千葉県内では、住宅ローンの事前審査・本審査で希望通りの結果が出ない相談が少なくありません。原因は年収不足だけでなく、返済負担率の基準、個人の信用情報、他社の借入状況など複数の要因が重なるケースが多くあります。

国土交通省の調査では、完済時年齢や健康状態、年収、返済負担率などが審査で重視されています。千葉県内は中古マンション・中古戸建住宅の相場が首都圏平均より抑えられている一方、借入希望額と返済能力にずれがあると審査基準に届かないことがあります。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・千葉県内で住宅ローンが通らない主な原因
• ・返済負担率や信用情報、在籍確認で見られるポイント
• ・頭金の上乗せや申込み先の見直しといった対策
• ・複数の借入を住宅ローンに1本化する方法
• ・千葉県内の相談窓口

土地面積の広さが押し上げる千葉の総借入額

審査基準は金融機関ごとに異なりますが、共通して重視される項目があります。国土交通省が民間金融機関1,000社超に行った調査では、融資審査で考慮する項目として完済時年齢(98.5％、80歳未満が目安)、健康状態(96.6％、団体信用生命保険への加入可否に関わる)、借入時年齢(96.0％、65歳未満が目安)、年収(94.0％、150万円以上が目安)、勤続年数(93.6％、1年以上が基準)、返済負担率(92.0％、40％以内が上限)、担保評価(91.8％)の回答が多く挙げられました。

東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年調査によれば、千葉県内の中古マンション成約価格は平均2,865万円（1平方メートルあたり39.84万円）、中古戸建住宅は平均2,517万円です。首都圏平均（中古マンション5,200万円、中古戸建住宅3,917万円）より抑えられていますが、中古戸建住宅は平均土地面積200.36平方メートルと首都圏平均（147.64平方メートル）より広く、総借入額が膨らみやすい点に注意が必要です。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（国土交通省）

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

土地面積が広い分、頭金や自己資金の準備状況によって返済負担率への影響も大きくなりやすいため、物件を決める前の段階から返済計画を具体的に立てておくことが対策になります。

年収600万円なら年間返済額210万円が返済負担率の上限

返済負担率は年収に占める年間ローン返済額の割合です。フラット35の基準では年収400万円未満は総返済負担率30％以下、400万円以上は35％以下に抑える必要があります。総返済負担率には住宅ローンのほか自動車ローンやカードローンなど他の借入れの返済額も合算されます。

物件価格が想定より高い場合や他社からの借入れが残っている場合は、返済負担率の基準を超えて審査に通らないことがあります。

フラット35特有の審査基準や落ちた場合の対処法は、フラット35特有の審査基準や落ちた場合の対処法は、フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法で解説しています。

※参考：年収による借入額などの制限はありますか（フラット35）

少額の延滞も一定期間残る個人信用情報の記録

次のような支払いに延滞があった場合、延滞の記録が個人信用情報機関に登録され、一定期間残ることがあります。少額の支払いの遅れも登録対象になり得る点は見落とされがちです。

• ・クレジットカードの分割払い、リボ払い
• ・スマートフォンの分割払い
• ・キャッシング
• ・奨学金の返済
• ・その他各種ローン

国土交通省の調査でも、『カードローン等の他の債務の状況や返済履歴』は次のとおり多くの金融機関が審査項目として考慮しています。

収入や勤続年数の条件を満たしていても、過去の返済履歴が審査結果に影響するケースは珍しくありません。申込み前に信用情報機関の窓口で自分の信用情報を確認しておく方法もあります。

来店相談で棚卸しできる複数社からの借入状況

他社の借入状況は返済負担率に直接影響し、重要な確認事項です。消費者金融やマイカーローンなどが複数残っていると、新規借入枠が圧迫され希望額に届かないことがあります。借入件数が多いほど契約書や返済予定表をそろえる手間も増えるため、申込み前に一覧化しておくと審査の進め方を相談しやすくなります。整理したい方に向けて、千葉住宅ローン相談センターでは来店による対面相談を通じて棚卸しから審査対策まで確認できます。

電話一本で完了することが多い勤務先への在籍確認

本審査の段階では、申込者が申告した勤務先に実際に在籍しているかを確認する在籍確認が行われるのが一般的です。電話で名前や生年月日など簡単な項目を確認するだけで完了することが多く、申込者本人が電話に出られなくても在籍していることが確認できればその場で終わります。健康保険証や給与振込の記録などの書類で確認できる場合は、電話をかけずに済ませる金融機関もあります。在籍確認の連絡が来ると身構えてしまう方もいますが、身元を偽っていないかを確認する事務的な手続きのため、通常の勤務状況であれば心配する必要はありません。

頭金の上乗せと複数金融機関への申込みという対策

国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査では、住宅取得時の自己資金比率は既存（中古）戸建住宅47.3％、既存（中古）集合住宅（マンション）47.9％、分譲戸建住宅30.4％、分譲集合住宅48.3％です。頭金や自己資金を増やし借入額を抑えることは、返済負担率を基準内に収める対策の一つです。頭金なしで住宅ローンを組む場合の審査への影響は、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットで整理しています。

※参考：令和5年度住宅市場動向調査（国土交通省）

夫婦や親子で収入を合算するペアローンや収入合算を利用すれば、1人の年収では届かない借入可能額を引き上げられる場合があります。ただし収入合算者にも勤続年数などの条件が課されるため、審査項目が増える点に注意が必要です。借入可能額の考え方は、世帯年収1,000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画で解説しています。

審査基準は金融機関ごとに異なります。国土交通省の調査では、審査方式についてスコアリング方式（データを点数化して判断する方式）を中心に採用する金融機関、一部採用する金融機関、依らない金融機関に分かれており、内訳は次のとおりです。

1つの金融機関で届かなくても、複数の金融機関へ申し込むことで結果が変わる可能性があります。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（国土交通省）

返済期間の見直しで圧縮できる1本化後の返済額

複数の借入れが残っている状態は、審査だけでなく家計にも影響します。1本化には貸金業法上の総量規制に関わる条件があります。

貸金業法では、個人の借入総額が年収の3分の1を超える場合、新たな借入れを原則禁止する総量規制があります。ただし借り手の利益を損なわない一定の借換えは、総量規制の対象外となる例外貸付けとして認められています。日本貸金業協会の基準では、対象は貸金業者からの借入債務（銀行からの借入れは対象外）で、次の4つの条件を満たす必要があります。

※参考：総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります（日本貸金業協会）

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、次のような複数の借入れを住宅ローンと1本化する仕組みを取り扱い、対象となる借入れの上限は最大500万円です。

• ・消費者金融
• ・カードローン
• ・マイカーローン
• ・リボ払い
• ・奨学金

複数社への返済が重なっている場合、1本化して返済期間を見直すことで返済額を圧縮でき、返済負担率を基準内に収めやすくなります。返済期間を延ばすと総支払利息が増えるため、試算内容を確認して判断することをお勧めします。

4拠点体制と千葉住宅ローン相談センターの来店対応

神奈川・東京・千葉・埼玉の1都3県に対応する不動産会社は、地域ごとの審査傾向や相場感を横断的に把握できる点が強みです。複数エリアでの取引実績を踏まえ、金融機関ごとの基準や物件エリアに応じた提案を受けられます。神奈川で審査に通らなかった場合の選択肢は神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段で紹介しており、1都3県で共通する審査対策の考え方を確認できます。

センチュリー21 住宅ファクトリーは次の4拠点を構え、千葉住宅ローン相談センターでは来店による対面相談が可能です。

• ・横浜本社
• ・東京オフィス
• ・千葉住宅ローン相談センター
• ・大宮住宅ローン相談センター

相談から審査対策、物件紹介、引き渡しまで同じ窓口で進められる点も、会社選びの基準になります。相談は電話・メール・LINEのいずれからでも何度でも無料で受け付けており、しつこい営業を行わない方針です。

センチュリー21 住宅ファクトリーは世界80ヶ国・11,000店舗の不動産ネットワークに加盟しています。無料会員登録「CENTURY21 MEMBERS」で会員限定物件を確認できるほか、「住宅ローン内緒話」など審査・資金計画に関する会員限定コンテンツも活用できます。

千葉で住宅ローンの審査に不安がある場合は、千葉住宅ローン相談センターでの対面相談を含め、センチュリー21 住宅ファクトリーへご相談ください。

住宅ローン無料相談へ進む

千葉で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒の借入がある場合、住宅ローンの審査にどう影響しますか

配偶者や家族に伝えていない借入れも、個人信用情報機関への照会で金融機関に把握されます。申込内容と信用情報に食い違いがあると審査に不利に働くため、事前に借入状況を整理し、1本化の選択肢を含めて相談窓口で確認しておくと安心です。詳細を家族に知らせずに整理する相談も可能なため、内緒にしたい事情がある場合こそ早めの相談が有効です。

