フラット35は、長期固定金利で安定した返済計画を立てやすい住宅ローンとして人気があります。ただし、審査基準を正しく理解していないと、「思ったよりハードルが高かった」と感じるケースも少なくありません。
年齢、収入、返済負担率、物件条件など、チェックされるポイントは多岐にわるため、利用する際は審査を通過するための対応策を知っておくことが必要です。
この記事では、フラット35の審査基準をわかりやすく解説するとともに、審査に落ちやすい理由やその具体的な対処法などを解説します。
これからフラット35の利用を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
【この記事でわかること】
フラット35とは？
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する長期固定金利型の住宅ローンです。新築・中古住宅の購入や建築のほか、借り換えや購入と併せたリフォームにも利用できます。
返済期間は最長35年、融資額は最大8,000万円まで可能で、保証人や保証料は不要です。
また、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合でも利用できる点が特徴です。
フラット35は、安定した返済計画を立てやすいローンとして多くの人に選ばれています。
民間の住宅ローンとの違い
民間の住宅ローンとの違いは、金利タイプや事務手数料・保証料の有無などです。
フラット35は全期間固定金利のみで、金利変動リスクを避けたい人に向いています。
一方、民間ローンは変動金利や固定期間選択型など柔軟に選べるのが特徴です。
フラット35は保証料不要で団体信用生命保険の加入も任意ですが、民間ローンは原則加入が必須です。
融資審査にも違いがあり、フラット35は年齢や返済負担率などの基準を満たせば比較的見通しを立てやすいのに対し、民間ローンは勤続年数や雇用形態など収入の安定性も重視され、審査が厳しくなる傾向にあります。
フラット35の審査基準1.「申込者の条件」
ここでは、フラット35の審査基準の1つである「申込者の条件」について解説します。
借入時の年齢
フラット35では、借入時の年齢が審査基準の1つとされています。
原則として、申し込み時に満70歳未満であることが条件です。返済期間が長期にわたる住宅ローンだからこそ、将来を見据えて無理のない返済計画を立てるために必要な条件だと考えられます。
ただし、親子リレー返済を利用する場合は例外となり、子や孫が返済を引き継ぐ前提であれば、70歳以上でも申し込むことが可能です。
年齢に応じた柔軟な選択肢が用意されている点は、フラット35の特長といえるでしょう。
国籍
フラット35では、申込者の国籍について一定の条件が設けられています。
基本的には日本国籍を有していることが前提で、これは国内で安定した居住と返済を行うことを想定した制度であるためです。
ただし、外国籍の方でも永住許可を受けている人や特別永住者であれば、日本人と同様に申し込めます。国籍だけで一律に制限されるわけではなく、国内で継続的に生活し、返済できるかどうかが重視されている点が特徴です。
収入と返済額（総返済負担率）
フラット35では、申込者の収入に対して無理のない返済ができるかを判断するため、審査基準として「総返済負担率」を設けています。
総返済負担率とは、住宅ローンを含むすべての借入の年間返済額が年収に占める割合のことです。年収400万円未満の場合は30％以下、400万円以上の場合は35％以下であることが条件となります。
【フラット35の総返済負担率基準】
なお、配偶者などの収入を合算できる場合もあり、世帯全体で返済能力を判断するのが特徴です。
資金使途
フラット35では、資金の使い道が明確に定められています。対象となるのは、申込者本人またはその親族が実際に住むための新築住宅の建設・購入、または中古住宅の購入資金です。
第三者に貸すことを目的とした投資用物件や、店舗・事務所として利用する物件には使えません。
住宅金融支援機構では、不正利用（二重利用）の横行により居住実態を定期的に確認し、目的外利用が判明した場合は残高の一括返済を求められることがあります。
そのため、自分で暮らすための住宅に限定されたローンであることが前提です。
その他
フラット35では、申込者の条件として「保証人が不要」である点も大きな特徴です。
一般的な住宅ローンでは、保証会社の利用や連帯保証人を求められることがありますが、フラット35では基本的に必要ありません。そのため、保証料も原則かからず、初期費用を抑えやすい仕組みになっています。
家族や親族に保証人を依頼する心理的な負担がなく、手続きも比較的シンプルです。条件が明確で利用しやすい点は、初めてローンを検討する人にとって安心材料といえるでしょう。
フラット35の審査基準2.「住宅の条件」
ここでは、フラット35の審査基準である「住宅の条件」について解説します。
※参考1：対象となる住宅・技術基準｜フラット35
※参考2：中古住宅の技術基準の概要｜フラット35
新築住宅の審査基準
