に通りやすくなる可能性があります。
また、勤続年数の条件を1年未満としている住宅ローン商品を選ぶのも一つの方法です。
連帯保証人の収入が不安定
通常の住宅ローンは、保証会社が保証人の代わりになるため、連帯保証人などは不要です。
ただし、夫婦2人でペアローンや収入合算タイプのローンを利用する場合には、お互いが連帯保証人になります。その際、連帯保証人の収入が少なかったり、不安定だったりすると、審査に通らないことがあります。
また、すでに別のローンの連帯保証人になっている場合も、注意が必要です。対策として、連帯保証人を変更する、借入額を減らすなどの方法があります。
返済負担率（返済比率）が高い
返済負担率（返済比率）とは、年収に対する年間のローン返済額の割合を示すものです。返済負担率は金融機関にもよりますが、30〜35％に設定しているところが多い傾向にあります。
返済負担率が高い場合、無理のある借入と判断され、住宅ローン審査に通らない可能性があるでしょう。
なお、返済負担率には自動車ローンやキャッシングといった、住宅ローン以外の借入れも含まれるため、借金が多い人は注意が必要です。
返済負担率が基準を超える場合は、借入額や返済期間を見直す必要があります。返済負担率を抑えることは、住宅ローン審査の通過だけでなく、生活の安定にもつながるポイントです。
住宅ローン審査を通りやすくするためにできること
ここでは、住宅ローン審査を通りやすくするためにできる以下のポイントを解説します。
- 返済期間や借入希望額を見直す
- 自己資金・頭金を増やす
- 他の借金を完済する・減らす
- ワイド団信を検討する
- フラット35に申し込む
- 担保評価の高い物件に選び直す
- 金融機関を変えて申し込む
書類に不備がないのに住宅ローン審査に落ちた場合、金融機関の審査基準を満たしていないことが考えられます。
ただし、一度審査に落ちても「通るための対策」を施せば、住宅ローンを利用できる可能性は十分にあります。これから住宅ローンを申し込まれる人も、以下の対策を行うことで審査に通る可能性が高まりますので、気になる人は実践してみましょう。
返済期間や借入希望額を見直す
住宅ローンの完済時年齢が定年後になる人は、返済期間や借入希望額を見直しましょう。返済期間の目安として35歳の人は30年以内、40歳の人は25年以内に設定すると安心です。
ただし、返済期間が短くなると毎月の返済額が増えるため、借入額の見直しも同時に行う必要があります。無理なく返済するためには、返済負担率を25％以内に抑えるのが理想です。
不安がある場合は、ファイナンシャルプランナーや金融機関に相談することをおすすめします。
自己資金・頭金を増やす
住宅ローン審査を通りやすくするには、頭金（自己資金）を増やすのも選択肢の一つです。
頭金を増やすことで、トータルの返済額を抑えられます。金融機関からは「計画性のある人」と評価され、審査が有利にはたらく場合もあります。
頭金は、物件価格の約2割が理想的です。頭金を増やす方法は、生活費の見直しや貯蓄に加え、親からの贈与などが考えられます。
頭金をどの程度増やせるかは家計の状況によって異なるため、自分に合った資金計画を立てることが重要です。
他の借金を完済する・減らす
カードローンや自動車ローンなど、他の借金があると住宅ローン審査に通りづらくなるため、できる限り完済してから申し込みましょう。借金を少なくすることで住宅ローンの借入額を増やせ、希望額でも審査に通る可能性が高まります。
すぐに完済が難しい場合は、以下の方法で負担を軽くすることが可能です。
- 金利の高いローンの返済を優先する
- 低金利のローンに借り換える
- 両親や祖父母に資金援助をお願いする
- ボーナスを充てて繰り上げ返済を行う
また、新たな借金をつくらないこともポイントです。住宅ローンを申し込む前は、車の買い替えやカード払いを控え、借入額を増やさないことを意識しましょう。
ワイド団信を検討する
健康上の理由で、一般的な団体信用生命保険（団信）に加入できない場合、ワイド団信を検討しましょう。ワイド団信とは、保険加入の基準が緩和された団体信用生命保険です。
ワイド団信なら、糖尿病や高血圧などの持病を抱えている人でも、加入できる可能性があります。ただし、通常よりも金利が年0.3％程度高くなる点に注意が必要です。
また、すべての金融機関がワイド団信を取り扱っているわけではないため、申し込み前に必ず確認しましょう。条件を比較し、自分に合った金融機関を選ぶことが大切です。
フラット35に申し込む