派遣社員や自営業者でも千葉で住宅ローンの審査に通りますか

国土交通省の調査では雇用形態を審査項目とする金融機関のうち、派遣社員対象外が425社、自営業者対象外は10社にとどまります。雇用形態だけで一律に通らないわけではなく、勤続年数や年収、確定申告内容などを踏まえ個別に判断されます。法人経営者に固有の審査基準や必要書類は、法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で取り上げています。

年収600万円で借入できる住宅ローンの目安はいくらですか

年収600万円、返済期間35年で試算すると、借入可能額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。実際の額は他社の借入状況や返済負担率の基準、金融機関ごとの審査方針で変動するため、あくまで参考値です。

住宅ローンの審査に通らなかった理由は教えてもらえますか

金融機関は、審査に通らなかった具体的な理由を伝えないのが一般的です。個人の信用情報に問題があったのか、返済負担率が基準を超えたのか、金融機関側から詳しい説明がないまま結果だけが通知されるケースがほとんどです。理由に心当たりがない場合は、信用情報機関の窓口で自分の信用情報を確認し、記録に誤りがないかを確かめる方法もあります。

千葉住宅ローン相談センターでの相談は何度でも無料ですか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は、電話・メール・LINE、対面のいずれも何度でも無料です。しつこい営業を行わない方針のため、審査に不安がある段階からでも気軽に相談できます。

千葉で住宅ローンの審査に関する悩みは、センチュリー21 住宅ファクトリーの千葉住宅ローン相談センターでも受け付けています。

住宅ローン無料相談へ進む

埼玉県内で住宅を探すなかで、住宅ローンの事前審査や本審査に通らず、次の一歩に迷っている人は少なくありません。審査では年収だけでなく複数の項目が確認されており、一つの数字だけで結果が決まるわけではありません。

本記事では、次の内容を整理します。

• ・埼玉県内で住宅ローンが通らない主な原因
• ・返済負担率や信用情報で確認されているポイント
• ・審査に通らなかった場合の3つの対策
• ・複数の借入を住宅ローンに1本化する方法
• ・埼玉県内の相談窓口

返済負担率と信用情報の不安が審査に通らない主な原因

住宅ローンの審査では、年収の多さだけが判断材料になっているわけではありません。国土交通省の令和5年度調査によると、民間の金融機関が融資判断で確認している項目は、完済時年齢(98.5％)、健康状態(96.6％、団体信用生命保険への加入可否に関わる)、借入時年齢(96.0％)、年収(94.0％)、勤続年数(93.6％)、返済負担率(92.0％)の6つで、いずれも9割以上の金融機関が確認しています。

6つの審査項目のうち、返済負担率や信用情報にまつわる項目は、年収だけでは見えてこない部分です。埼玉県内で審査に通らない場合も、年収より、複数の項目の組み合わせで基準を超えているケースが目立ちます。

埼玉県内の不動産価格の動きも、借入額を考えるうえで見ておきたい点です。東日本不動産流通機構(レインズ)の集計によると、2025年の埼玉県内における不動産の種類別成約価格は次のとおりです。中古物件の価格が落ち着く一方で、新築戸建住宅や土地の価格は上がっており、取得方法によって必要な借入額や返済負担率の余裕度も変わってきます。

年収400万円未満は30%、以上は35%が返済負担率の上限

返済負担率とは、年収に占める年間の返済額合計の割合です。フラット35の基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と定められています。返済負担率には住宅ローン以外の返済額も含まれ、次のような借入も合算されます。

• ・自動車ローン
• ・教育ローン
• ・カードローン

そのため、住宅ローン単体の返済額が基準内に見えても、他の返済が重なることで基準を超える場合があります。フラット35を含めた審査基準の全体像や対処法は、フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説で詳しく紹介しています。

完済済みでも一定期間残る信用情報の滞納記録

クレジットカードやローンの支払いが遅れた記録は、信用情報機関に一定期間登録されます。国土交通省の調査では、次のとおり『カードローン等の他の債務の状況や返済履歴』も年収や勤続年数と並ぶ確認事項として扱われています。

滞納から時間が経っている場合や、既に完済している借入がある場合は、申込みの段階で状況を伝えておくと審査の進め方が変わることもあります。

整理しないまま複数申込みを重ねて残る審査記録

消費者金融やマイカーローン、リボ払いなど複数の借入を抱えている場合、月々の返済額の合計が住宅ローンの返済負担率に加算され、新たに借りられる金額の枠が狭くなります。埼玉県内では、借入状況を整理しないまま複数の金融機関に申込みを重ね、審査記録だけが残ってしまうケースも見られます。複数の借入について相談したい場合は、大宮住宅ローン相談センターで対面の相談が可能で、借入状況を整理したうえで申込み前に対策を検討できます。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省住宅局

※参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年）・公益財団法人東日本不動産流通機構

※参考：年収による借入額などの制限はありますか・フラット35

頭金・収入合算・申込み先変更という3つの対策

一度審査に通らなかった場合でも、状況を整理し直すことで結果が変わる余地はあります。ここでは代表的な3つの対策を紹介します。

1つめ：頭金を増やす

頭金を増やして自己資金の割合を高めることは、借入額を減らし返済負担率を抑える方法の一つです。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査によると、既存(中古)住宅を取得した世帯の自己資金比率は既存(中古)戸建住宅が47.3％(平均購入資金2,983万円)、既存(中古)集合住宅が47.9％(平均購入資金2,793万円)で、購入価格の半分近くを自己資金でまかなっている世帯が多いことがわかります。

頭金をまったく用意できない場合でも審査自体は選択肢に残りますが、返済負担率の面では不利になりやすく、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットも解説もあわせて確認するとよいでしょう。

2つめ：収入合算・ペアローンを利用する

一人の年収では返済負担率の基準に届かない場合、夫婦や親子で収入を合算する方法や、それぞれの名義で契約を組むペアローンも選択肢です。合算できる収入の範囲や条件は金融機関ごとに異なるため、複数の窓口で条件を比べておくと選びやすくなります。

ペアローンと収入合算では、団体信用生命保険(団信)の適用範囲も異なります。ペアローンは契約者それぞれが団信の対象になるため、契約者のどちらかに万一のことがあった場合でも、該当する契約者の借入分は保険で完済されます。一方、収入合算では契約者のうちいずれか1人だけが団信の対象になるのが一般的で、団信の対象外となった側に万一のことがあっても、借入の返済義務は残ります。どちらを選ぶかによって家計に残る負担の範囲が変わるため、収入合算・ペアローンいずれを検討する場合も、団信の適用範囲まで確認しておくことが大切です。

※参考：連帯債務で融資を受ける場合、どのような方が団体信用生命保険に加入できますか？・フラット35

3つめ：申込み先を変更する

審査の基準は金融機関ごとに異なり、年収や勤続年数、他社借入の見方にも差があります。一つの金融機関で断られた場合でも、地方銀行や信用金庫、フラット35を扱う金融機関など申込み先を変えることで結果が変わる場合があります。埼玉県内の地方銀行や信用金庫は、全国規模の金融機関とは異なる基準で審査を行っていることがあり、勤務先や物件のエリアによって判断が変わる場合もあります。複数の金融機関へ事前審査を申し込み、条件を見比べたうえで本申込みを進める方法が現実的です。

※参考：令和5年度住宅市場動向調査・国土交通省

4条件を満たす借換えでできる複数借入の1本化

消費者金融やカードローン、マイカーローンなど複数の借入を抱えている場合、返済日や返済額がばらばらになり、月々の負担感が増えやすくなります。複数社にまたがる借入を住宅ローンにまとめて1本化する方法も選択肢の一つです。ただし、貸金業者からの借入をまとめる借換えは、日本貸金業協会の説明によると次の4つの条件を満たすことが前提です。

以上の4条件を満たす借換えは、貸金業者からの借入を対象とした総量規制の例外として扱われます。住宅ローンなど不動産の購入そのものに対する貸付けは、総量規制の対象から外れています。1本化の際も、返済額が増えない形に組み直せるかどうかを確認しておくとよいでしょう。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、次のような借入を住宅ローンと1本化できる仕組みを用意しており、最大500万円までを住宅ローンにプラスして組めます。

• ・消費者金融
• ・カードローン
• ・マイカーローン
• ・リボ払い
• ・奨学金

複数の返済を1つの窓口にまとめることで、月々の返済額や返済日を整理しやすくなります。

※参考：総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります・日本貸金業協会

1都3県対応と大宮拠点という窓口選びの決め手

住宅ローンの相談先を選ぶ際には、審査に関する知識だけでなく、対応しているエリアや相談体制も見ておきたいポイントです。

センチュリー21 住宅ファクトリーは、神奈川・東京・千葉・埼玉の1都3県に対応しており、横浜本社、東京オフィス、千葉住宅ローン相談センターに加え、埼玉県内には大宮住宅ローン相談センターを構えています。

