東京都内で住宅の購入を検討している方の中には、金融機関の住宅ローン審査に通らず、次の一歩を踏み出せずにいる方も少なくありません。主な原因は次のとおりです。

• 年収に対する返済負担率の超過
• 信用情報に残る延滞歴
• 他社からの複数借入

東京は神奈川・埼玉・千葉より物件価格が高く、借入希望額が大きくなりやすい土地柄です。中古マンション70平方メートルの価格は東京都平均で1億円を超え、返済負担率の基準に触れやすくなっています(詳しいデータは後述)。

原因を把握し、頭金の増額・ペアローンの活用・金融機関の選び直しなどの対策を取れば、状況を変えられます。本記事では、原因と対策を公的機関のデータとともに整理します。

東京で住宅ローンが通らない主な原因と金融機関の審査基準

住宅ローンの審査では、金融機関ごとに基準の違いはあるものの、共通して重視される項目があります。国土交通省の令和5年度調査で、民間金融機関に重視する項目と割合を尋ねた結果は次のとおりです。

出典）令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省

東京都内では審査基準に物件価格の高さが重なり、希望する借入額が年収に対して大きくなりやすい状態です。東京カンテイの調査では、2025年12月時点の中古マンション70平方メートルの価格は首都圏平均6,554万円(前月比4.9%増)、東京都平均は1億円を超えています。

東日本不動産流通機構(レインズ)の2025年度首都圏不動産流通市場動向では、中古マンションの成約件数が49,314件(前年度比24.1%増)、中古戸建が22,042件(同38.9%増)と、いずれも伸びています。価格上昇と取引増加が重なり、借入希望額が大きくなって返済負担率の基準に触れやすくなっています。

出典）中古マンション70平方メートル価格推移・東京カンテイ

出典）首都圏不動産流通市場の動向(2025年度)・東日本不動産流通機構(レインズ)

年収に対する返済負担率が金融機関の基準を超えている

住宅ローンの審査で特に重視されるのが、年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率です。住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下という基準があります。年収500万円なら、他の借入を含めた年間返済額が175万円(月あたり約14万6,000円)を超えると、この基準に触れます。

東京は物件価格が高い分、借入希望額も大きくなりやすく、車のローンやカードの分割払いなど他の返済が重なると返済負担率の基準を超え、審査に通らない原因になります。フラット35の審査基準や通らない理由は、こちらの記事「フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説」で取り上げています。

出典）年収による借入額などの制限はありますか・フラット35

過去の滞納歴など個人の信用情報に不安要素が残っている

クレジットカードやローンの支払いを長期間滞らせると、その記録は信用情報機関に登録されます。指定信用情報機関のCICは、契約期間中および契約終了後5年以内、延滞や自己破産といった異動情報を保有すると案内しています。日本信用情報機構(JICC)や全国銀行協会も、それぞれの基準で記録を一定期間保有します。

金融機関は審査でこれらの信用情報を確認するため、滞納歴が残っている間は通りにくくなる一因になります。記録が消えるまで待つ以外にも、内容を正しく把握したうえで審査に臨む方法があります。

出典）CICが保有する信用情報・指定信用情報機関のCIC

消費者金融やマイカーローンなど他社からの複数借入がある

住宅ローン以外に次のような借入が複数あると、審査に影響します。

• 消費者金融のカードローン
• マイカーローン
• 奨学金の返済

他社からの借入は返済負担率の計算に含まれるため、件数や残高が増えるほど住宅ローンの上限額は下がります。借入先が複数に分かれると金融機関側の確認の手間も増え、審査に時間がかかる場合もあります。センチュリー21 住宅ファクトリーでは複数借入がある方の相談も受け付け、借入状況を整理して無理のない借入計画を検討しています。

審査に落ちた状態から住宅ローンを通すための具体的な対策

審査に通らなかった場合でも、原因に応じた対策を取れば状況を変えられます。ここでは取り組みやすい3つの対策を紹介します。

頭金を増やして借入総額を減らす

借入総額を小さくすることは、返済負担率を下げるもっとも直接的な方法です。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査で、住宅取得に占める自己資金の割合(自己資金比率)を種類別にまとめた結果は次のとおりです。

出典）令和5年度住宅市場動向調査・国土交通省

中古住宅では自己資金比率が5割近くに達し、貯蓄や親族からの資金援助を頭金にあてて借入額を抑え、審査を通しやすくしている方が多いとうかがえます。頭金を数百万円単位で増やすだけでも、返済負担率の基準に収まるケースは珍しくありません。頭金なしで組む場合の考え方は、こちらの記事「頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットを解説」で整理しています。

ペアローンや収入合算で世帯全体の返済能力を高める

申込む方1人の年収では基準を超える場合でも、配偶者と収入を合算したり、それぞれの名義でペアローンを組んだりすれば、世帯全体の返済能力で審査を受けられる場合があります。ペアローンは夫婦別々に住宅ローン契約を結ぶ方法、収入合算は1つの契約に配偶者の収入をあわせる方法です。

どちらも世帯年収が増える分、単独では届かなかった借入額に対応できる可能性が広がりますが、離婚や転職による収入変化のリスクも世帯で共有するため、事前に返済計画をすり合わせておくことが大切です。世帯年収が高いケースの借入可能額の目安は、こちらの記事「世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済額」で解説しています。

審査基準が異なる別の金融機関に事前審査を申し込む

住宅ローンの審査基準は法律で一律に定められているものではなく、金融機関ごとの経営方針で設定されています。金融庁の監督指針でも、金融機関が自らの規模や特性を踏まえた経営判断でサービス内容を定めると位置づけられており、重視するポイントや金利、審査の通りやすさは金融機関ごとに違いが生じます。1つの金融機関で通らなくても、別の金融機関では基準に収まり通ることもあります。

センチュリー21 住宅ファクトリーは複数の金融機関とつながりを持ち、相談者の年収や勤務形態、借入状況に応じて、通りやすさが見込める金融機関を組み合わせて事前審査の申込みを提案しています。1つの窓口で複数の金融機関に相談できる分、自分で探して申込むより時間や手間を抑えやすい点も特徴です。

出典）主要行等向けの総合的な監督指針・金融庁

複数の借入を住宅ローンと1本化して月々の負担を減らす選択肢

消費者金融からの借入や車のローンなど複数の返済を抱えている場合、住宅ローンとまとめて1本化すれば月々の支払いを圧縮できます。貸金業者からの借入には、年収の3分の1を超える貸付けを禁止する総量規制がありますが、一定の条件を満たす借換えは対象外の例外貸付けとして扱われます。

日本貸金業協会が示す例外貸付けの要件は、次の4つです。

出典）総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります・日本貸金業協会

住宅ローンへの1本化は、この条件を満たしたうえで複数の借入をひとつにまとめる方法です。件数が減るだけでなく、住宅ローンは他のローンより金利が低いことが多く、月々の返済総額を抑えられます。

車のローンやリボ払いを住宅ローンにプラスして組む仕組み

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、住宅ローンにプラスして組む形で、次のような借入を最大500万円まで1本化する提案を行っています。

• 車のローン
• カードのリボ払い
• 消費者金融からの借入
• 奨学金

たとえば、マイカーローン残高150万円とカードローン残高100万円を抱える方が、住宅ローンにこの250万円をプラスして組めば、別々の月々の支払いが1つにまとまり、金利も住宅ローン側の水準に近づく分、総支払額を抑えられます。1本化の可否や条件は借入の種類や残高、年収で異なるため、借入状況を確認したうえで無理のない返済計画を提案しています。

月々の支払額を下げて家計の負担を軽減できるメリット

複数の借入先に分かれた返済を住宅ローンに1本化すると、返済日や返済先が1つにまとまり管理の手間が減ります。住宅ローンは他の借入より金利が低い場合が多く、返済期間も長めに設定できるため、月々の支払額を下げられる可能性があります。

月々の負担が軽くなれば、教育費や生活費など住宅以外の支出にも余裕を持たせやすくなります。ただし、返済期間を延ばすと利息の総額は増える傾向があるため、負担軽減と総支払額のバランスを確認することが大切です。

東京でローン審査に強い不動産会社を見極める3つの基準

神奈川だけでなく東京・埼玉・千葉の1都3県で相談実績を重ねているか

東京で住宅ローンの相談先を選ぶ際は、東京エリアだけでなく、神奈川・埼玉・千葉を含む1都3県で相談や仲介の実績を重ねているかどうかが判断材料の一つになります。エリアをまたいだ実績がある会社ほど、金融機関ごとの審査傾向やエリアごとの物件価格の水準を踏まえた提案がしやすくなります。

センチュリー21 住宅ファクトリーは横浜本社を拠点に、東京オフィス・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターを構え、1都3県全域で住宅ローンの相談と不動産仲介に対応しています。神奈川エリアで審査に悩む方向けの対策は、こちらの記事「神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段」で取り上げています。

東京オフィスで来店・対面相談ができ、審査から物件紹介まで一つの窓口で完結するか

住宅ローンの審査対策から物件探し、引き渡しまでを別々の会社に相談すると、その都度状況を説明し直す手間がかかります。1つの窓口で審査対策から物件紹介、引き渡しまで対応できる体制が整っているかも見極めのポイントです。

センチュリー21 住宅ファクトリーは東京オフィスを構え、東京での住宅購入を検討している方も来店による対面相談ができます。電話・メール・LINEにも対応し、いずれも回数の制限なく無料で利用でき、しつこい営業は行わない方針を掲げています。

CENTURY21 MEMBERSなど会員制度を通じて物件情報や審査に関する情報を得られるか

相談先を選ぶ際は、物件情報の量や、審査に関する情報をどれだけ得られるかという点も基準になります。センチュリー21 住宅ファクトリーが加盟するセンチュリー21は、世界80ヶ国・11,000店舗規模の不動産ネットワークで、無料登録の「CENTURY21 MEMBERS」を通じて、会員限定物件や住宅ローンに関する会員限定コンテンツを確認できます。審査に不安がある方にとって、物件探しと合わせて住宅ローンの情報にも触れられる環境は、相談先選びの判断材料の一つです。