フラット35を利用するには、新築住宅が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしていることが条件です。具体的には以下のとおりです。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 床面積 | ・一戸建て住宅：70㎡以上 ・マンション30㎡以上 |
| 接道条件 | ・原則として一般の道に2m以上接する |
| 耐火性・耐久性・断熱性能 | ・基準を満たしている |
上記の項目などが定められており、一戸建てとマンションで基準内容が一部異なります。
これらの基準を満たしているかは、第三者の検査機関による物件検査で確認され、合格すると適合証明書が交付されます。
証明書の取得は、フラット35の融資を受けるために必須です。
中古住宅の審査基準
中古住宅の審査基準は新築住宅と大きな枠組みは共通していますが、建物そのものの状態がより重視されます。特にポイントとなるのが耐震性と劣化状況です。
建築確認日が昭和56年5月31日以前の住宅については、現在の耐震基準を満たしているかどうかが確認されます。構造上、重要な部分に問題がないかもチェック事項の1つです。
一戸建てでは土台や床組の腐朽や蟻害、マンションでは外壁や柱の鉄筋露出などが確認され、安全性と耐久性が総合的に判断されます。
審査基準で分かった！フラット35を利用するメリット
フラット35を利用するメリットとして、主に以下が挙げられます。
自営業・個人事業主でも審査に通りやすい
自営業・個人事業主でも審査に通りやすい点は、フラット35の大きなメリットです。
フラット35は返済負担率の基準が明確に定められており、年収400万円以上なら35％以下、400万円未満なら30％以下の数値で判断されます。
そのため、勤続年数や雇用形態よりも収入と返済のバランスが重視され、自営業者でも見通しを立てやすいのが特徴です。
事前に返済シミュレーションを立てやすく、計画的に申し込める住宅ローンといえます。
返済額が完済まで変動しない
返済額が完済まで変動しないことも、フラット35の大きなメリットの1つです。
フラット35は全期間固定金利の住宅ローンのため、借入時に決まった金利と毎月の返済額が完済まで一切変わりません。
将来、景気や金融情勢の変化で金利が上昇しても返済額が増える心配がないのが特徴です。
そのため、長期的な家計の見通しを立てやすく、教育費や老後資金など他の支出計画も考えやすくなります。
フラット35は、安定した返済を重視する人にとって安心感の高い住宅ローンといえるでしょう。
金利を引き下げられる場合がある
フラット35には、一定の条件を満たすことで金利を引き下げられるプランがあります。金融機関が設定する店頭金利から、決められた幅で金利が下がる仕組みです。
引き下げ方には、当初数年間の引下げ幅が大きいタイプや、返済終了まで同じ幅で引き下げられるタイプなどがあります。
金利の引き下げを受けられれば、総返済額を抑えられる可能性がありますが、適用条件は金融機関ごとに異なるため事前の確認が大切です。
保証料や繰り上げ返済手数料がかからない
フラット35は保証会社を利用しない仕組みのため、保証料がかかりません。返済途中でまとまった資金ができた場合でも、繰り上げ返済手数料なしで返済できます。
一般的な住宅ローンでは、保証料や繰り上げ返済時の手数料が負担になることもありますが、フラット35なら費用を抑えられるでしょう。
初期費用や返済中のコストを軽減でき、長期的に見て家計管理がしやすい点も大きなメリットです。
団体信用生命保険を自由に選べる
団体信用生命保険（団信）を自由に選べる点もフラット35の大きなメリットです。
団信とは、返済途中で契約者が死亡または高度障害となった場合に、保険金で住宅ローン残高を完済する制度です。
多くの民間住宅ローンでは加入が必須とされ、健康状態によってはローン自体を利用できないこともあります。
一方、フラット35では団信への加入が任意のため、健康上の理由で団信に入れない人でも住宅ローンを利用できます。自分で別の生命保険を選ぶこともでき、保障内容や保険料を柔軟に考えたい人にとって安心できる仕組みです。
フラット35の審査に落ちる理由・対処法
フラット35では、申込者本人の信用情報などが審査の重要な判断材料となります。ここでは、フラット35の審査に落ちる理由と対処法について解説します。
住宅ローン以外の借入が複数ある
フラット35の審査では、住宅ローン以外の借入状況も細かく確認されます。
返済負担率は、住宅ローンだけでなく、カードローンや自動車ローン、キャッシングなど、すべての返済額を合算して算出されるため、借入が多いほど不利になりがちです。
少額でも借入件数が多いと、毎月の返済負担が重く見られることがあります。
申し込み前には、自分がどれくらい借入をしているのかを整理し、可能であれば完済や借入の1本化を検討しておくと安心です。
事前準備をしておくことで、審査通過の可能性を高めやすくなるでしょう。
過去に滞納・遅延履歴がある
フラット35の審査では、過去の支払い状況も重要なチェックポイントになります。