大宮住宅ローン相談センターでは、住宅ローンの相談から物件探し、審査、引き渡しまでを同じ窓口で進められ、複数の窓口を行き来する手間を減らせます。相談の流れは次のとおりです。

• ・借入状況や年収など現在の状況を確認
• ・無理のない返済計画を検討
• ・必要に応じて複数の金融機関へ事前審査を申込み

また、世界80ヶ国・11,000店舗のネットワークを通じて、無料会員登録制度「CENTURY21 MEMBERS」の会員限定物件を紹介できる点も特徴です。相談は電話・メール・LINEから何度でも無料で受け付けており、しつこい営業は行いません。神奈川県内で審査に通らない場合の対応策は、神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段でも解説しており、埼玉県内で窓口を比較する際の参考になります。

埼玉県内で住宅ローンの審査や複数の借入の1本化について相談したい場合は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談窓口をご利用ください。

住宅ローン無料相談へ進む

埼玉で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒の借入があっても相談できますか

家族に内緒の借入があっても、センチュリー21 住宅ファクトリーでは個別に状況を聞いたうえで、無理のない返済計画を一緒に考えられます。ご家族に知られずにお借入を住宅ローンと1本化することができます。電話やメールだけでなくLINEでのやり取りにも対応しているため、来店が難しい時期でも少しずつ状況を伝えながら進められます。

派遣社員や自営業でも住宅ローンは組めますか

雇用形態だけで審査が決まるわけではありません。国土交通省の調査では、雇用形態も勤続年数や収入の安定度とあわせて判断される確認項目の一つです。次のとおり、雇用形態を確認している金融機関は7割を超えています。

派遣社員や自営業の場合は、勤務先との契約期間や確定申告の内容など収入の見え方を整理しておくことが対策になります。法人経営者など証明方法が会社員と異なる場合の審査ポイントは、法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で紹介しています。

年収600万円の場合、いくらまで借りられますか

借入可能額は返済負担率や金利、返済期間によって変わるため一概には言えませんが、たとえば年収600万円の方が35年ローンで試算した場合、借入可能額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。実際の額は他の借入状況や勤続年数などで上下するため、事前審査での確認をおすすめします。世帯年収がより高い場合の借入可能額や返済計画は、世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画でも紹介しています。

一度審査に落ちたら、しばらく申込みできませんか

同じ金融機関にすぐ再申込みをすると、前回と同じ内容で審査される可能性があり、状況を変えないままでは結果が変わりにくい場合があります。次のように条件を見直し、期間を空けて申込むと結果が変わる余地があります。

• ・頭金を増やす
• ・他の借入を整理する
• ・申込み先を変える

事前審査と本審査では何が違いますか

事前審査は物件を決める前後に金融機関が短期間で行う仮の審査で、年収や借入状況などの自己申告内容をもとに判断されます。本審査は売買契約後に行われる正式な審査で、源泉徴収票や納税証明書など提出書類の原本と照らし合わせながら、勤務先への在籍確認なども実施されます。事前審査に通っても、本審査で他の借入が新たに発覚した場合や、転職などで状況が変わった場合は結果が変わることがあります。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省住宅局

埼玉県内での住宅ローン審査や借入の見直しについて、まずは状況を整理したいという場合は、センチュリー21 住宅ファクトリーまでご相談ください。

住宅ローン無料相談へ進む

東京都内で自営業を営む方が住宅ローンを検討する場合、審査に通るかどうか不安に感じるケースが多く見られます。

背景には、給与所得者と自営業・個人事業主で、金融機関が確認する書類や所得の見方が異なります。個人事業主やフリーランスなど働き方はさまざまですが、いずれも確定申告書に記載された所得金額が審査の基準になる点は共通です。給与所得者は源泉徴収票で収入を確認しやすい一方、自営業は確定申告書の内容や事業の継続年数、節税による所得の増減など複数の要素から判断されます。

この記事では、東京都内で自営業を営む方に向けて、次の内容を整理します。

• ・住宅ローン審査で重視されるポイント
• ・必要書類の目安
• ・事業年数が短い場合の考え方
• ・節税と借入可能額のバランス

あわせて、東京オフィスでの相談から物件探しまでの流れも紹介します。

自営業の住宅ローン審査基準は確定申告所得の金額

自営業・個人事業主が住宅ローンを申し込む場合、金融機関は主に確定申告書の所得金額を基準に返済能力を確認します。売上の規模ではなく経費を差し引いた後の所得金額で判断される点は、給与所得者の年収の考え方と共通です。確定申告書のうち「所得金額」欄の数値が用いられるため、売上高や経費の内訳そのものよりも、最終的に残った所得の水準が重視されます。

審査では単年度の所得だけでなく、直近数年分の推移も確認されるのが一般的です。金融機関のなかには前年の申告所得に一定の水準を求めるところもあり、開業直後は所得水準自体が判断材料になります。

審査で求められる書類は金融機関により幅がありますが、目安は次の書類です。

必要書類は金融機関ごとに異なるため、早めに一覧を確認しておくと、後から書類をそろえ直す手間を減らせます。

なお、審査は所得や書類だけでなく、頭金をどの程度用意できるかによっても見通しが変わります。頭金なしで住宅ローンを検討する場合の考え方は、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットも解説で取り上げていますので、あわせてご確認ください。

また、自宅の一部を店舗や事務所として使っている、あるいは店舗兼住宅の購入を検討している場合は注意が必要です。併用住宅を対象外とする金融機関がある一方、居住部分の割合によっては相談に応じてもらえるケースもあるため、物件を決める前に金融機関へ確認しておくと安心です。居住部分の割合を示すため、登記簿謄本や物件の平面図の提出を求められることもあります。

事業年数が浅い自営業でも検討できるフラット35

民間の金融機関のなかには、自営業・個人事業主に「開業から3年以上経過していること」を目安として示すところがあります。開業したばかりで確定申告の実績が浅い場合、選べる金融機関の幅が狭いと感じる方も少なくありません。

一方、フラット35のご利用条件ページには、年齢(満70歳未満)や総返済負担率の基準は明記されているものの、勤続年数や事業年数の条件は見当たりません。開業して間もない自営業の方にとって、フラット35は有力な選択肢の一つです。

ただし、フラット35を扱う金融機関ごとに求める書類や運用の細部は異なるため、一つの金融機関の基準だけで判断せず、複数の金融機関に条件を確認しながら進めることが大切です。審査基準はフラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法で詳しく解説しています。

※参考：【フラット35】「ご利用条件」（住宅金融支援機構）

節税で所得を抑えるほど下がる借入可能額

自営業・個人事業主の場合、必要経費を計上して所得を抑えることは税金を軽くする方法のひとつです。一方、住宅ローンの審査は申告所得金額が基準になるため、経費計上を増やすほど借入可能額は小さくなります。

たとえば経営セーフティ共済の掛金は全額が必要経費になるため、売上1,000万円でも毎月20万円の掛金を支払えば所得は760万円まで下がる、という例があります。節税の効果と住宅ローンの借入可能額のどちらを優先するかは、住宅購入の時期が近づいたタイミングで見直したいポイントです。

参考までに、国税庁の調査では1年を通じて勤務した給与所得者の平均給与は460万円とされています。自営業・個人事業主の所得は売上から経費を差し引いた金額で、算出の仕組みが給与所得者の年収とは異なるため、金額だけで比較せず所得の性質を踏まえて資金計画を立てることが大切です。

確定申告を自分で行う場合、帳簿の記帳や会計ソフトへの入力でミスが生じることもあります。ずれがあると審査で示す所得金額にも影響するため、不明な点は税理士など専門家に確認しながら申告内容を整えておくと、審査での説明がしやすくなります。

住宅の購入を数年先に見据えている場合は、購入時期から逆算して必要経費の計上額や所得の見え方を調整しておくことも一つの考え方です。世帯年収から借入可能額の目安を確認したい場合は、世帯年収1,000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済計画の立て方も参考になります。

※参考：独立行政法人 中小企業基盤整備機構「経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済制度）制度の概要」

※参考：国税庁「令和5年分民間給与実態統計調査結果について」

法人化直後に一時的に厳しくなる個人の信用力評価

個人事業主から法人化(法人成り)を検討している方もいます。法人化した直後は、事業主個人の信用力の見え方が一時的に変わる点に注意が必要です。収入の形態が役員報酬に変わり、その金額や会社の業績が安定するまでは、金融機関の評価が慎重になる場合があります。多くの金融機関では法人化後の決算書を複数期分求める運用が一般的で、法人化から3年程度の実績を重ねてから住宅ローンを検討する方が、対応できる金融機関の幅を広げやすいとされています。フラット35は事業年数を条件としない商品のため、法人化して間もない時期に利用しやすい商品の一つとして挙げられます。住宅の購入時期と法人化のタイミングが近い場合は、早めに相談窓口へ現状を伝えておくと、金融機関ごとの運用の違いを踏まえた進め方を整理しやすくなります。