東京オフィスでの対面相談も受け付けています。審査に不安がある方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの住宅ローン相談窓口へお気軽にご相談ください。

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東京で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒で借入をしている場合でも相談はできますか

配偶者や家族に伝えていない借入がある場合でも、センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談はできます。相談内容を家族に伝えたくない場合は、その旨を伝えれば、電話やメール、LINEなど都合に合わせた方法で個別に相談を進められます。ご家族に知られずに今あるお借入を住宅ローンと1本化することができます。

派遣社員や自営業でも住宅ローンの審査に通りますか

派遣社員や自営業の方は、正社員と比べて勤続年数や収入の証明方法が異なるため、審査で確認される書類や基準が変わる場合があります。国土交通省の調査でも勤続年数や年収は重視される項目の上位に挙がっており(前述のとおり勤続年数90.7%、年収90.4%)、雇用形態だけで一律に判断が決まるわけではありません。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、派遣社員や自営業の方からの相談も受け付け、収入の状況に応じて審査に通りやすい金融機関の組み合わせを提案しています。法人経営者に特有の審査基準や対策は、こちらの記事「法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準や対策を解説」で取り上げています。

年収600万円の場合、住宅ローンはいくらまで借りられますか

借入可能額は審査金利や返済期間、他の借入状況によって変わるため一概には言えませんが、審査金利3.0%・返済期間35年の条件で試算すると、年収600万円の方が返済負担率の基準内で借りられる金額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。金融機関の審査金利は各行が独自に設定しているため、この金額はあくまで目安であり、他の借入状況や自己資金の有無によって実際に借りられる金額は上下します。

一度審査に落ちると、他の金融機関でも通らなくなりますか

1つの金融機関で審査に通らなかったという結果自体が、他の金融機関の審査に直接影響することは基本的にありません。ただし、短期間に多くの金融機関へ立て続けに申込むと、確認の際に不自然な印象を与える場合があるため、通らなかった原因を整理してから次の申込み先を選ぶことが大切です。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、相談者の状況に応じて申込み先の順番や組み合わせも含めて提案しています。

信用情報の異動情報が消えるまで待つ必要がありますか

延滞などの異動情報は、CICの場合、契約終了後5年以内に保有期間が終了します(前述のとおり)。ただし、5年を待たなくても、頭金を増やして借入総額を減らしたり、収入合算やペアローンで世帯の返済能力を高めたりすれば審査に通る可能性があります。記録が消えるのを待つかどうかは、購入を希望する時期や資金の状況とあわせて検討するとよいでしょう。

住宅ローンの審査に関する疑問や不安は、センチュリー21 住宅ファクトリーの相談窓口で何度でも無料でご相談いただけます。

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住宅ローンを検討する際、自動車ローンやカードローン、奨学金など他の借入を抱えている方は少なくありません。複数の借入がある状態で申し込むと、希望額まで審査が通りにくくなる場合があります。借入額が大きく返済期間も長い住宅ローンでは、金融機関が信用情報機関に登録された借入状況を確認し、他の借入もあわせて総合的に判断するのが一般的です。

金融機関は住宅ローンの審査で、年収に対する年間返済額の割合である返済負担率を確認し、住宅ローン以外の借入の返済額もあわせて計算します。対象になりやすい借入は次の通りです。

• 消費者金融
• カードローン
• マイカーローン
• リボ払い
• 奨学金

これらを返済しながら住宅ローンを組むと返済負担率が上がり、想定より低い金額でしか承認されないケースがあります。借入状況に加え、頭金の有無も審査のハードルになる要素です。この点はこちら(頭金なしで住宅ローンの審査は通る？メリットと注意点)でも解説しています。

既存の複数の借入を住宅ローンと1本化する方法もあります。東京都内で住宅を検討している方に向けて、この記事では1本化の仕組みと、検討時に確認したいポイントを解説します。

複数の借入があっても住宅ローンと1本化できる仕組み

貸金業法には、個人の借入れを年収の3分の1までに制限する総量規制があります。消費者金融やカードローンなど貸金業者からの借入は原則この対象で、年収に応じた上限が設けられています。

一方、不動産購入資金にあてる住宅ローンは総量規制の対象外です。借入額が大きい住宅ローンは、年収の3分の1という基準にはなじまないと考えられているためです。

総量規制は貸金業法にもとづく規制で、消費者金融やクレジットカード会社などの借入れが主な対象です。銀行融資は直接の対象ではありませんが、住宅ローンの審査でも他の借入状況を確認するため、返済負担率が重視される点は変わりません。

貸金業法では、一定の条件を満たす借換えを総量規制の対象外とする例外貸付けも定められています。複数の借入を住宅ローンと1本化する場合も、この考え方にもとづいて対応できます。「1本化」とは、消費者金融やカードローン、マイカーローンなど複数の借入を住宅ローンにプラスして、返済先を1つにまとめる方法です。フラット35での上乗せの考え方は、こちら(フラット35に他の借入れを上乗せする方法とは)でも解説しています。

総量規制の例外として認められる主な条件

借換えが総量規制の例外貸付けとして扱われるには、主に次の4つの条件を満たす必要があります。

出典）総量規制が適用されない場合について・日本貸金業協会

住宅ローンと1本化することで家計にもたらされるメリット

住宅ローンと1本化する利点のひとつが金利の違いです。消費者金融やカードローンの金利は利息制限法により、借入元本10万円以上100万円未満で年18%、100万円以上で年15%が上限です。

長期固定金利型の代表的な商品であるフラット35でも、2026年8月時点の最低金利は年3.290%で、消費者金融やカードローンの上限金利より低い水準です。変動金利型であれば、さらに低い商品もあります。

複数の借入を別々に返済していると返済日や返済額の管理が煩雑になりがちですが、1本化すれば返済先が1つにまとまり、毎月の返済計画を把握しやすくなります。金利差が返済額に与える影響は借入金額や返済期間で変わるため、金利ごとの目安はこちら(住宅ローン返済額の計算方法と金利別シミュレーション)で解説しています。

1本化すれば家計全体の借入れが1つの返済計画にまとまり、将来のライフイベントに向けた資金計画でも残高や返済期間の見通しを把握しやすくなります。返済先が複数に分かれたままでは残高や完済時期を都度確認する手間がかかりますが、1本化でこの負担も軽くなります。

出典）上限金利について・日本貸金業協会

出典）フラット35、8月最低金利3.290%に上昇 現行制度で最高・日本経済新聞

東京都内で1本化を検討する際に確認したいポイント

東京都内で1本化を検討する場合、まず確認したいのが対象となる借入の種類と上限額です。センチュリー21 住宅ファクトリーは、消費者金融・カードローン・マイカーローン・リボ払い・奨学金などの借入を対象に、最大500万円まで住宅ローンにプラスする相談を受け付けています。

500万円の上限内であれば、複数の借入を合算した金額でも対象になります。上限を超える場合は別の返済計画とあわせた検討が必要なため、早い段階で借入状況を整理しておくことが大切です。1本化で毎月の返済額が変わると、返済期間の見直しも必要です。返済期間の考え方はこちら(住宅ローンの返済期間はどう決める?考え方を解説)でも解説しています。

1本化を検討するタイミングは、新たに住宅ローンを組む場合と、すでに組んでいる方が借換えとあわせて他の借入を整理する場合の、大きく2つに分かれます。いずれも、借入れの明細や残高がわかる資料を事前に準備しておくと相談がスムーズです。

また、担当者と対面で相談できる窓口があるかも確認したいポイントです。センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスは来店相談に対応しており、借入状況の整理から住宅ローンの組み方まで直接相談できます。家計の状況や借入れの明細を確認しながら、1本化の可否や概算の返済額を話せます。

東京オフィスで1本化の相談から物件探しまで進められる理由

センチュリー21 住宅ファクトリーは不動産・住宅ローン相談会社であり、住宅ローンの相談窓口だけでなく物件探しの窓口も兼ねている点が特徴です。1本化の相談から物件探し、住宅ローンの手続きまで1つの窓口で進められ、複数の会社に相談する手間がかかりません。借入状況や希望条件をヒアリングし、1本化を含めた住宅ローンの組み方を整理したうえで、希望エリアや条件に応じた物件探しに進みます。窓口を分けない分、条件のすり合わせの手間も抑えられます。

物件探しでは、センチュリー21加盟店限定の会員向け物件情報「CENTURY21 MEMBERS」を活用でき、多数の物件を確認できます。センチュリー21は世界80ヶ国に11,000店舗を展開する不動産ネットワークであり、その情報網を生かした物件探しの相談も可能です。

拠点は次の4か所で、東京都内はもちろん神奈川・埼玉・千葉を含めた1都3県での相談に対応しています。

• 東京オフィス
• 横浜本社
• 千葉住宅ローン相談センター
• 大宮住宅ローン相談センター

相談は電話・メール・LINEから何度でも無料で利用でき、しつこい営業は行いません。借入状況の整理だけを相談したい段階でも利用しやすい窓口です。

東京都内で住宅ローンと複数の借入の1本化を検討している方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスへの来店相談から始められます。

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東京で住宅ローンの1本化に関するよくある質問

家族に借入れがあることを内緒にしたまま相談できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は電話・メール・LINEで個別に対応しており、ご本人だけで始められます。ご家族に既存のお借入の状況をお伝えする必要はなく、ご家族に内緒のまま、住宅を購入し、住宅ローンと1本化することができます。

1本化をすると住宅ローン本体の審査に影響はありますか

1本化しても、最終的な借入額や返済期間は住宅ローンの審査で決まります。複数の借入をそのまま抱えるよりも返済負担率が整理される分、返済計画の見通しを示しやすくなる場合がありますが、審査結果は金融機関ごとの基準や状況によって異なり、一律に有利とは限りません。フラット35の審査基準や、審査に通らなかった場合の対処法はこちら(フラット35の審査基準と落ちる理由への対処法)でも解説しています。