以前に住宅ローンやクレジットカード、携帯電話の端末代金の分割払いなどで支払いが遅れたり、滞納したりした経験があると、審査に不利に働くことがあるので注意が必要です。
こうした情報は信用情報機関に一定期間登録され、申し込み時に金融機関が確認します。
近年、奨学金の延滞も対象となり、「少額だから」「昔のことだから」などと油断は禁物です。心当たりがある場合は、事前に信用情報を開示して内容を確認し、一定期間を空けるなど準備を整えてから申し込むとよいでしょう。
物件の担保評価が低い
フラット35の審査では申込者の条件だけでなく、購入する物件の担保評価も重視されます。
たとえフラット35の技術基準を満たしていても築年数が著しく経過した住宅や、交通利便性が低い場所にある物件は、将来の資産価値が下がりやすいと判断されることがあります。
その結果、担保としての評価が低くなり、希望する借入額に対して審査が厳しくなるケースも少なくありません。
【有効な対策】
- 事前に不動産会社や金融機関に物件の評価を確認する
- 借入額を抑える
- 自己資金を増やす など
物件選びの段階から、融資を受ける際の視点を意識しておくようにしましょう。
フラット35の審査を受ける流れ・期間目安
フラット35の申し込みから融資実行までは、いくつかの手続きと審査があります。
ここでは、フラット35の審査を受ける流れや審査期間の目安について新築と中古に分けて解説します。
※注意：期間は取扱金融機関によって異なります。
新築住宅の場合の流れ・期間目安
新築住宅でフラット35を利用する場合、まず取扱金融機関に借入申込みを行い、必要に応じて団体信用生命保険の申込みを行います。
審査結果が通知されるのは、申込みから1〜2週間ほどです。
その後、住宅が技術基準を満たしているかを確認するため設計検査を受け、着工後は工事途中で中間現場検査が行われます。完成後は竣工現場検査の実施です。
すべての検査に合格すると適合証明書が交付され、借入契約を締結し資金を受け取ります。登記や火災保険加入を済ませた後に入居が可能です。
中古住宅の場合の流れ・期間目安
フラット35を中古住宅で利用する場合の流れ・期間目安は比較的シンプルです。
まず、検査機関や適合証明技術者に物件検査を申請し、住宅が技術基準を満たしていれば適合証明書が交付されます（一定条件を満たす場合は省略可）。
その後、金融機関へ借入申込みと団信の手続きを行い、申込みから1〜2週間ほどで審査結果が通知され、通過後は借入契約を締結します。
資金受取りと同時に抵当権設定登記を行い、火災保険に加入して手続き完了です。新築に比べると工程が少なく、全体の期間も短めとなります。
フラット35の審査を受けるときの必要書類
フラット35を申し込む際には、収入や物件内容を確認するための各種書類が必要です。
新築住宅の場合の必要書類
新築住宅の購入でフラット35の審査を受けるときの必要書類は、主に以下のとおりです。
- フラット35 長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）借入申込書
- 所得を証明する書類（借入申込年の前年および前々年の公的収入証明書）
- 建設費・売買金額の確認書類（建物の工事請負契約書、売買契約書など）
- 土地の登記事項証明書
- 適合証明書 など
必要書類は金融機関によって異なり、住民票や建築確認通知書の提出を求められることもあります。審査の途中で住民税の納税証明書や給与明細など追加書類が必要になるケースもあるため、余裕をもって準備しておくと安心です。
なお、申込み時には団体信用生命保険の種類を選びますが、加入しなくてもフラット35は利用できます。
融資実行前には、住宅が技術基準を満たしていることを示す適合証明書の提出が必須です。
中古住宅の場合の必要書類
中古住宅の購入でフラット35の審査を受けるときの必要書類は、主に以下のとおりです。
- フラット35 長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）借入申込書
- 所得を証明する書類（借入申込年の前年および前々年の公的収入証明書）
- 売買金額の確認書類（売買契約書など）
- 住宅の登記事項証明書
- 土地の登記事項証明書
- 適合証明書 など
申込者の返済能力や、物件の適格性を確認するために必要な書類を提出します。特に中古住宅では、耐震性や劣化状況が基準を満たしていることを示す適合証明書が重要です。
フラット35の審査基準を把握して事前準備を徹底しよう
フラット35は、一般的なローンと比べて審査の見通しが立ちやすい商品だといえますが、誰でも無条件に利用できるわけではありません。年齢や収入、返済負担率、借入状況、物件の条件など、いくつものポイントがチェックされます。
あらかじめ自分や物件が基準を満たしているかを確認し、不安な点があれば早めに対策しておくことが大切です。審査の仕組みを理解し、計画的に準備を進めることで、安心してフラット35の利用を目指せるでしょう。
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