法人化を検討する目安としては、事業所得800万円または売上1,000万円を超えたあたりがよく挙げられます。所得税は所得が増えるほど税率が上がる一方、法人税は一定額を超えると税率が一律になるため、この所得水準を境に法人化を検討する事業主が多く見られます。あくまで一つの目安であり、実際に法人化するかどうかは事業の状況によって判断が変わりますが、住宅購入と法人化のどちらを先にするか迷っている場合は、この目安も参考になります。順番によって審査で確認される所得の形が変わるため、迷った時点で相談窓口に伝えておくと、どちらを先にすべきか一緒に整理できます。

※参考：国税庁「No.5759 法人税の税率」

※参考：国税庁「No.6501 納税義務の免除」

東京オフィスは相談から物件探しまで窓口ひとつで完結

センチュリー21 住宅ファクトリーは神奈川・東京・埼玉・千葉の1都3県で不動産と住宅ローンの相談に対応し、東京都内在住の方や東京への住み替えを検討中の方は東京オフィスで来店・対面相談が可能です。

自営業・個人事業主の住宅ローンは金融機関ごとに所得の見方や必要書類の運用が異なるため、複数の金融機関を比較しながら検討することが欠かせません。ある金融機関で希望額に届かなくても、扱いが異なる別の金融機関なら条件が変わることもあります。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、提携する複数の金融機関の商品を横断的に比較し、確定申告の内容や事業の状況に応じて対応可能な金融機関を整理しています。

相談では、まず確定申告の内容や希望する借入額、物件の検討状況などを聞き取り、候補となる金融機関の商品を整理します。そのうえで事前審査・本申込みを進めながら、並行して条件に合う物件を探す流れです。窓口が変わりにくいため、やり取りをまとめやすくなります。

住宅ローンの相談だけでなく、センチュリー21加盟の不動産仲介として物件探しも進められる点が特徴です。ローンの見通しを立てながら物件を探せるため、別々の窓口より手間を減らせます。返済期間の設計で毎月の負担や総返済額は変わるため、住宅ローンは何年で返すのが得？もあわせて確認しておくと希望を伝えやすくなります。

相談は電話・メール・LINEのいずれからも申込め、何度でも無料です。日中に時間を確保しづらい自営業の方でも、電話やLINEでのやり取りを中心に進められます。しつこい営業は行わないため、気になる点だけを確認する相談も可能です。

東京都内で自営業を営みながら住宅ローンをご検討の方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスで対面相談も可能です。

東京の自営業向け住宅ローンに関するよくある質問

ここでは、東京都内で自営業を営みながら住宅ローンを検討する際に、よく寄せられる質問をまとめました。

開業してから年数が浅い場合でも住宅ローンは組めますか

民間の金融機関は開業から一定年数の実績を求めることがありますが、フラット35のように事業年数を条件としない商品もあります。一つの金融機関の基準で判断せず、複数の金融機関の条件を確認しながら進めることをおすすめします。

青色申告と白色申告で住宅ローン審査に違いはありますか

青色申告か白色申告かという申告方法そのものよりも、確定申告書に記載された所得金額や事業の継続性が重視される傾向にあります。ただし青色申告決算書は白色申告の収支内訳書に比べて収支の内訳が詳しく記載されるため、金融機関が事業の実態を把握しやすい面があります。これから開業する場合や申告方法を選べる場合は、税理士など専門家に相談しながら決めることをおすすめします。

法人経営者と個人事業主とでは住宅ローンの審査に違いはありますか

法人経営者の場合は、役員報酬に加えて法人の決算状況も確認され、個人事業主とは見られる書類の範囲が異なります。個人事業主は確定申告書の所得金額が基準になりますが、法人経営者は法人と個人双方の状況を合わせて判断される点が違いです。詳しくは法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準で解説していますので、経営形態による違いを比較したい方は参考にしてください。

事業性資金など複数の借入れがある場合、住宅ローンの審査に影響しますか

事業性資金の借入れがある場合、その返済状況も踏まえて総返済負担率が計算されることがあります。既存の借入れの残高や返済予定表を提出し、無理のない借入可能額を確認しながら検討を進めることが大切です。

確定申告の内容によって借入可能額は変わりますか

必要経費の計上額によって申告所得が変わるため、借入可能額も変動します。節税を優先して所得を抑えている場合は、住宅購入の時期に合わせて必要経費の計上額や所得の見え方を調整しておくことも一つの考え方です。

住宅ローンを組んだ後、税金の手続きで気をつけることはありますか

住宅ローンを利用すると、年末時点の借入残高に応じて所得税等が軽減される住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を利用できる場合があります。会社員は2年目以降年末調整で手続きが完結しますが、自営業・個人事業主は初年度だけでなく毎年の確定申告で控除の手続きを行う必要がある点も押さえておきたいポイントです。

自営業者は住宅ローンの金利で不利になりますか

金利メニューそのものは給与所得者と自営業とで別建てになっているわけではなく、多くの金融機関で共通の金利が適用されます。ただし審査の結果によって、変動金利と固定金利のどちらを選べるか、上乗せ金利の有無などに差が出ることはあります。事前審査の段階で複数の金融機関から条件を聞き、金利以外の諸費用も含めて比較することが大切です。

東京の自営業の住宅ローンについて相談したい方は、センチュリー21 住宅ファクトリーまでお問い合わせください。

東京都内で住宅の購入を考え始めると、「住宅ローン 相談 無料」といったキーワードで情報を探す方が増えます。無料相談の窓口自体は数多くありますが、窓口によって確認できる内容や相談後に進められることには差があります。

違いが生まれる理由は、窓口ごとに扱える金融機関や、相談後に進められる手続きの範囲が異なるためです。確認したい内容によって、向いている窓口は変わります。

この記事では、次の内容を整理します。

• ・無料相談で確認できる借入可能額と資金計画の内容
• ・銀行・FP・不動産仲介、窓口ごとの対応範囲の違い
• ・審査結果の通知までにかかる期間の目安
• ・相談前に準備しておくとスムーズな情報
• ・来店・対面相談ができる拠点

無料相談で確認できる借入可能額と資金計画の全体像

住宅ローンの無料相談で確認できる内容は、大きく借入可能額の目安・複数の金融機関の比較・資金計画の立て方の3つです。それぞれ具体的に見ていきます。

借入可能額の目安を計算する基準の一つが返済負担率です。フラット35では、年収400万円未満は住宅ローンを含む全借入れの年間返済額を年収の30%以下に、400万円以上は35%以下に収めるのが目安です。ここでの全借入れには、自動車ローンや教育ローン、カードローンの残高も含まれます。たとえば年収600万円・審査金利3.0%・返済期間35年で返済負担率35%を目安に計算すると、借入可能額はおおむね4,000万円台半ばから5,000万円程度が参考値です。実際の借入可能額は金融機関の審査基準や他の借入れの状況で変わります。

年収600万円のケースは、年収600万円で住宅ローンはいくらまで借りられるか、借入可能額の目安で詳しく取り上げています。

無料相談では、年収や勤続年数、他の借入れの状況を伝えることで、より個別の状況に近い借入可能額の目安を確認できます。複数の返済期間・金利のパターンごとに、月々の返済額と借入可能額の目安をその場で確認しながら整理していきます。

住宅ローンは、扱う金融機関によって金利タイプや審査基準、団体信用生命保険の保障内容が異なります。

• ・メガバンク
• ・地方銀行
• ・信用金庫
• ・ネット銀行
• ・フラット35を取り扱う金融機関

保証料の支払い方(契約時に一括か、金利に上乗せして分割か)や、団体信用生命保険の内容(死亡・高度障害のみか、三大疾病などを上乗せできるか)も金融機関ごとに異なります。一つの窓口だけの相談では、その金融機関が扱う範囲でしか比較できません。複数の金融機関を横断して相談できれば、同じ年収・借入希望額でも、返済総額や団信の内容が合っている商品を並べて確認できます。

資金計画は、「いくら借りられるか」だけでなく「いくらまでなら無理なく返せるか」という視点で立てることが大切です。住宅購入では物件価格に加えて、次のような諸費用がかかります。内訳や金額は、新築か中古か、マンションか戸建てかによっても変わります。