自営業者や契約社員でも1本化を利用できますか

自営業者や契約社員の方も、収入状況や返済計画によっては1本化を検討できます。雇用形態にかかわらず、まずは現在の借入状況と収入状況を伝えたうえで相談できます。自営業者は確定申告書など収入がわかる資料、契約社員は雇用契約の内容がわかる資料を準備しておくと状況を伝えやすくなります。

相談だけでも利用できますか、費用はかかりますか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は電話・メール・LINEいずれも無料で、何度でも利用できます。1本化を申し込むかどうかを決める前の、情報収集段階での相談にも対応しています。

相談してから借入れが実行されるまで、どのくらいの期間がかかりますか

必要な期間は対象となる借入れの件数や金融機関の審査状況によって異なります。早い段階で借入状況をまとめた資料を準備しておくと、審査にかかる期間の見通しを立てやすくなります。具体的なスケジュールは個々の借入状況を確認したうえで案内しています。

借入状況の整理から住宅ローンの組み方まで、東京オフィスでの来店相談を含めてセンチュリー21 住宅ファクトリーへ相談できます。

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東京都内で住宅ローンの利用を検討し始めると、多くの方がまず「事前審査」という言葉に出会います。事前審査の後には「本審査」が控えており、何が違うのか、必要な書類はどう変わるのか、疑問に感じる方は少なくありません。

東京は物件価格の水準が高く借入希望額も大きくなりやすいため、審査項目や必要書類を事前に把握しておくと、スムーズな住み替え・購入につながります。事前審査に通っても本審査で状況が変わり、資金計画の見直しが必要になるケースもあります。金利ごとの毎月の返済額を確認したい場合は、住宅ローン返済額の計算方法！金利ごとのシミュレーションもご参照ください。

住宅ローンの事前審査は物件の申し込み前に済ませておくのが一般的です。東京都内の人気エリアでは、良い物件に出会ってから短期間で意思決定を迫られる場面も少なくないため、あらかじめ済ませておくと本審査へスムーズに進めます。

本記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、東京で事前審査前に準備しておきたい書類、事前審査から物件探しまで並行して進める際のポイントを解説します。

住宅ローンの事前審査と本審査は何が違うのか

住宅ローンの審査は「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階で行われます。事前審査は物件購入や本申し込みに先立ち、自己申告の情報をもとに借り入れの見込みを短期間で確認する審査です。本審査は事前審査の通過後に行う正式な審査で、提出書類にもとづき年収・担保価値・団体信用生命保険加入を前提とした健康状態まで確認します。

国土交通省の調査でも、完済時年齢・健康状態・担保評価は多くの金融機関で審査基準になっています。東京都内は物件価格が高く借入希望額も大きくなりやすいため、本審査の確認項目も慎重に見られる傾向があります。

つまり、事前審査は「借り入れできる見込みがどの程度あるか」を短期間で確認する簡易的な審査、本審査は「実際にいくら融資するか」を書類にもとづいて確定させる審査です。

事前審査に通っても本審査で否決されることがある理由

事前審査を通過していても、本審査で結果が変わることがあります。主な理由は次のとおりです。

• 団体信用生命保険の告知内容が影響する場合：本審査では団体信用生命保険加入を前提に健康状態の告知が必要です。事前審査で確認されない持病や既往症によって、融資条件が変わることがあります。
• 事前審査の後に新たな借り入れをした場合：事前審査の通過後に自動車ローンやキャッシングなど新たな借り入れが増えると、返済負担率が変わり希望額に届かないことがあります。
• 転職・退職などで収入状況が変わった場合：転職や退職で勤続年数や年収の見込みが変わると、本審査の判断が変わることがあります。
• 物件の担保評価が想定より低かった場合：本審査では物件の担保評価が改めて行われ、事前審査時点の概算評価より低く見直されて希望額に届かないケースもあります。
• 申告内容と提出書類に相違があった場合：事前審査の申込書の年収や勤務先の情報と、本審査で提出する源泉徴収票などの内容に相違があると、審査に影響することがあります。
• 他の借り入れの申告に漏れがあった場合：奨学金の返済や家族名義のカードローンなど、事前審査で申告していなかった借り入れが信用情報照会で判明すると、返済負担率の計算が変わり、希望していた借入額を下回ることがあります。
• 事前審査と本審査で申込先の金融機関が異なる場合：事前審査と本審査で申込先の金融機関が異なると審査基準も異なるため、事前審査の結果がそのまま引き継がれるとは限りません。

フラット35を検討している場合は、民間の住宅ローンとは異なる基準で審査が行われます。フラット35の審査基準や落ちる理由は、フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説で取り上げています。

出典）住宅ローンの事前審査とは？本審査との違いや必要書類、通過するコツも解説！・auじぶん銀行

出典）令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省

東京で事前審査に申し込む前に準備しておきたい書類

住宅ローンの事前審査は書類提出が不要な金融機関もありますが、本人確認書類や収入がわかる書類をそろえておくと、本審査までの流れがスムーズになります。必要になりやすい書類の例は次のとおりです。

事前審査から本審査までの流れは、一般的に「事前審査の申し込み→結果通知→売買契約→本審査の申し込み→結果通知→金銭消費貸借契約→融資実行」の順で進みます。本審査の書類には売買契約書や重要事項説明書のように契約前は準備できないものも含まれるため、事前審査の段階で全てをそろえておく必要はありません。

事前審査の段階から必要な書類の目星をつけておくと、本審査で書類をそろえる負担を減らせます。必要な書類は金融機関や状況、頭金の準備状況によっても変わるため、迷ったら早めに確認すると安心です。頭金なしで住宅ローン審査に通るかどうかは、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットでも解説しています。

出典）住宅ローンの事前審査とは？本審査との違いや必要書類、通過するコツも解説！・auじぶん銀行

出典）住宅ローンの本審査に必要な書類まとめ！不備なく準備して本審査を受けよう・三井住友銀行

東京オフィスで事前審査から物件探しまで並行して進められる理由

住宅ローンの事前審査は物件探しと同時進行になることが少なくありません。センチュリー21 住宅ファクトリーは不動産仲介と住宅ローン相談を一体で扱い、東京オフィスで同じ担当者に相談しながら手続きを進められる点が特徴です。

東京オフィスに来店いただくと、次のような相談をまとめて行えます。

• 希望する借入額の目安の整理
• 事前審査に必要な書類の確認
• センチュリー21のネットワークを生かした物件情報の紹介

来店が難しい場合は、電話・メール・LINEでの相談も何度でも無料で受け付けており、しつこい営業は行いません。神奈川・東京・埼玉・千葉の1都3県であれば、横浜本社・東京オフィス・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターのいずれからでも同じ体制で相談できます。

相談では、事前審査に進む前の資金計画づくりもあわせて行っています。

• 借入希望額に応じた毎月の返済額の試算
• 金融機関ごとの金利タイプ(変動金利・固定金利)の比較
• 事務手数料の違いを踏まえた比較

物件の内見に東京オフィスの担当者が同行するなど、物件探しと資金計画を切り離さずに進められる点も、来店・対面相談のメリットの一つです。

複数の金融機関に事前審査を申し込むことはできるか

住宅ローンの事前審査は、複数の金融機関へ同時に申し込めます。金融機関によって審査の傾向だけでなく、次のような条件も異なります。

• 金利タイプ(変動金利・固定金利)
• 事務手数料
• 繰り上げ返済の条件
• 団体信用生命保険の保障内容(がん保障特約の有無など)

複数の事前審査結果とあわせてこれらの条件を比較し、本審査に進む金融機関を絞り込む進め方は実務上よく行われています。

センチュリー21 住宅ファクトリーは複数の金融機関とつながりがあり、金利水準や審査の傾向を踏まえて状況に合わせた候補を一緒に整理できます。どの金融機関に申し込むか迷う場合や比較したい場合も、東京オフィスや電話・メール・LINEで相談いただけます。

東京で住宅ローンの事前審査を検討中の方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談で書類の準備から金融機関の比較まで一緒に整理できます。

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東京の住宅ローン事前審査に関するよくある質問

事前審査に落ちた場合、東京ではどうすればいいですか

事前審査の結果は金融機関ごとの基準によって異なり、ある金融機関で否決されても別の金融機関では結果が変わることがあります。借入希望額や返済期間を見直して別の金融機関に申し込む方法もあり、東京オフィスでもその後の進め方を相談できます。神奈川エリアで審査に通らない場合の進め方は、神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段でも解説しています。

自営業者や派遣社員でも住宅ローンの事前審査は通りますか

自営業者や派遣社員でも事前審査の申し込み自体はできます。ただし給与所得者とは証明方法が異なり、自営業者は確定申告書を複数年分提出することが一般的です。審査は雇用形態にかかわらず年収・勤続年数・返済負担率などを踏まえて行われ、法人経営者は個人事業主とさらに異なる視点で見られることもあります。法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準や対策も参考にしてください。必要な書類や条件が気になる場合は、事前の相談で準備の見通しが立てやすくなります。

転職したばかりでも住宅ローンの事前審査は通りますか

転職した直後は、勤続年数が短いことを理由に審査で慎重に見られる場合があります。転職前の年収や実績を考慮する金融機関もあれば、転職後一定期間の収入実績を求める金融機関もあります。転職と住宅購入の時期が重なりそうな場合は、早めに相談すると今後の進め方を整理しやすくなります。

東京で事前審査について対面で相談できる窓口はありますか

センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスで、事前審査の対面相談を受け付けています。来店が難しい場合は電話・メール・LINEでも何度でも無料で相談いただけます。神奈川・埼玉・千葉方面なら、横浜本社・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターも利用できます。

事前審査から本審査、融資実行までどのくらいの期間を見ておけばいいですか

目安として、事前審査に即日〜1週間程度、本審査に1〜2週間程度かかります。物件の売買契約や必要書類の準備状況によって前後するため、購入のスケジュールが決まっている場合は、早めに事前審査の申し込みを進めておくと安心です。