ワイド団信でも加入が難しい場合、団体信用生命保険が任意の住宅ローンに申し込むのも選択肢の一つです。代表的な商品として、フラット35があります。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提供している、最長35年の長期固定金利型住宅ローンです。完済まで金利が変わらないため、無理なく返済できるのがメリットです。
フラット35にも団体信用生命保険が用意されていますが、加入は必須ではありません。
また、フラット35は勤続年数も問わないので、転職や起業したばかりの人にも利用しやすい住宅ローンです。
担保評価の高い物件に選び直す
住宅ローンの審査では、購入予定の物件そのものが担保となるため、担保評価は非常に重要な要素です。価格の安い物件だと担保評価も低く、住宅ローンを利用できない可能性があります。
住宅ローン審査を有利に進めるためには、評価額の高い物件を選んだほうが安心です。担保評価が高くなりやすい物件の特徴として、以下の3つが挙げられます。
- 築年数が浅い
- 立地条件が良い
- 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造
また、以前住んでいた人が修繕履歴や管理状況のわかる資料などを残している場合、担保評価が変わるケースもあります。詳しくは、不動産会社に確認してみましょう。
金融機関を変えて申し込む
住宅ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。一度は審査に落ちた人でも、別の金融機関で申し込んだら「審査に通った」という話も少なくありません。
初めから複数の金融機関に申し込み、審査に通ったところで借り入れるのも一手でしょう。
ただし、短期間で多数の金融機関へ申し込むと審査で不利になる可能性があります。条件や特徴を比較しながら、2〜3社程度に絞って申し込むと安心です。
ペアローン・親子ローンを検討する
単独での住宅ローン審査に通らない場合は、ペアローン・親子ローンを検討するのも手段の一つです。各ローンの概要は、以下のとおりです。
| 種類 | 概要 |
|---|---|
| ペアローン | 夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、互いが連帯保証人となる方法。借入額を大きくできる反面、2人分の契約手続きや諸費用がかかる。 |
| 親子リレーローン | 親から子へ住宅ローンの返済を引き継ぐ方法。返済期間を長く設定できるため月々の負担を抑えやすいが、同居または同居予定が利用条件となるケースもある。 |
| 親子ペアローン | 親子それぞれが住宅ローンを契約し、互いが連帯保証人となる方法。借入額を増やせるのがメリットだが、双方に返済義務があるため、協力が難しい。 |
いずれも連帯保証や共同債務により双方に返済義務が発生するため、収入が減った場合のリスクも大きくなります。長期的なライフプランを踏まえたうえで、無理のない判断をしましょう。
住宅ローン審査に落ちたときの最終手段
住宅ローン審査に落ちたときの最終手段として、以下の5つが挙げられます。
- 預金残高証明書や給与明細書、納税証明書などの追加書類を提出する
- 担保や保証人を立てる
- 信用情報の開示請求を行う
- 審査基準が柔軟な金融機関に申し込む
- 一定期間を置いて再申し込みする
ただし、これらはあくまで一般的な選択肢であり、確実に住宅ローン審査が通るとは限りません。保証人を立てる場合には、双方に大きな責任やリスクが伴います。
住宅購入を急がなければならない場合は、金融機関や専門家に相談し、最善策を見つけるのがおすすめです。
住宅ローン審査に通らないからといって諦めるのは早い
住宅ローンの審査では、「あきらめないこと」も大切なポイントです。一度、審査に落ちた人でも、上記で紹介した対策を施して再審査に通ったケースも少なくありません。
無理のない返済プランを計画し、チャレンジしてみましょう。
なお、既存の借入によって住宅ローン審査が不利になっている方は、ローンの1本化ができる住宅ファクトリーにご相談ください。住宅ローンと既存の借入をまとめる「おまとめローン」により、月々の負担を減らすサポートを行っています。
また、センチュリー21住宅ファクトリーでは、住宅ローンに関する多くのお客様のお悩みを解決し、審査通過実績を積んでまいりました。各金融機関と独自のパイプもあり、お客様に適した住宅ローンや返済プランをご提案することが可能です。
金融機関の審査に不安を感じている方は、当社までお気軽にご相談ください。