• ・仲介手数料
• ・登記費用
• ・火災保険料
• ・引っ越し費用
• ・住宅ローンの保証料

自己資金をどこまで諸費用に充てるか、借入額をどの程度に抑えるかで、月々の返済額と生活資金のバランスが変わります。無料相談では、諸費用も含めた資金計画全体を、教育費や老後資金も踏まえて、返済負担率の上限に近づけすぎない借入額を検討できます。世帯年収がより高いケースは、世帯年収1,000万円の住宅ローンにおける借入可能額と無理のない返済計画で取り上げています。

住宅ローンの審査では、次のような項目が総合的に確認されます。

• ・年収
• ・勤続年数・雇用形態
• ・他の借入れの状況
• ・健康状態

金融機関ごとに重視する割合は異なりますが、年収だけで可否や借入可能額が決まるわけではない点は、国の調査でも同様の傾向が示されています。フラット35を例にした審査基準や、審査に通らない場合の理由は、フラット35の審査基準と、審査に通らない場合に考えられる理由で解説しています。

※参考：年収による借入額などの制限はありますか（フラット35Q&A、住宅金融支援機構）

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（国土交通省住宅局）

銀行・FP・不動産仲介で異なる住宅ローン相談の対応範囲

住宅ローンの無料相談ができる窓口は、大きく銀行の住宅ローン窓口・ファイナンシャルプランナー（FP）による相談・不動産仲介会社の窓口の3種類に分かれ、同じ「無料相談」でも対応できる範囲や相談後に進められる内容が異なります。

今どの段階にいるかで窓口を使い分けると、限られた相談時間を有効に使えます。

• ・銀行窓口：銀行の商品にすでに絞り込みができている場合や、給与振込口座がある銀行の条件をまず確認したい場合に向いています。
• ・FP：家計全体を見直したい場合や、保険・教育費との兼ね合いまで整理したい場合に向いています。
• ・不動産仲介会社の窓口：物件探しと資金計画を同時に進めたい場合や、複数の物件を比較しながら進めたい場合に向いています。

審査結果の通知までは一般的に1〜2週間

無料相談で借入可能額の目安を確認した後、実際に申込みを進めると、事前審査を経て本審査に進み、契約へと進みます。フラット35の場合、申込みから審査結果の通知までは一般的に1週間から2週間程度で、内容によっては2週間を超えることもあります。実際の期間は書類の準備状況や金融機関の混雑状況によって変わるため、無料相談の時点で必要書類をあらかじめ整理しておくと、審査全体の期間を短縮しやすくなります。フラット35の場合は、住宅金融支援機構が定める技術基準に建物が適合しているかの検査(適合証明)も必要になり、新築か中古か、検査機関の予約状況によっては、この検査の分だけ契約までの期間が延びることもあります。余裕を持った期間で動きたい場合は、事前審査の申込みと並行して、必要な検査の有無も窓口で確認しておくと安心です。

※参考：申込みから審査結果のお知らせが届くまでの所要期間はどのくらいですか（フラット35Q&A、住宅金融支援機構）

年収・借入状況の事前整理でスムーズになる相談

無料相談で得られる情報の精度は、伝える情報の具体性に左右されます。年収や借入状況がおおまかな場合、相談窓口も一般的な目安しか回答できません。次の情報を事前に整理しておくと、その場でより具体的な数字を確認しやすくなります。

• ・年収がわかる資料(源泉徴収票、確定申告書など)：直近1〜2年分の年収が、返済負担率を計算する基準になります。
• ・勤続年数・雇用形態(正社員、契約社員、自営業など)：勤続年数が短い場合や自営業の場合は、前年・前々年の所得も確認されることがあります。
• ・他社からの借入状況(自動車ローン、奨学金、カードローンなどの残高と毎月の返済額)：住宅ローン以外の借入れも返済負担率の計算に含まれるため、残高と毎月の返済額を把握しておく必要があります。
• ・自己資金として用意できる金額：頭金や諸費用にどの程度充てられるかによって、借入額と月々の返済額のバランスが変わります。
• ・希望する返済期間や完済時の年齢のイメージ：返済期間が長いほど月々の負担は下がりますが、多くの金融機関では完済時の年齢に上限を設けています。
• ・家族構成や住み替えを検討している理由(通勤・通学、実家との距離など)：希望するエリアや広さの優先順位を整理しておくと、資金計画と物件探しの方向性をすり合わせやすくなります。

年収や借入状況、自己資金を大まかにでも整理しておくと、無料相談で「自分はどのくらい借りられるか」「毎月どのくらいの返済になるか」に近い数字を確認できます。自己資金を用意できない場合の考え方は、頭金なしで住宅ローンの審査に申し込む場合のメリットと注意点で解説しています。資料がそろっていない段階でも相談は可能で、わかる範囲から目安を確認し、後日資料をそろえて改めて相談する進め方もできます。

来店・対面相談に対応する東京オフィスなど4拠点

住宅ローンの無料相談は、オンラインだけで完結するものではありません。担当者と資料を見ながら対面で相談したい方に向けて、センチュリー21 住宅ファクトリーは次の4拠点で来店・対面相談に対応しています。

• ・東京オフィス
• ・横浜本社
• ・千葉住宅ローン相談センター
• ・大宮住宅ローン相談センター

東京都内に仕事や生活の拠点がある方は、東京オフィスへの来店で対面相談を受けられます。来店・対面相談は事前予約制のため、電話・メール・LINEのいずれかで来店希望日時を伝え、担当者の空き状況を確認したうえで予約を確定します。当日は、源泉徴収票や物件資料など手元にある書類を持参すると、その場で具体的な数字を確認しながら相談を進めやすくなります。

相談の窓口は、来店のほか次の方法でも利用できます。

• ・電話（フリーダイヤル）
• ・メール
• ・LINE

平日日中の来店が難しい場合は、電話やLINEから始め、必要なタイミングで来店予約に切り替えられます。相談は何度でも無料なので、複数回に分けて資金計画を詰めていく進め方もできます。

住宅ローンの相談窓口の中には、相談後の営業連絡が負担に感じられるという声もあります。センチュリー21 住宅ファクトリーはしつこい営業を行わない方針で、相談したその場で契約や申込みを迫られることはありません。

また、資金計画から物件探し、審査申込み、引き渡しまでを一つの窓口で進められるため、相談窓口を都度切り替える手間を減らせます。具体的な流れは次の通りです。

• ・資金計画の確認と借入可能額の事前審査
• ・条件に合う物件探し
• ・物件決定後、本審査の申込み
• ・引き渡し

東京オフィスでの来店相談や、電話・メール・LINEでの相談は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談から申し込めます。

住宅ローン無料相談へ進む

東京の住宅ローン無料相談に関するよくある質問

相談しただけで契約しないといけませんか

相談だけで契約や申込みを求められることはありません。センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談は借入可能額や資金計画を確認する場で、情報を整理したいだけの段階でも利用できます。複数の窓口を比較したい場合や、資金計画だけ確認して物件探しは後で進めたい場合も利用できます。

何度でも無料で相談できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、電話・メール・LINEのいずれでも、相談は何度でも無料です。資金計画が1回でまとまらない場合は、必要な資料を追加確認しながら複数回に分けて進めることもできます。

対面での相談はどこでできますか

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、東京都内で対面相談を希望する場合は、東京オフィスへの来店予約ができます。神奈川方面は横浜本社、千葉県・埼玉県方面はそれぞれ千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターでも対面相談を受けられます。

返済期間はどのくらいで考えればよいですか

返済期間は、月々の返済額と完済時の年齢のバランスから考えます。長く取るほど月々の負担は軽くなりますが、支払う利息の総額は増えます。返済期間の決め方や、月々の負担を抑える考え方は、住宅ローンの返済期間をどう決めるか、月々の負担との関係で解説しています。無料相談では、希望する返済期間ごとの月々の返済額を具体的な数字で確認できます。

まだ物件を決めていない段階でも相談できますか

物件が具体的に決まっていない段階でも相談できます。物件を探し始める前に借入可能額の目安を確認しておくと、無理のない価格帯で探しやすくなります。

借入可能額や資金計画について具体的に確認したい場合は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談を利用できます。

住宅ローン無料相談へ進む

東京都内で住宅の購入を検討している方の中には、金融機関の住宅ローン審査に通らず、次の一歩を踏み出せずにいる方も少なくありません。主な原因は次のとおりです。

• 年収に対する返済負担率の超過
• 信用情報に残る延滞歴
• 他社からの複数借入

東京は神奈川・埼玉・千葉より物件価格が高く、借入希望額が大きくなりやすい土地柄です。中古マンション70平方メートルの価格は東京都平均で1億円を超え、返済負担率の基準に触れやすくなっています(詳しいデータは後述)。

原因を把握し、頭金の増額・ペアローンの活用・金融機関の選び直しなどの対策を取れば、状況を変えられます。本記事では、原因と対策を公的機関のデータとともに整理します。