東京の住宅ローン事前審査について、書類の準備や金融機関の選び方に迷ったら、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談をご利用ください。

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東京で住宅を購入する場合、住宅ローンでいくら借りられるかは年収だけでなく、他の借入れ状況や勤務形態でも変わります。金融機関は返済負担率や審査金利など複数の基準で借入可能額を算出します。年収600万円・審査金利3.0%・返済期間35年の試算では、借入可能額の目安は4,000万円台半ば〜5,000万円程度です。本記事では次を解説します。

• 年収別の借入額の目安
• 審査で確認される項目
• 他の借入れがある場合の対処法
• 東京の不動産相場に合わせた資金計画

東京の住宅ローンでいくら借りられるか決める年収別目安と借入額の計算基準

住宅ローンの借入可能額は、年収に対する返済負担率という指標で算出されます。フラット35の基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です。返済負担率は年間返済額を年収で割った割合で、他の借入れの返済額も合算して計算されます。

金融機関は審査の際、契約時の金利(適用金利)より高めに設定した審査金利で返済額を試算します。将来の金利上昇に備えたもので金融機関ごとに異なりますが、3.0%前後が目安です。適用金利が低くても審査では高めの金利で計算するため、借入可能額は実際の返済能力から想定される金額より少なく見積もられる傾向があります。

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、利用者の平均返済負担率は23.2%です。多くの方は、フラット35の上限(30%〜35%)より低い水準で返済計画を立てています。基準や審査金利は金融機関ごとに異なるため、同じ年収でも借入可能額の目安には幅が出ます。複数の金融機関で比較検討することも一つの手段です。

以下は、返済負担率の上限(年収400万円以上は35%)、審査金利3.0%、返済期間35年、元利均等返済を前提とした目安です。実際の借入可能額は金融機関ごとの基準や個人の状況によって変わります。この前提では、年収のおおむね7.6倍が借入可能額の目安です。年収600万円のケースは年収600万の住宅ローンはいくらまで？借入可能額の目安で詳しく解説しています。

出典）フラット35「年収による借入額などの制限はありますか」

出典）住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」

東京の住宅ローン審査で借入可能額が減額される主な要因と注意点

住宅ローンの審査では、自動車ローンやカードローン、教育ローンなど他の借入れの年間返済額も合算して返済負担率が計算されます。返済中の借入れがあると住宅ローンに充てられる返済枠が圧縮され、希望額に届かないケースがあります。

返済負担率について詳しくは住宅ローンは年収の何倍が目安？返済負担率についてで解説しています。審査では年収や返済負担率のほかに、勤務状況に関わる項目も確認されます。国土交通省の令和5年度調査では、勤続年数や雇用形態を審査項目とする金融機関の割合がわかっています。

自営業の方は勤続年数の代わりに、事業を続けている年数や確定申告書に基づく所得金額が審査で確認される傾向があります。会社員に比べて所得の変動が審査に影響しやすい点も押さえておきたい要素です。

出典）国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

他の借入がある場合に住宅ローンと1本化して返済負担を抑える選択肢

消費者金融など貸金業者からの借入れには、年収の3分の1までを上限とする総量規制が適用されます。日本貸金業協会によると、一定の要件を満たす貸付けは対象外となる規定もあります。借入先が複数あると返済管理が煩雑になるだけでなく、返済負担率の計算にも影響します。

他の借入れを抱えている場合、センチュリー21 住宅ファクトリーでは以下の借入れを住宅ローンと1本化する、または住宅ローンにプラスして組む方法を案内しています。

• 消費者金融からの借入れ
• カードローン
• マイカーローン
• リボ払い
• 奨学金

たとえば他社の借入れで年間60万円を返済している場合、その金額は返済負担率の計算にそのまま上乗せされます。年収600万円・返済負担率上限35%では年間の返済枠は210万円ですが、他社返済60万円を差し引くと枠は150万円まで縮小します。審査金利3.0%・返済期間35年では、借入可能額の目安は3,200万円程度まで下がります。

世帯年収が高い場合の借入可能額は世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済で解説していますが、世帯年収が高くても他の借入れがあれば同様に返済枠は圧縮されます。住宅ローンとの1本化は、返済負担率を抑える選択肢の一つです。

センチュリー21 住宅ファクトリーの1本化上限は500万円までです。返済窓口を1本にまとめれば、月々の返済管理をシンプルにできます。次のような方からの相談も受け付けています。

• 自営業の方
• 契約社員・派遣社員の方
• 年収が多くない方
• 自己資金が十分でない方
• 家族に内緒の借入れがある方

相談は電話・メール・LINEのいずれからも可能で、何度でも無料です。しつこい営業は行いません。

出典）日本貸金業協会「総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります」

東京の不動産相場に合わせた資金計画と、東京オフィスでの物件探しの手順

借入可能額の目安がわかったら、次は東京の不動産相場と照らし合わせて資金計画を立てます。東日本不動産流通機構の最新の首都圏不動産流通市場動向では、中古マンション・中古戸建の成約価格の平均が示されています。

年収600万円台の借入可能額の目安(4,000万円台半ば〜5,000万円程度)は中古戸建の成約価格帯に近く、中古マンションの場合は自己資金や世帯収入との組み合わせが必要になる場合があります。予算配分は立地やエリア、物件の状態でも変わります。年収700万円台の資金計画は年収700万の住宅ローン借入可能額と無理のない返済で解説しています。

東京都内で物件探しを進める場合、東京オフィスでの来店・対面相談が可能です。資金計画の相談と並行して、条件に合う物件を探せます。

センチュリー21 住宅ファクトリーが加盟するセンチュリー21では、無料登録できる「CENTURY21 MEMBERS」があり、多数の会員限定物件を確認できます。世界80ヶ国・11,000店舗の不動産ネットワークで、物件探しの選択肢を広げられます。

借入可能額が希望する物件価格に届かない場合は、自己資金を頭金に充てて差額を埋めたり、エリアや物件の種類を見直したりといった方法もあります。自己資金が十分でない場合の資金計画も、電話・メール・LINEで相談できます。

東京オフィスを利用して物件探しを進める場合、一般的には次のような手順で進みます。

1. 電話・メール・LINEのいずれかで相談を申し込みます。
2. 東京オフィスでの来店相談、または電話でのやり取りを通じて、資金計画のすり合わせを行います。
3. 事前審査を申し込み、借入可能額の目安を確認します。
4. CENTURY21 MEMBERSの会員限定物件を含めて、条件に合う物件を探します。
5. 物件が決まったら本審査を申し込み、契約に進みます。

出典）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2025年度)」

借入可能額の試算、他の借入れとの1本化、東京オフィスでの物件探しまで、センチュリー21 住宅ファクトリーが電話・メール・LINEで相談に対応しています。

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東京の住宅ローン借入額に関するよくある質問

年収400万円でも東京で住宅を購入できますか

フラット35の基準では、年収400万円未満は返済負担率30%以下、400万円以上は35%以下が目安です。30%で試算すると年間返済上限は約120万円(月々約10万円)、審査金利3.0%・返済期間35年では借入可能額の目安は約2,600万円、35%では約3,000万円です。

年収500万円のケースは年収500万円の住宅ローン借入限度額と月々返済額で解説しています。東京都内でも、コンパクトな住戸や郊外エリアの中古物件など予算に応じた選択肢を探せます。

他社借入れがあっても住宅ローンの審査に通りますか

他社借入れがあっても審査に通る可能性はありますが、返済負担率の計算に他の借入れの年間返済額も合算されるため、借入可能額が少なく算出される場合があります。残高が減っている場合や、住宅ローンとの1本化で返済計画を整理できる場合があります。

他の金融機関で住宅ローンを断られた場合、センチュリー21 住宅ファクトリーに相談できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーは、自営業の方や契約社員・派遣社員の方、年収が多くない方、自己資金が十分でない方など幅広い状況の相談に対応しています。他の金融機関で希望額に届かなかった場合も、他の借入れとの1本化を含めた資金計画を電話・メール・LINEで相談できます。

頭金がなくても住宅ローンを利用できますか

頭金の有無や金額は借入可能額や毎月の返済額に影響しますが、頭金がないと住宅ローンを利用できないわけではありません。センチュリー21 住宅ファクトリーは自己資金が十分でない方の相談にも対応し、他の借入れとの1本化を含めた資金計画を電話・メール・LINEで相談できます。

相談は何度も無料で利用できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は、電話・メール・LINEのいずれも何度でも無料です。しつこい営業は行わず、資金計画や物件探しについて必要な範囲で相談できます。

東京での住宅ローンや資金計画で気になる点があれば、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談を利用できます。

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年収800万円で住宅の購入を検討する際、金融機関が融資できる最大借入額と、購入後の生活水準を保つための適正な借入額の差を正しく把握することが重要です。なぜなら、金融機関の審査基準で借りられる上限額までローンを組むと、将来の教育費や老後資金の確保が難しくなる事態が予想されるためです。

たとえば、現在の審査基準では年収の7倍以上の借り入れが承認される傾向にありますが、毎月の返済負担を考慮すると、年収の5倍から6倍程度に抑えることが安全な方法として考えられます。本記事では、年収800万円の世帯における借入目安と、無理なく返済を続けるための資金計画の立て方をご紹介します。

年収800万円で組める住宅ローンの借入限度額と適正な返済目安

住宅ローンの借入額を検討する際、金融機関が審査の過程で算出する最大の限度額と、長期的な生活の変化に対応しながら生活の質を維持できる適正な借入額との間には、大きな差が存在します。両者の差を正確に把握することが、将来の家計を守るための第一歩として重要です。

審査上の最大借入額は年収の約7倍から8倍にあたる6,000万円台が目安

金融機関が融資可能額を決定する際、最も重要視する基準が総返済負担率です。総返済負担率とは、年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合を指します。住宅金融支援機構が提供するフラット35の規定によれば、申込者の年収が400万円以上の場合、総返済負担率の上限基準は35％以下と明確に定められています。

国土交通省が全国の金融機関を対象に実施した調査データにおいても、融資を行う際に考慮する項目として完済時の年齢を挙げる機関が98.4％、健康状態が95.1％、年収が93.4％、そして返済負担率が90.3％に達しています。9割以上の金融機関が返済負担率を融資の基準として据えていることがわかります。

金融機関は貸し倒れを防ぐため、実際に適用される金利ではなく、将来的な金利上昇を見込んだ審査用の金利を用いて計算を行います。一般的に、審査用の金利を3.0%とし、返済期間を最も長い35年という条件で設定した場合、年収600万円の人が理論上借りられる最高の金額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円が目安です。

算出した基準を年収800万円のケースに当てはめると、返済負担率35%の上限に対する理論上の最大借入額は、およそ6,000万円台から7,000万円という規模に達します。あくまで金融機関側の視点に基づく審査上の上限の目安として捉えられます。

出典）住宅金融支援機構『【フラット３５】ご利用条件』

出典）国土交通省『令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』

生活にゆとりを持たせる適正な借入額は4,000万円台から5,000万円台

金融機関から提示される借入限度額の枠を最後まで使い切ることは、将来の家計における自由な資金を減らし、予期せぬ物価上昇や生活の変化に対する対応力を下げる可能性に留意が必要です。現実的な生活基盤の維持と老後資金の準備を両立させる適正な借入額は、最大借入額よりも十分に余裕を持たせて設定することが推奨されます。

住宅金融支援機構の調査によれば、世帯月収に占める1カ月当たりの予定返済額の割合の平均値は、2022年度のデータで23.1％という結果が出ています。実態として多くの人が上限である35％に対して十分な余裕を持たせていることが確認できます。

年収800万円の世帯に対して、総返済負担率20％から25％を適用した場合、年間の住宅ローン返済額は160万円から200万円の範囲に収まります。月額に直すと約13.3万円から16.6万円の計算です。現在の低金利環境下で借入可能額を逆算すると、生活にゆとりを持たせられる適正な借入額は4,000万円台から5,000万円台という水準に落ち着きます。

実際に市場で取引されている住宅の購入価格を見ても、適正借入額の水準が取得の実態と連動していることがわかります。統計データによると、新築マンションの平均購入価格は5,592万円、注文住宅の土地付きは5,007万円、建売住宅は3,826万円、中古マンションは3,033万円となっています。

統計が示す通り、主要な住宅の平均購入価格は5,000万円台までの範囲に分布しています。年収800万円の世帯が6,000万円を超える限度額まで予算を伸ばさずとも、4,000万円台から5,000万円台の予算内で十分に希望の家を探すことが可能です。

出典）住宅金融支援機構『2022年度 フラット３５利用者調査』

出典）住宅金融支援機構『2023年度 フラット３５利用者調査結果』

年収800万円の住宅ローン返済を安定させるための重要ポイント

住宅の購入は契約が終わりではなく、その後最長35年に及ぶ返済期間中も生活を安定させることが重要です。家計を守るためには、手元に残る実質の収入額を基にした資金繰りと、住宅ローン以外の借り入れに対する計画的な対策が必要です。

返済負担率を20％から25％以内に抑えることで家計に余裕が生まれる

毎月の支出を組み立てる際、税金や社会保険料が引かれる前の総支給額を基準にするのではなく、実際に受け取る手取り額を基に考えることが基本です。各種保険料などが差し引かれた後、年収800万円の実質的な手取り額は、働き方や家族の状況により変わりますが、月額にしておよそ49万円から53万円程度が一般的です。

受け取った手取り額の中から、日々の生活費をやりくりすることになります。30代から40代という住宅購入の時期においては、子どもの成長に伴う教育費の増加が家計を圧迫する要因の一つです。文部科学省が実施した調査を見ると、学校教育のために各家庭が支払った経費において、公立幼稚園では通学関係費への支出が多く、私立幼稚園では授業料が大きな負担となっています。

学習塾や体験活動など、成長に合わせて様々な費用が発生する傾向が見られます。住宅購入後は固定資産税や火災保険料、マンションの管理費や修繕積立金といった維持費も継続的に発生します。基礎生活費や教育資金、将来に向けた貯蓄を同時に確保するためには、手取り月収の中から差し引かれる住宅ローンの返済額を、月額13万円から16万円の範囲内に収めることが一つの目安です。

出典）文部科学省『令和5年度子供の学習費調査結果のポイント』

他の借入がある場合は住宅ローンにプラスして1本化する方法もある

住宅ローンの審査において注意すべき点が、自動車ローンやクレジットカードのリボ払い、奨学金といった既存の借り入れがあるかどうかです。金融機関は審査時に、対象となる毎月の返済額をすべて総返済負担率の計算に含めます。

たとえば、月々5万円の自動車ローンと月々3万円のリボ払いがある場合、年間の返済額は96万円に上ります。年収800万円における返済負担率の上限から既存の返済分が差し引かれるため、住宅ローンに回せる金額が大きく減ってしまいます。結果として借入可能額が減る、あるいは審査を通過するのが難しい状況になる可能性に留意が必要です。

住宅ローンの審査をスムーズに通すための相談先の選び方

金融機関は完済時の年齢や勤続年数など、様々な項目を用いて申し込み内容を確認しています。そのため、表面的な金利の低さだけで相談先を選ぶのではなく、自身の状況に合わせて審査を通過しやすい金融機関へ案内できる専門の窓口を選ぶことが推奨されます。

各金融機関との独自のパイプを持ち審査通過の実績が豊富な会社を選ぶ

日本国内には様々な銀行や信用金庫が存在し、それぞれが異なる審査基準を設けています。ある銀行では勤続年数の短さや既存の借り入れを理由に審査が通らなくても、別の金融機関では将来性を含めて柔軟に対応してもらえる事例は見受けられます。

物件探しからローンの手続きまでワンストップで対応できる不動産会社が安心

家を買う手順において、希望の物件を探すことと、資金を調達することは同時に進める必要があります。金融機関の窓口は融資の審査を行う場所であり、物件の価値や不動産の相談には乗りません。別々の会社に依頼すると、審査を待つ間に目当ての家が売れてしまうといった行き違いが起きる可能性があります。

一連の手順を円滑に進めるためには、不動産会社としての強みを持ちながら、金融の知識も併せ持つワンストップサービスの利用が効率的です。住宅ファクトリーは、ローンの相談から審査、物件の紹介、引き渡しまでをワンストップで対応します。住宅ローンと不動産のプロが、家計にやさしい家探しをサポートします。

住宅ファクトリーは、世界最大級の不動産ネットワーク「センチュリー21」の加盟店であるため、安心してお任せいただけます。無料の会員登録「CENTURY21 MEMBERS」にご登録いただくと、通常は不動産業者が利用するプロ用データベースをご利用いただけます。

プロ用データベースのシステムにより、複数の不動産屋を巡る必要がなくなり、現在売りに出ている全物件情報をゆっくり探せます。5万件以上の会員限定物件や、住宅ローン内緒話といった限定情報を閲覧できる点も大きなメリットです。しつこい営業は致しませんので、安心して利用できます。

年収800万円の住宅ローンに関するよくある質問

年収800万円の世帯が住宅ローンを検討する際によく見られる疑問について、事実に基づき解説します。

出典）国土交通省『令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』

2026年に入居する際に利用できる住宅ローン控除について、制度の概要や条件を解説します。制度の仕組みや変更点を正しく把握することは、自分の状況に合った無理のない資金計画を立てるために大切です。たとえば、購入する住宅の省エネ性能や、他に借り入れがあるかどうかによって、住宅ローンで借りられる金額が変わるケースがあります。この記事では、2026年の住宅ローン控除の条件から、資金計画を立てる際の考え方までを順番に解説します。

住宅ローン控除の2026年における制度概要と主な変更点

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したり、増改築を行ったりした際に、年末のローン残高に応じた金額が所得税や住民税から差し引かれる制度です。本来、この制度の期限は2025年末までとされていましたが、税制改正により期間が延長されました。これにより、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合においても、この制度を利用できます。2026年以降の制度における大きな変更点として、自然災害リスクを避けるため、家を建てる場所の条件が厳しくなったことが挙げられます。

具体的には、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築された住宅は、住宅ローン控除の対象から外れます。ただし、災害レッドゾーンであっても、中古住宅の購入やリフォームについては、引き続き制度の対象になります。

出典）財務省『令和8年度税制改正の大綱』

出典）国土交通省『住宅ローン減税』

2026年入居で適用される控除率と最大控除期間

2026年に新しい住宅に入居する場合、差し引かれる割合は、毎年末の住宅ローン残高に対して一律「0.7%」となる仕組みです。最大で控除を受けられる期間については、購入する住宅の種類や省エネ性能によって違いが設けられています。省エネ基準を満たしている新築住宅や、不動産会社がリフォームして販売する中古住宅については、原則として「13年間」の期間が設定されています。一方で、一般的な中古住宅を購入した場合は、期間は「10年間」に設定されています。なお、新築住宅の場合、省エネ基準を満たさない「その他の新築住宅」は原則として控除の対象外となります。

出典）国土交通省『住宅ローン減税』

住宅の省エネ基準適合による借入限度額の違い

2026年以降の住宅ローン控除では、控除の対象となるローン残高の上限額が、住宅の環境性能に応じて段階的に分けられています。

環境に配慮した住宅ほど高い上限額が設定されており、さらに子育て世帯や若者夫婦世帯の場合は、上限額が上乗せされる制度が用意されています。
以下は、新築住宅の環境性能ごとの上限額の目安です。

これらの基準は、長期間にわたり良好な状態で住めるように設計された住宅や、断熱性能が高くエネルギー消費を抑えられる住宅を増やす目的で設定されています。
中古住宅についても、省エネ性能が高い物件を選んだ場合や、子育て世帯が購入した場合には、上限額の引き上げや期間の延長といった優遇措置を受けられます。