東京で住宅ローンが通らない主な原因と金融機関の審査基準

住宅ローンの審査では、金融機関ごとに基準の違いはあるものの、共通して重視される項目があります。国土交通省の令和5年度調査で、民間金融機関に重視する項目と割合を尋ねた結果は次のとおりです。

出典）令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省

東京都内では審査基準に物件価格の高さが重なり、希望する借入額が年収に対して大きくなりやすい状態です。東京カンテイの調査では、2025年12月時点の中古マンション70平方メートルの価格は首都圏平均6,554万円(前月比4.9%増)、東京都平均は1億円を超えています。

東日本不動産流通機構(レインズ)の2025年度首都圏不動産流通市場動向では、中古マンションの成約件数が49,314件(前年度比24.1%増)、中古戸建が22,042件(同38.9%増)と、いずれも伸びています。価格上昇と取引増加が重なり、借入希望額が大きくなって返済負担率の基準に触れやすくなっています。

出典）中古マンション70平方メートル価格推移・東京カンテイ

出典）首都圏不動産流通市場の動向(2025年度)・東日本不動産流通機構(レインズ)

年収に対する返済負担率が金融機関の基準を超えている

住宅ローンの審査で特に重視されるのが、年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率です。住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下という基準があります。年収500万円なら、他の借入を含めた年間返済額が175万円(月あたり約14万6,000円)を超えると、この基準に触れます。

東京は物件価格が高い分、借入希望額も大きくなりやすく、車のローンやカードの分割払いなど他の返済が重なると返済負担率の基準を超え、審査に通らない原因になります。フラット35の審査基準や通らない理由は、こちらの記事「フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説」で取り上げています。

出典）年収による借入額などの制限はありますか・フラット35

過去の滞納歴など個人の信用情報に不安要素が残っている

クレジットカードやローンの支払いを長期間滞らせると、その記録は信用情報機関に登録されます。指定信用情報機関のCICは、契約期間中および契約終了後5年以内、延滞や自己破産といった異動情報を保有すると案内しています。日本信用情報機構(JICC)や全国銀行協会も、それぞれの基準で記録を一定期間保有します。

金融機関は審査でこれらの信用情報を確認するため、滞納歴が残っている間は通りにくくなる一因になります。記録が消えるまで待つ以外にも、内容を正しく把握したうえで審査に臨む方法があります。

出典）CICが保有する信用情報・指定信用情報機関のCIC

消費者金融やマイカーローンなど他社からの複数借入がある

住宅ローン以外に次のような借入が複数あると、審査に影響します。

• 消費者金融のカードローン
• マイカーローン
• 奨学金の返済

他社からの借入は返済負担率の計算に含まれるため、件数や残高が増えるほど住宅ローンの上限額は下がります。借入先が複数に分かれると金融機関側の確認の手間も増え、審査に時間がかかる場合もあります。センチュリー21 住宅ファクトリーでは複数借入がある方の相談も受け付け、借入状況を整理して無理のない借入計画を検討しています。

審査に落ちた状態から住宅ローンを通すための具体的な対策

審査に通らなかった場合でも、原因に応じた対策を取れば状況を変えられます。ここでは取り組みやすい3つの対策を紹介します。

頭金を増やして借入総額を減らす

借入総額を小さくすることは、返済負担率を下げるもっとも直接的な方法です。国土交通省の令和5年度住宅市場動向調査で、住宅取得に占める自己資金の割合(自己資金比率)を種類別にまとめた結果は次のとおりです。

出典）令和5年度住宅市場動向調査・国土交通省

中古住宅では自己資金比率が5割近くに達し、貯蓄や親族からの資金援助を頭金にあてて借入額を抑え、審査を通しやすくしている方が多いとうかがえます。頭金を数百万円単位で増やすだけでも、返済負担率の基準に収まるケースは珍しくありません。頭金なしで組む場合の考え方は、こちらの記事「頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットを解説」で整理しています。

ペアローンや収入合算で世帯全体の返済能力を高める

申込む方1人の年収では基準を超える場合でも、配偶者と収入を合算したり、それぞれの名義でペアローンを組んだりすれば、世帯全体の返済能力で審査を受けられる場合があります。ペアローンは夫婦別々に住宅ローン契約を結ぶ方法、収入合算は1つの契約に配偶者の収入をあわせる方法です。

どちらも世帯年収が増える分、単独では届かなかった借入額に対応できる可能性が広がりますが、離婚や転職による収入変化のリスクも世帯で共有するため、事前に返済計画をすり合わせておくことが大切です。世帯年収が高いケースの借入可能額の目安は、こちらの記事「世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済額」で解説しています。

審査基準が異なる別の金融機関に事前審査を申し込む

住宅ローンの審査基準は法律で一律に定められているものではなく、金融機関ごとの経営方針で設定されています。金融庁の監督指針でも、金融機関が自らの規模や特性を踏まえた経営判断でサービス内容を定めると位置づけられており、重視するポイントや金利、審査の通りやすさは金融機関ごとに違いが生じます。1つの金融機関で通らなくても、別の金融機関では基準に収まり通ることもあります。

センチュリー21 住宅ファクトリーは複数の金融機関とつながりを持ち、相談者の年収や勤務形態、借入状況に応じて、通りやすさが見込める金融機関を組み合わせて事前審査の申込みを提案しています。1つの窓口で複数の金融機関に相談できる分、自分で探して申込むより時間や手間を抑えやすい点も特徴です。

出典）主要行等向けの総合的な監督指針・金融庁

複数の借入を住宅ローンと1本化して月々の負担を減らす選択肢

消費者金融からの借入や車のローンなど複数の返済を抱えている場合、住宅ローンとまとめて1本化すれば月々の支払いを圧縮できます。貸金業者からの借入には、年収の3分の1を超える貸付けを禁止する総量規制がありますが、一定の条件を満たす借換えは対象外の例外貸付けとして扱われます。

日本貸金業協会が示す例外貸付けの要件は、次の4つです。

出典）総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります・日本貸金業協会

住宅ローンへの1本化は、この条件を満たしたうえで複数の借入をひとつにまとめる方法です。件数が減るだけでなく、住宅ローンは他のローンより金利が低いことが多く、月々の返済総額を抑えられます。

車のローンやリボ払いを住宅ローンにプラスして組む仕組み

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、住宅ローンにプラスして組む形で、次のような借入を最大500万円まで1本化する提案を行っています。

• 車のローン
• カードのリボ払い
• 消費者金融からの借入
• 奨学金

たとえば、マイカーローン残高150万円とカードローン残高100万円を抱える方が、住宅ローンにこの250万円をプラスして組めば、別々の月々の支払いが1つにまとまり、金利も住宅ローン側の水準に近づく分、総支払額を抑えられます。1本化の可否や条件は借入の種類や残高、年収で異なるため、借入状況を確認したうえで無理のない返済計画を提案しています。

月々の支払額を下げて家計の負担を軽減できるメリット

複数の借入先に分かれた返済を住宅ローンに1本化すると、返済日や返済先が1つにまとまり管理の手間が減ります。住宅ローンは他の借入より金利が低い場合が多く、返済期間も長めに設定できるため、月々の支払額を下げられる可能性があります。

月々の負担が軽くなれば、教育費や生活費など住宅以外の支出にも余裕を持たせやすくなります。ただし、返済期間を延ばすと利息の総額は増える傾向があるため、負担軽減と総支払額のバランスを確認することが大切です。

東京でローン審査に強い不動産会社を見極める3つの基準

神奈川だけでなく東京・埼玉・千葉の1都3県で相談実績を重ねているか

東京で住宅ローンの相談先を選ぶ際は、東京エリアだけでなく、神奈川・埼玉・千葉を含む1都3県で相談や仲介の実績を重ねているかどうかが判断材料の一つになります。エリアをまたいだ実績がある会社ほど、金融機関ごとの審査傾向やエリアごとの物件価格の水準を踏まえた提案がしやすくなります。

センチュリー21 住宅ファクトリーは横浜本社を拠点に、東京オフィス・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターを構え、1都3県全域で住宅ローンの相談と不動産仲介に対応しています。神奈川エリアで審査に悩む方向けの対策は、こちらの記事「神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段」で取り上げています。

東京オフィスで来店・対面相談ができ、審査から物件紹介まで一つの窓口で完結するか

住宅ローンの審査対策から物件探し、引き渡しまでを別々の会社に相談すると、その都度状況を説明し直す手間がかかります。1つの窓口で審査対策から物件紹介、引き渡しまで対応できる体制が整っているかも見極めのポイントです。

センチュリー21 住宅ファクトリーは東京オフィスを構え、東京での住宅購入を検討している方も来店による対面相談ができます。電話・メール・LINEにも対応し、いずれも回数の制限なく無料で利用でき、しつこい営業は行わない方針を掲げています。