出典）国土交通省『住宅ローン減税』

住宅ローン控除を2026年に受けるための適用要件と申請手順

住宅ローン控除を利用するためには、対象物件の性能を満たすだけでなく、自分の所得額や、購入する住宅の広さに関する条件を満たす必要があります。また、控除を受けるための申請手続きは、初年度と2年目以降でやり方が異なるため、それぞれの流れを理解しておくことが大切です。

申請者が満たすべき合計所得金額と物件の床面積基準

住宅ローン控除を受けるための主な条件として、「所得の制限」と「床面積の基準」が設けられています。まず所得の制限については、控除を受けようとする年の合計所得金額が「2,000万円以下」であることが条件として定められています。次に床面積の基準については、登記簿上の床面積が「50平方メートル以上」であり、その半分以上が自分の居住用である必要があります。

ただし特例として、新築住宅や中古住宅において、床面積が「40平方メートル以上50平方メートル未満」の物件でも対象として認められるケースがあります。この特例を利用するためには、合計所得金額が「1,000万円以下」でなければならないという、より厳しい所得制限が設けられています。また、子育て世帯向けの上限額の上乗せ措置を利用する場合は、この特例は適用されず、床面積50平方メートル以上であることが条件です。

出典）国税庁『No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）』

初年度の確定申告の手続きと2年目以降の年末調整の流れ

住宅ローン控除を初めて利用する年は、会社員の方であっても勤務先の年末調整では手続きができず、自分で管轄の税務署へ確定申告を行う必要があります。初年度の確定申告の手続き期間は、入居した翌年の2月16日から3月15日頃に設定されるのが一般的です。

確定申告には、主に以下の書類を準備して提出する必要があります。

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関から届く住宅ローンの年末残高証明書
• 建物の登記事項証明書や売買契約書の写し

2年目以降の手続きについては、会社員等の給与所得者であれば、勤務先で行われる年末調整で手続きを完了できます。2年目以降は、税務署から届く申告書と、金融機関から届く年末残高等証明書の2点を勤務先に提出する流れです。

出典）国税庁『No.1211-1 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）』

住宅ローン控除の効果を高める資金計画の立て方

住宅ローンの借入額を決める際は、住宅ローン控除による税金の軽減効果を踏まえつつ、自分の家計に合った無理のない金額を見極めることが大切です。金融機関の審査においては、現在抱えている他の借り入れ状況が、住宅ローンで借りられる金額に大きな影響を与えるケースがあります。

他の借入がある場合に生じる審査への影響と解決の選択肢

金融機関が住宅ローンの審査を行う際、「返済比率」という基準を用いて借りられる金額を計算します。返済比率とは、年間のすべての返済額が、税引き前の年収に対してどれくらいの割合を占めるかを示す数字です。この計算に含まれる返済額には、これから組む住宅ローンだけでなく、現在支払っている自動車ローン、消費者金融からの借り入れ、クレジットカードのリボ払い、奨学金など、すべての借入金が含まれます。

そのため、すでに複数の借り入れがある状態では、住宅ローンとして借りられる金額が少なくなったり、審査が通らなくなる原因の一つになります。

出典）住宅金融支援機構『フラット35ご利用条件』

長期的な返済を見据えた金利タイプと返済期間の選び方

住宅ローンの金利には、主に「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、どちらを選ぶかが長期的な返済計画に影響します。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の多くが変動金利を選択しているものの、将来の金利上昇リスクに不安を感じている方が一定数いるとの報告があります。

出典）住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査』

たとえば、審査金利を3.0%とし、返済期間を最も長い35年という条件で計算した場合、年収600万円の方が理論上借りられる最高の金額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円と試算されます。自分にとって無理のない金利タイプや借入期間を選ぶためには、専門家のアドバイスを取り入れることが推奨されます。住宅ファクトリーでは、世界最大級の不動産ネットワーク「センチュリー21」の加盟店であることを活かし、ローン審査から物件探しまでをワンストップでサポートしています。

また、無料会員登録「CENTURY21 MEMBERS」にご登録いただくと、通常は不動産業者が利用するプロ用データベースをご利用いただけます。これにより、複数の不動産業者を巡る必要がなくなり、5万件以上の会員限定物件や、「住宅ローン内緒話」といった限定コンテンツをゆっくりと閲覧できるメリットを提供しています。

住宅ローン控除の2026年制度に関するよくある質問

住宅ローン控除の仕組みや審査に関して、利用者の方からよく寄せられる疑問について解説します。

年収400万円でマイホームの購入を検討し始めたものの、現在の収入で十分な借り入れができるのか、あるいは月々の返済が生活を圧迫しないか不安を感じる方は少なくありません。また、自動車ローンやクレジットカードの分割払いなど、既存の借り入れがある状態で審査に通るのかという疑問も多く見受けられます。

この記事では、年収400万円における借入可能額の目安や、無理のない返済計画の立て方について解説します。あわせて、金融機関の審査基準や、他社借入がある場合の具体的な対策についても詳しく説明します。

年収400万円で組める住宅ローン借入額の目安は2800〜4000万円

金融機関が提示する借入限度額は年収の約7〜10倍が一般的

住宅ローンの借入限度額を算出する際の指標として、「年収倍率」という概念が用いられます。年収倍率とは、住宅の取得金額や金融機関からの融資額が、利用者の世帯年収の何倍に相当するかを示す数値です。この指標を用いることで、年収400万円における一般的な借入限度額の目安を把握しやすくなります。

住宅金融支援機構が公表したデータによれば、フラット35利用者の平均世帯年収は2021年度以降増加傾向にあり、2024年度の平均世帯年収は669万円に達していることが確認されています。対象物件の融資区分ごとに分類された平均所要資金および平均融資金のデータは以下の通りです。

出典）2024年度 フラット35利用者調査結果

また、同調査において中古住宅に関する平均築後年数も記録されており、中古戸建が23.3年、中古マンションが30. 3年となっています。これらの実績データは、一般的な借入限度額が年収の約7倍から10倍程度（年収400万円であれば約2,800万円〜4,000万円）の範囲に収まる傾向があることを示す一つの目安となります。

審査金利や返済負担率によって実際の借入可能額は変動する

金融機関が住宅ローンの融資可能額を決定するにあたって、申請者の年収に応じた「返済負担率（総返済負担率）」という基準が設けられています。返済負担率とは、申請者の年収に対する、年間におけるすべてのローン返済総額の割合を指します。ここには住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどの他社借入も含まれるのが一般的です。

住宅金融支援機構が提供するフラット35の申込要件では、年収区分に応じて上限となる返済負担率の基準値が以下のように定められています。

実際の融資審査の過程においては、適用される実質的な金利ではなく、「審査金利」と呼ばれる独自の計算用金利が用いられる傾向が見られます。審査金利は、将来における金利上昇のリスクを事前に織り込み、実際の適用金利よりも高めの水準に設定されるのが一般的です。

例として、審査金利を3.0％とし、返済期間を最も長い35年という条件で設定した場合、年収600万円での借入可能額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円の範囲になると試算されます。このように、単純な年収倍率による目安と、金融機関の厳密な審査基準に基づく実際の借入可能額の間には差異が生じる可能性がある点に留意が必要です。

出典）フラット35 ご利用条件

年収400万円で無理なく返済できる月々のローン金額と計画

手取り年収を基準にして返済負担率を20〜25％に抑える

金融機関が設定する返済負担率の上限は、あくまで借入可能な限度額を算出するための数値と考えられます。生活にゆとりを持てる無理のない返済額を設定するためには、額面の年収ではなく「手取り年収」を基準とした計画が推奨されます。手取り年収とは、給与の額面総額から所得税、住民税、各種社会保険料などを差し引いた手元資金を指し、年収400万円の場合、概ね310万円〜320万円程度となるのが一般的です。

住宅ローン利用者が実際に設定している返済負担率の平均値は、住宅金融支援機構の調査において19.4％から19.8％の間で推移していることが報告されています。このデータから、手取り年収に対する返済負担率を20％〜25％以内に収めるという資金計画が、多くのケースで採用されている標準的な水準であると考えられます。

出典）2023年度 フラット35利用者調査

将来的な教育費や建物の維持修繕費を考慮して借入額を決める

住宅ローンの返済計画を策定するにあたっては、将来発生するライフイベントに伴う支出や、住宅自体の維持管理に必要な修繕費用をあらかじめ資金計画に組み込むことが重要となります。

日本政策金融公庫の調査によれば、高校入学から大学卒業までにかける子供1人当たりの教育費用（入学・在学費用）は、平均942.5万円と算定されています。また、「年収200万円以上400万円未満」の世帯層における世帯年収に占める年間在学費用の平均負担割合は26.7％に達することが示されています。

出典）令和3年度 教育費負担の実態調査結果

より早期の段階からの教育費に関するデータとして、文部科学省の調査結果があります。公立と私立では費用に差があり、進路に合わせてまとまった費用が必要になるため、これを意識した計画が求められます。

出典）令和5年度 子供の学習費調査結果のポイント

一方で、住宅取得後の建物維持にかかる費用については、国土交通省の調査による統計データが存在します。マンションの修繕積立金および管理費に関する戸当たり月額の平均データは以下の通りです。

出典）令和5年度マンション総合調査

同調査の「管理組合運営における将来への不安」についてのアンケート結果では、「区分所有者の高齢化」が57.6％、「居住者の高齢化」が46.1％、「修繕積立金の不足」が39.6％という割合で記録されています。これらのデータは、将来の教育費や建物の維持修繕費を借入額決定の段階で算入しておくことの重要性を示唆しています。

年収400万円の住宅ローン審査で金融機関が重視するポイント

勤続年数や雇用形態から継続して安定した収入があるかを確認

金融機関が住宅ローンの融資審査を行う際、申請者の収入の安定性と継続性を評価するために多数の項目をチェックします。国土交通省の調査において、9割以上の金融機関が審査項目として設定している主要な項目の回答率は以下の通りです。

出典）令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査

このデータから、継続的な収入が見込めるかを測る「勤続年数」が93.2％という高い割合で重視されていることが確認できます。多くの金融機関が勤続年数1年以上から3年以上を一つの目安としており、他の要件と合わせて総合的に判断される仕組みとなっています。

自動車ローンやリボ払いなど他社での借入状況と信用情報

住宅ローンの審査において、他社での借入状況および信用情報機関に登録された履歴は、融資の可否を判断する要素として取り扱われます。これらの借入履歴や支払遅延などの情報は、指定信用情報機関を通じて金融機関に共有されるのが一般的です。

日本信用情報機構（JICC）の公式開示規定において、信用情報の具体的な登録内容とその保存期間は、契約継続中および契約終了（完済日等）から5年以内と定められています。これらの記録が数年間は保存され、返済負担率の計算や審査に影響を与える構造となっています。

出典）日本信用情報機構（JICC） 信用情報の登録内容と登録期間

既存の借金がある状態でも住宅ローン審査を通過するための対策

既存の借入を事前に一括返済して返済負担率の条件をクリアする

既存の借り入れが存在する場合、住宅ローンの審査において返済負担率の基準を超過する可能性があります。前述の通り、返済負担率の計算には、申請する住宅ローンの返済額だけでなく、自動車ローンやクレジットカードのリボ払いなどの「他の借り入れの年間総返済額」がすべて合算される仕組みとなっています。

この条件をクリアするための対策として、住宅ローンの申し込みを行う前に、自己資金や親族からの援助などを活用して既存の借入を一括で完済し、残高をゼロにすることが挙げられます。これにより、返済負担率の計算を住宅ローンのみに絞ることができるため、審査がスムーズに進むことが期待できます。

既存の借入を住宅ローンと1本化して月々の返済負担を軽減する

年収400万の住宅ローン検討時によくある質問と回答

現在の住まいから新しい家へ住み替える際、多くの方が直面するのが「住宅ローンの残債」に関する問題です。特に、現在組んでいる住宅ローンの返済が残っている状態でどのように資金を準備し、売却と購入の手続きを進めればよいのか、不安に感じる方は少なくありません。

住宅ローンが残っている状態での住み替えは、現在の住まいがいくらで売れるか、そしてローンの残額がいくらかによって、選ぶべき手順や資金計画が大きく変わるのが一般的です。まずは現在のローン残高と売却予想額を正確に把握し、無理のない計画を立てることが、安全な住み替えへの第一歩となります。

本記事では、住み替え時に利用できるローンの種類や具体的な手順、審査に向けた対策について分かりやすく解説します。

住み替え時の住宅ローンは残債の状況（アンダー・オーバー）で変わる

住宅ローンを返済している途中での住み替えは、現在の住まいの売却額と、残っているローン残高のバランスによって資金計画の選択肢が異なります。まずはご自身の状況が以下のどちらに当てはまるかを確認することが推奨されます。

売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」なら返済可能

アンダーローンとは、現在の住まいの売却額が、住宅ローンの残高を上回っている状態を指します。この状態であれば、家を売却したお金で今の住宅ローンをすべて完済し、残ったお金を新居の頭金や諸費用に充てることができるため、資金計画が立てやすい理想的な状況といえます。

ただし、家を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して税金（譲渡所得税や住民税）がかかる点に留意が必要です。このような税負担を軽くするための制度として、国税庁が定める「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。条件を満たせば、売却益から最高3,000万円までを差し引いて計算できるため、税金が大きく下がる可能性があります。
適用を受けるための主な条件は以下の通りです。

売却益がどのくらい手元に残るかは税金によって変わるため、事前に専門家へ確認しておくのが安心です。

出典）No.3302 マイホームを売ったときの特例ｰ国税庁

売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」は自己資金か専用ローンが必要

オーバーローンとは、現在の住まいの売却額が、住宅ローンの残高を下回っている（売却してもローンが残ってしまう）状態を指します。

家を売却して購入者に引き渡すためには、原則として今の住宅ローンを全額一括で返済しなければなりません。そのため、売却額で足りない分（不足分）は、ご自身の手持ち資金（貯金など）から支払うか、後述する住み替え専用のローンを利用して新居の購入資金と一緒に借り入れるなどの対策が必要になります。

なお、家を売却して損失が出た場合でも、国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できる場合があります。これは、売却による損失をその年の給与などの他の所得から差し引き、所得税や住民税の負担を軽くできる可能性がある制度です。

出典）No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたときｰ国税庁

住み替えの資金計画に使える3つのローンとそれぞれの特徴

手元の資金だけでは住み替えが難しい場合、金融機関が提供するローンを利用するのが一般的です。ここでは住み替えに使える代表的な3つのローンの仕組みと特徴を解説します。

新居の資金と残債を一本化できる「住み替えローン」

住み替えローンは、いまの家のローン残高のうち売却額で返しきれなかった不足分と、新居の購入資金をまとめて1つの新しいローンとして借り入れることができる仕組みです。現在のローンと新居のローンが1つにまとまるため、毎月の支払いの管理がしやすくなるという特徴があります。

ただし、新居の価値以上の金額を借り入れることになるため、金融機関の審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなる傾向が見られます。国土交通省の調査でも、多くの金融機関が融資の際に「年収」や「返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）」、そして物件の「担保評価」を重視していることが分かっています。

出典）令和6年度 民間住宅ローンの実態に関する調査ｰ国土交通省

新旧のローンを一時的に並行して支払う「ダブルローン」

ダブルローンは、今の家が売れる前に新居を購入する場合に、今の家のローンと新居のローンを一時的に両方とも借り入れて支払っていく方法です。先に新居へ引っ越すことができるため、空き家にしてからゆっくりと今の家を売却できるのがメリットです。

しかし、2つのローンを同時に支払う期間が発生するため、毎月の支払額が一時的に大きく増える点に注意が必要です。住宅金融支援機構の「フラット35」の基準では、年収400万円未満の場合は返済負担率30％以下、400万円以上の場合は35％以下と決められています。ダブルローンを利用するには、2つのローンの合計額がこの基準内に収まるだけの十分な年収が求められるのが一般的です。

出典）フラット35 ご利用条件

売却完了までのつなぎ資金として利用する「つなぎ融資」

つなぎ融資は、今の家の売却代金が入金されるよりも前に、新居の支払い（購入資金や建築費用）が必要になった場合、その間だけ一時的にお金を借りる制度です。
たとえば注文住宅を建てる場合、家が完成する前に土地代や建築会社への支払いが発生します。このような一時的な支払いをカバーするためにつなぎ融資を利用し、今の家が売れたお金や新居の住宅ローンが実行されたタイミングで一括して返済します。つなぎ融資はあくまで一時的なものであるため、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定される傾向があります。

住み替えをスムーズに進める手順とタイミング

住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」の2つの手順があります。それぞれの状況に合わせた選び方を解説します。

資金計画を重視して確実な住み替えを目指す「売り先行」

売り先行は、今の家を売りに出して買主を見つけ、売却金額が確定してから新居を探し始める手順です。

手元に入るお金がいくらになるかはっきりするため、「新居にいくらまで使えるか」という資金計画が立てやすくなります。ローンが残ってしまうオーバーローンのリスクを減らし、安全に住み替えを進めたい方に向いている方法と考えられます。

デメリットとしては、今の家を新買主に引き渡す日までに新居が見つからなかった場合、一時的に賃貸アパートなどに仮住まいをする必要があり、引っ越し費用や初期費用が2回分かかる点が挙げられます。

理想の新居選びを優先して仮住まいを防ぐ「買い先行」

買い先行は、今の家が売れるのを待たずに、先に新しい家を見つけて購入の手続きを進める手順です。

いまの家から新居へ直接引っ越しができるため、仮住まいの手間や費用を省くことができます。また、時間をかけて希望通りの物件をじっくり探すことができるのも大きな特徴です。

一方で、前述したダブルローンやつなぎ融資を利用するケースが多くなるため、資金に十分な余裕があることや、ローンの審査に通るだけの条件を満たしていることが求められます。

住み替えローンの審査を通過するための3つの対策

住み替えローンは審査が厳しくなりがちですが、事前の準備によって審査に通る可能性を高めることが期待できます。ここでは3つの対策を紹介します。

頭金などの自己資金を準備して借入額の割合を下げる

金融機関の審査において有効な対策の1つは、自己資金（頭金）を用意し、物件価格に対する借入額の割合を減らすことです。

住宅金融支援機構の基準でも、自己資金を用意して借入額を物件価格の9割以下に抑えた場合、金利面で優遇される仕組みがあります。借入額を少しでも減らすことで、金融機関が懸念するリスクを和らげ、審査に良い影響を与える可能性があります。

出典）フラット35 ご利用条件

その他の借り入れを整理して返済負担率を抑える

住宅ローンの審査では、車のローンやクレジットカードの分割払いなど、他の借り入れも含めた「年間の合計返済額」が年収の何割を占めるか（返済負担率）が厳しくチェックされます。

たとえば、審査金利を3.0%、返済期間を35年として計算した場合、年収600万円の方が理論上借り入れできる上限の金額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円程度と算出されます。もし車のローンなどの残高がある場合、この上限金額が下がってしまい、希望額を借りられない原因となります。可能であれば、住宅ローンの申し込み前に少額の借り入れを清算しておくことが推奨されます。

不動産売買とローン審査の双方に強い専門会社へ相談する

住み替えは「今の家の売却」「新居の購入」「ローンの手続き」という3つの作業を同時に進める必要があります。これらを別々の会社に依頼すると、タイミングがずれて手続きがうまくいかないリスクが生じます。そのため、物件探しとローン審査の両方に詳しい不動産会社をパートナーに選ぶことが大切です。

住み替えに関するよくある質問に回答

年収700万円で住宅購入を検討する際、多くの方が「今の年収でいくらまで借りられるのか」という点と、「家計を圧迫せずに支払い続けられる金額はいくらか」という二つの側面で検討を進めます。金融機関が提示する「借入可能額」と、日々の生活を考慮した「無理のない返済額」は、必ずしも一致するものではありません。