CENTURY21 MEMBERSなど会員制度を通じて物件情報や審査に関する情報を得られるか

相談先を選ぶ際は、物件情報の量や、審査に関する情報をどれだけ得られるかという点も基準になります。センチュリー21 住宅ファクトリーが加盟するセンチュリー21は、世界80ヶ国・11,000店舗規模の不動産ネットワークで、無料登録の「CENTURY21 MEMBERS」を通じて、会員限定物件や住宅ローンに関する会員限定コンテンツを確認できます。審査に不安がある方にとって、物件探しと合わせて住宅ローンの情報にも触れられる環境は、相談先選びの判断材料の一つです。

東京オフィスでの対面相談も受け付けています。審査に不安がある方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの住宅ローン相談窓口へお気軽にご相談ください。

住宅ローン無料相談へ進む

東京で住宅ローンが通らないことに関するよくある質問

家族に内緒で借入をしている場合でも相談はできますか

配偶者や家族に伝えていない借入がある場合でも、センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談はできます。相談内容を家族に伝えたくない場合は、その旨を伝えれば、電話やメール、LINEなど都合に合わせた方法で個別に相談を進められます。ご家族に知られずに今あるお借入を住宅ローンと1本化することができます。

派遣社員や自営業でも住宅ローンの審査に通りますか

派遣社員や自営業の方は、正社員と比べて勤続年数や収入の証明方法が異なるため、審査で確認される書類や基準が変わる場合があります。国土交通省の調査でも勤続年数や年収は重視される項目の上位に挙がっており(前述のとおり勤続年数90.7%、年収90.4%)、雇用形態だけで一律に判断が決まるわけではありません。

センチュリー21 住宅ファクトリーでは、派遣社員や自営業の方からの相談も受け付け、収入の状況に応じて審査に通りやすい金融機関の組み合わせを提案しています。法人経営者に特有の審査基準や対策は、こちらの記事「法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準や対策を解説」で取り上げています。

年収600万円の場合、住宅ローンはいくらまで借りられますか

借入可能額は審査金利や返済期間、他の借入状況によって変わるため一概には言えませんが、審査金利3.0%・返済期間35年の条件で試算すると、年収600万円の方が返済負担率の基準内で借りられる金額の目安は4,000万円台半ばから5,000万円程度です。金融機関の審査金利は各行が独自に設定しているため、この金額はあくまで目安であり、他の借入状況や自己資金の有無によって実際に借りられる金額は上下します。

一度審査に落ちると、他の金融機関でも通らなくなりますか

1つの金融機関で審査に通らなかったという結果自体が、他の金融機関の審査に直接影響することは基本的にありません。ただし、短期間に多くの金融機関へ立て続けに申込むと、確認の際に不自然な印象を与える場合があるため、通らなかった原因を整理してから次の申込み先を選ぶことが大切です。センチュリー21 住宅ファクトリーでは、相談者の状況に応じて申込み先の順番や組み合わせも含めて提案しています。

信用情報の異動情報が消えるまで待つ必要がありますか

延滞などの異動情報は、CICの場合、契約終了後5年以内に保有期間が終了します(前述のとおり)。ただし、5年を待たなくても、頭金を増やして借入総額を減らしたり、収入合算やペアローンで世帯の返済能力を高めたりすれば審査に通る可能性があります。記録が消えるのを待つかどうかは、購入を希望する時期や資金の状況とあわせて検討するとよいでしょう。

住宅ローンの審査に関する疑問や不安は、センチュリー21 住宅ファクトリーの相談窓口で何度でも無料でご相談いただけます。

住宅ローン無料相談へ進む

住宅ローンを検討する際、自動車ローンやカードローン、奨学金など他の借入を抱えている方は少なくありません。複数の借入がある状態で申し込むと、希望額まで審査が通りにくくなる場合があります。借入額が大きく返済期間も長い住宅ローンでは、金融機関が信用情報機関に登録された借入状況を確認し、他の借入もあわせて総合的に判断するのが一般的です。

金融機関は住宅ローンの審査で、年収に対する年間返済額の割合である返済負担率を確認し、住宅ローン以外の借入の返済額もあわせて計算します。対象になりやすい借入は次の通りです。

• 消費者金融
• カードローン
• マイカーローン
• リボ払い
• 奨学金

これらを返済しながら住宅ローンを組むと返済負担率が上がり、想定より低い金額でしか承認されないケースがあります。借入状況に加え、頭金の有無も審査のハードルになる要素です。この点はこちら(頭金なしで住宅ローンの審査は通る？メリットと注意点)でも解説しています。

既存の複数の借入を住宅ローンと1本化する方法もあります。東京都内で住宅を検討している方に向けて、この記事では1本化の仕組みと、検討時に確認したいポイントを解説します。

複数の借入があっても住宅ローンと1本化できる仕組み

貸金業法には、個人の借入れを年収の3分の1までに制限する総量規制があります。消費者金融やカードローンなど貸金業者からの借入は原則この対象で、年収に応じた上限が設けられています。

一方、不動産購入資金にあてる住宅ローンは総量規制の対象外です。借入額が大きい住宅ローンは、年収の3分の1という基準にはなじまないと考えられているためです。

総量規制は貸金業法にもとづく規制で、消費者金融やクレジットカード会社などの借入れが主な対象です。銀行融資は直接の対象ではありませんが、住宅ローンの審査でも他の借入状況を確認するため、返済負担率が重視される点は変わりません。

貸金業法では、一定の条件を満たす借換えを総量規制の対象外とする例外貸付けも定められています。複数の借入を住宅ローンと1本化する場合も、この考え方にもとづいて対応できます。「1本化」とは、消費者金融やカードローン、マイカーローンなど複数の借入を住宅ローンにプラスして、返済先を1つにまとめる方法です。フラット35での上乗せの考え方は、こちら(フラット35に他の借入れを上乗せする方法とは)でも解説しています。

総量規制の例外として認められる主な条件

借換えが総量規制の例外貸付けとして扱われるには、主に次の4つの条件を満たす必要があります。

出典）総量規制が適用されない場合について・日本貸金業協会

住宅ローンと1本化することで家計にもたらされるメリット

住宅ローンと1本化する利点のひとつが金利の違いです。消費者金融やカードローンの金利は利息制限法により、借入元本10万円以上100万円未満で年18%、100万円以上で年15%が上限です。

長期固定金利型の代表的な商品であるフラット35でも、2026年8月時点の最低金利は年3.290%で、消費者金融やカードローンの上限金利より低い水準です。変動金利型であれば、さらに低い商品もあります。

複数の借入を別々に返済していると返済日や返済額の管理が煩雑になりがちですが、1本化すれば返済先が1つにまとまり、毎月の返済計画を把握しやすくなります。金利差が返済額に与える影響は借入金額や返済期間で変わるため、金利ごとの目安はこちら(住宅ローン返済額の計算方法と金利別シミュレーション)で解説しています。

1本化すれば家計全体の借入れが1つの返済計画にまとまり、将来のライフイベントに向けた資金計画でも残高や返済期間の見通しを把握しやすくなります。返済先が複数に分かれたままでは残高や完済時期を都度確認する手間がかかりますが、1本化でこの負担も軽くなります。

出典）上限金利について・日本貸金業協会

出典）フラット35、8月最低金利3.290%に上昇 現行制度で最高・日本経済新聞

東京都内で1本化を検討する際に確認したいポイント

東京都内で1本化を検討する場合、まず確認したいのが対象となる借入の種類と上限額です。センチュリー21 住宅ファクトリーは、消費者金融・カードローン・マイカーローン・リボ払い・奨学金などの借入を対象に、最大500万円まで住宅ローンにプラスする相談を受け付けています。

500万円の上限内であれば、複数の借入を合算した金額でも対象になります。上限を超える場合は別の返済計画とあわせた検討が必要なため、早い段階で借入状況を整理しておくことが大切です。1本化で毎月の返済額が変わると、返済期間の見直しも必要です。返済期間の考え方はこちら(住宅ローンの返済期間はどう決める?考え方を解説)でも解説しています。

1本化を検討するタイミングは、新たに住宅ローンを組む場合と、すでに組んでいる方が借換えとあわせて他の借入を整理する場合の、大きく2つに分かれます。いずれも、借入れの明細や残高がわかる資料を事前に準備しておくと相談がスムーズです。

また、担当者と対面で相談できる窓口があるかも確認したいポイントです。センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスは来店相談に対応しており、借入状況の整理から住宅ローンの組み方まで直接相談できます。家計の状況や借入れの明細を確認しながら、1本化の可否や概算の返済額を話せます。