借入可能額は、税金などが引かれる前の額面年収を基準に算出されます。一方で、私たちが実際に生活費をやりくりし、住宅ローンを返済していく原資は、税金や社会保険料が差し引かれた後の「手取り額」です。もし借入限度額に近い金額まで融資を受けた場合、手取り額に占める返済の割合が大きくなり、将来の教育費や老後資金の確保に影響を及ぼす可能性も考えられます。

長く安心して暮らせる住まいを手に入れるためには、手取り額をベースとした現実的な返済額を把握することが大切です。また、自動車ローンやクレジットカードの支払いなど、既存の借入状況も踏まえた資金計画を立てることが推奨されます。この記事では、年収700万円の方に向けた借入可能額の目安と、安全な返済計画の考え方、既存借入がある場合の対策について、客観的な視点から解説します。

年収700万の住宅ローン借入可能額と無理のない返済額の目安

住宅ローンを検討する際、まずは金融機関がどのような基準で融資額を判断しているのかを知ることが大切です。金融機関が審査で用いる主要な指標の一つに「返済負担率（返済比率）」があります。これは、年収に対する年間のローン返済額の割合を指すものです。

一般的に、年収400万円以上の層に対しては、返済負担率の上限を35％程度に設定する金融機関が多く見られます。年収700万円の場合、年間の返済額の上限目安は約245万円です。これを12ヶ月で割ると、月額にして約20.4万円が算出されます。

金融機関は、この枠の中にこれから組む住宅ローンの返済額だけでなく、既存のマイカーローンやクレジットカードの支払いなども含めて審査を行います。また、実際の適用金利よりも高い「審査金利（目安として3.0%前後）」を用いて、将来的な金利変動への耐性を確認するケースが一般的です。

仮に審査金利を3.0%、返済期間を35年とした場合、年収700万円の方の理論上の最大借入額は、条件によっては5,000万円から6,000万円台の数字が算出される傾向にあります。

ただし、算出された上限額まで借り入れるかどうかについては、慎重な検討が求められます。先述の通り、返済負担率は「額面年収」をベースにしていますが、実際の支払いは「手取り額」から行うためです。年収700万円の手取り額は、扶養家族の構成にもよりますが、年額で約530万円、月額では約44万円前後が目安とされています。

この手取り額から逆算した「無理のない返済負担率」は、一般的に手取りの20〜25%程度が一つの目安として語られます。手取り530万円の20〜25％は、年間で約106万円〜132.5万円です。月額に換算すると約8.8万円〜11万円となります。この範囲内であれば、食費や光熱費といった基本生活費を維持しつつ、将来に向けた貯蓄も進めやすくなると考えられます。月々の手取りを基準に資金計画を立てることで、住宅購入後の生活のゆとりを保つ一助となります。

参照）住宅ローンの返済比率とは？… – 三井住友銀行

年収700万の借入限度額と適正な借入額のシミュレーション比較

金融機関が提示する「借入限度額」と、家計に配慮した「適正な借入額」には開きがあることが一般的です。この違いが月々の家計にどのような影響を与えるのか、具体的な数値で比較します。

以下の表は、適用金利1.0%（全期間固定）、返済期間35年として、限度額に近い6,000万円を借りた場合と、手取りの約25%に抑えた4,000万円の場合を比較したものです。

限度額に近い6,000万円を借り入れた場合、月々の手取り約44万円のうち約16.9万円が返済に充てられ、手元に残るのは約27.1万円となります。この残額から生活費全般に加え、教育費や将来の貯蓄、さらには住宅の固定資産税や修繕積立金を賄う必要があります。場合によっては、家計にとって大きな負担となる側面も否定できません。

一方で、借入額を4,000万円に抑えた場合、月々の返済は約11.3万円となります。返済後の手元残額は約32.7万円確保でき、6,000万円借りた場合に比べて月々約5.6万円のゆとりが生まれる計算です。この余剰分を教育資金や老後への備えに充てることで、長期的な家計の安定に寄与することが期待されます。

参照）2024 年度 【フラット３５】利用者調査結果

金利タイプ（変動・固定）や返済期間が総支払額に与える影響

借入額の決定と並んで、金利タイプや返済期間の選択も総支払額に影響を及ぼします。主な金利タイプには以下の3つがあります。

現在、多くの方が変動金利を選択していますが、金利政策の変化などにより、将来的な負担増の可能性を考慮する場面も増えています。

また、返済期間の設定も重要です。期間を短くすれば利息の総額は抑えられますが、月々の返済額は上がります。まずはゆとりを持った期間で設定し、生活に余裕が生まれた段階で繰り上げ返済を検討するのも、家計を守るための一つの選択肢です。

参照）令和５年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書 – 国土交通省

参照）住宅ローン利用者（2024 年度以前借入者）の実態調査結果 – 住宅金融支援機構

年収700万で住宅ローン審査を通過するための3つの注意点

年収700万円という水準は、金融機関から見て一定の返済能力があると判断されやすい層と言えます。しかし、年収のみで審査の結果が決まるわけではありません。金融機関は、申込者の健康状態や勤続年数、雇用形態、さらには個人信用情報などを総合的に精査します。

特に健康状態については、多くの民間ローンで「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件となっており、現在の体調や過去の病歴が審査に影響する場合があります。

また、住宅購入は数十年単位の長い付き合いとなるため、将来のライフイベントを見据えた資金計画が求められます。年収700万円の世帯では、教育費や老後資金の準備が重なる時期に備え、長期的な収支シミュレーションを行うことが、無理のないマイホーム購入の一助となります。

参照）令和６年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書 – 国土交通省

クレジットカードや自動車ローンなど既存の借入が与える影響

住宅ローンの審査において、既存の借入状況は大きな判断材料となります。金融機関は信用情報機関を通じて、過去の利用履歴や現在の残高を把握することが一般的です。審査に含まれる主な借入には以下のものが挙げられます。

これらの返済額は、住宅ローンの返済負担率を計算する際に合算されます。例えば年収700万円で返済枠が年間245万円あっても、既存のローンで年間90万円の支払いがあれば、住宅ローンに充てられる枠は155万円に制限されます。

借入状況によっては、希望額の減額や、審査の結果に影響を及ぼす一因となる可能性があります。過去の支払いに遅延があった場合も、慎重な判断がなされる傾向にあります。

既存の借入がある場合は完済または借入先への事前相談を検討する

既存の借入がある状態で審査に臨む場合、事前に対策を検討することをお勧めします。

可能であれば、自己資金を活用して既存の借入を「完済」することが有効な方法の一つです。完済後に発行される証明書を提出することで、借入がない状態を明確に示すことができます。また、使っていないカードローンの契約を解約しておくことも、審査を円滑に進める一助となります。

自己資金での完済が難しい場合は、むやみに審査へ申し込むのではなく、専門的な知識を持つ不動産会社などの窓口へ事前に相談することが、状況を整理するための一歩と言えます。現在の家計状況を踏まえ、どのような手順で進めるのが適切か、客観的なアドバイスを受けることが期待されます。

既存の借入がある状況で住宅ローン審査を有利に進める対策

既存の借入があり、手元資金での完済が難しい場合でも、対策次第で住宅購入の道が開ける可能性があります。金融機関によって審査の基準は異なるため、個別の状況に合わせたアプローチを検討することが推奨されます。

ローンに関するノウハウを持つ専門家と連携することで、自分一人では気づかなかった解決策が見つかることもあります。ここでは、既存借入の負担を抑えつつ、審査を前向きに進めるための手法について解説します。

既存の借金を住宅ローンと1本化して月々の負担を軽減する手法

複数の借入によって月々の支払いが重なっている場合、既存の借入を「住宅ローンと1本化する」、あるいは「住宅ローンにプラスして組む」という手法が検討材料となります。

これは、カードローンやマイカーローン、リボ払いなどの残高を住宅ローンの融資額に含めて借り換える方法です。一般的に金利が高く返済期間が短い既存借入を、低金利かつ長期の住宅ローンにまとめることで、月々の支払い合計額を抑えることが期待できます。

こうした手法の具体例として、1都3県（神奈川・東京・千葉・埼玉）に対応する住宅ファクトリーでは、最大500万円までの借入を住宅ローンと1本化して支払う提案を行っています。同社は金融機関との連携を通じて、状況に応じた解決策の提案を行っています。借入があることを否定せず、着実に返済を進めながらマイホームを手に入れるためのサポートを一つの選択肢として提示しています。他のローンを住宅ローンに1本化することで、月々の支払い負担が軽減される一方、返済期間が長期化することで総支払額が増加する可能性があります。また、住宅ローンの担保（自宅）が、他の借入の返済にも紐づく点に留意が必要です。

ローン審査と物件探しをワンストップで対応できる不動産会社を選ぶ

既存借入がある場合の審査は、金融機関の窓口に直接行くよりも、不動産会社を介して進めることが有力な選択肢となります。不動産会社は物件の価値を客観的に評価し、資金計画全体をトータルでコーディネートできるためです。

例えば住宅ファクトリーは、不動産とローンの両方の視点から、家計に配慮した住まい探しをサポートしています。世界規模の不動産ネットワーク「センチュリー21」の加盟店です。1都3県の広範な物件情報をカバーしつつ、丁寧な対応を心がけており、気軽にご相談いただける環境を整えています。審査の進め方と物件選びを並行して検討できる体制は、効率的な家探しに寄与することが見込まれます。

年収700万の住宅ローンに関するよくある質問

住宅ローンの検討時に多く寄せられる疑問について、一般的な基準に基づき回答します。

住宅ローンの審査や既存借入に不安を感じている方は、専門家の知見を借りることで、状況を整理しやすくなります。住宅ファクトリーでは、電話、メール、LINEでの無料相談を随時受け付けています。

また、無料会員制度「CENTURY21 MEMBERS」に登録することで、プロ用のデータベースを開放し、5万件超の「会員限定物件」や「住宅ローンに関する情報」などのコンテンツが閲覧できるようになります。複数の不動産会社を廻ることなく、ご自身のペースで情報を精査できるシステムを整えています。資金計画や物件探しにお悩みの際は、安心感を持って検討を進められる体制をぜひご活用ください。