東京オフィスで1本化の相談から物件探しまで進められる理由

センチュリー21 住宅ファクトリーは不動産・住宅ローン相談会社であり、住宅ローンの相談窓口だけでなく物件探しの窓口も兼ねている点が特徴です。1本化の相談から物件探し、住宅ローンの手続きまで1つの窓口で進められ、複数の会社に相談する手間がかかりません。借入状況や希望条件をヒアリングし、1本化を含めた住宅ローンの組み方を整理したうえで、希望エリアや条件に応じた物件探しに進みます。窓口を分けない分、条件のすり合わせの手間も抑えられます。

物件探しでは、センチュリー21加盟店限定の会員向け物件情報「CENTURY21 MEMBERS」を活用でき、多数の物件を確認できます。センチュリー21は世界80ヶ国に11,000店舗を展開する不動産ネットワークであり、その情報網を生かした物件探しの相談も可能です。

拠点は次の4か所で、東京都内はもちろん神奈川・埼玉・千葉を含めた1都3県での相談に対応しています。

• 東京オフィス
• 横浜本社
• 千葉住宅ローン相談センター
• 大宮住宅ローン相談センター

相談は電話・メール・LINEから何度でも無料で利用でき、しつこい営業は行いません。借入状況の整理だけを相談したい段階でも利用しやすい窓口です。

東京都内で住宅ローンと複数の借入の1本化を検討している方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスへの来店相談から始められます。

住宅ローン無料相談へ進む

東京で住宅ローンの1本化に関するよくある質問

家族に借入れがあることを内緒にしたまま相談できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は電話・メール・LINEで個別に対応しており、ご本人だけで始められます。ご家族に既存のお借入の状況をお伝えする必要はなく、ご家族に内緒のまま、住宅を購入し、住宅ローンと1本化することができます。

1本化をすると住宅ローン本体の審査に影響はありますか

1本化しても、最終的な借入額や返済期間は住宅ローンの審査で決まります。複数の借入をそのまま抱えるよりも返済負担率が整理される分、返済計画の見通しを示しやすくなる場合がありますが、審査結果は金融機関ごとの基準や状況によって異なり、一律に有利とは限りません。フラット35の審査基準や、審査に通らなかった場合の対処法はこちら(フラット35の審査基準と落ちる理由への対処法)でも解説しています。

自営業者や契約社員でも1本化を利用できますか

自営業者や契約社員の方も、収入状況や返済計画によっては1本化を検討できます。雇用形態にかかわらず、まずは現在の借入状況と収入状況を伝えたうえで相談できます。自営業者は確定申告書など収入がわかる資料、契約社員は雇用契約の内容がわかる資料を準備しておくと状況を伝えやすくなります。

相談だけでも利用できますか、費用はかかりますか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は電話・メール・LINEいずれも無料で、何度でも利用できます。1本化を申し込むかどうかを決める前の、情報収集段階での相談にも対応しています。

相談してから借入れが実行されるまで、どのくらいの期間がかかりますか

必要な期間は対象となる借入れの件数や金融機関の審査状況によって異なります。早い段階で借入状況をまとめた資料を準備しておくと、審査にかかる期間の見通しを立てやすくなります。具体的なスケジュールは個々の借入状況を確認したうえで案内しています。

借入状況の整理から住宅ローンの組み方まで、東京オフィスでの来店相談を含めてセンチュリー21 住宅ファクトリーへ相談できます。

住宅ローン無料相談へ進む

東京都内で住宅ローンの利用を検討し始めると、多くの方がまず「事前審査」という言葉に出会います。事前審査の後には「本審査」が控えており、何が違うのか、必要な書類はどう変わるのか、疑問に感じる方は少なくありません。

東京は物件価格の水準が高く借入希望額も大きくなりやすいため、審査項目や必要書類を事前に把握しておくと、スムーズな住み替え・購入につながります。事前審査に通っても本審査で状況が変わり、資金計画の見直しが必要になるケースもあります。金利ごとの毎月の返済額を確認したい場合は、住宅ローン返済額の計算方法！金利ごとのシミュレーションもご参照ください。

住宅ローンの事前審査は物件の申し込み前に済ませておくのが一般的です。東京都内の人気エリアでは、良い物件に出会ってから短期間で意思決定を迫られる場面も少なくないため、あらかじめ済ませておくと本審査へスムーズに進めます。

本記事では、住宅ローンの事前審査と本審査の違い、東京で事前審査前に準備しておきたい書類、事前審査から物件探しまで並行して進める際のポイントを解説します。

住宅ローンの事前審査と本審査は何が違うのか

住宅ローンの審査は「事前審査(仮審査)」と「本審査」の2段階で行われます。事前審査は物件購入や本申し込みに先立ち、自己申告の情報をもとに借り入れの見込みを短期間で確認する審査です。本審査は事前審査の通過後に行う正式な審査で、提出書類にもとづき年収・担保価値・団体信用生命保険加入を前提とした健康状態まで確認します。

国土交通省の調査でも、完済時年齢・健康状態・担保評価は多くの金融機関で審査基準になっています。東京都内は物件価格が高く借入希望額も大きくなりやすいため、本審査の確認項目も慎重に見られる傾向があります。

つまり、事前審査は「借り入れできる見込みがどの程度あるか」を短期間で確認する簡易的な審査、本審査は「実際にいくら融資するか」を書類にもとづいて確定させる審査です。

事前審査に通っても本審査で否決されることがある理由

事前審査を通過していても、本審査で結果が変わることがあります。主な理由は次のとおりです。

• 団体信用生命保険の告知内容が影響する場合：本審査では団体信用生命保険加入を前提に健康状態の告知が必要です。事前審査で確認されない持病や既往症によって、融資条件が変わることがあります。
• 事前審査の後に新たな借り入れをした場合：事前審査の通過後に自動車ローンやキャッシングなど新たな借り入れが増えると、返済負担率が変わり希望額に届かないことがあります。
• 転職・退職などで収入状況が変わった場合：転職や退職で勤続年数や年収の見込みが変わると、本審査の判断が変わることがあります。
• 物件の担保評価が想定より低かった場合：本審査では物件の担保評価が改めて行われ、事前審査時点の概算評価より低く見直されて希望額に届かないケースもあります。
• 申告内容と提出書類に相違があった場合：事前審査の申込書の年収や勤務先の情報と、本審査で提出する源泉徴収票などの内容に相違があると、審査に影響することがあります。
• 他の借り入れの申告に漏れがあった場合：奨学金の返済や家族名義のカードローンなど、事前審査で申告していなかった借り入れが信用情報照会で判明すると、返済負担率の計算が変わり、希望していた借入額を下回ることがあります。
• 事前審査と本審査で申込先の金融機関が異なる場合：事前審査と本審査で申込先の金融機関が異なると審査基準も異なるため、事前審査の結果がそのまま引き継がれるとは限りません。

フラット35を検討している場合は、民間の住宅ローンとは異なる基準で審査が行われます。フラット35の審査基準や落ちる理由は、フラット35の審査基準とは？落ちる理由と対処法も解説で取り上げています。

出典）住宅ローンの事前審査とは？本審査との違いや必要書類、通過するコツも解説！・auじぶん銀行

出典）令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書・国土交通省

東京で事前審査に申し込む前に準備しておきたい書類

住宅ローンの事前審査は書類提出が不要な金融機関もありますが、本人確認書類や収入がわかる書類をそろえておくと、本審査までの流れがスムーズになります。必要になりやすい書類の例は次のとおりです。

事前審査から本審査までの流れは、一般的に「事前審査の申し込み→結果通知→売買契約→本審査の申し込み→結果通知→金銭消費貸借契約→融資実行」の順で進みます。本審査の書類には売買契約書や重要事項説明書のように契約前は準備できないものも含まれるため、事前審査の段階で全てをそろえておく必要はありません。

事前審査の段階から必要な書類の目星をつけておくと、本審査で書類をそろえる負担を減らせます。必要な書類は金融機関や状況、頭金の準備状況によっても変わるため、迷ったら早めに確認すると安心です。頭金なしで住宅ローン審査に通るかどうかは、頭金なしで住宅ローン審査は通る？メリット・デメリットでも解説しています。

出典）住宅ローンの事前審査とは？本審査との違いや必要書類、通過するコツも解説！・auじぶん銀行

出典）住宅ローンの本審査に必要な書類まとめ！不備なく準備して本審査を受けよう・三井住友銀行

東京オフィスで事前審査から物件探しまで並行して進められる理由

住宅ローンの事前審査は物件探しと同時進行になることが少なくありません。センチュリー21 住宅ファクトリーは不動産仲介と住宅ローン相談を一体で扱い、東京オフィスで同じ担当者に相談しながら手続きを進められる点が特徴です。

東京オフィスに来店いただくと、次のような相談をまとめて行えます。

• 希望する借入額の目安の整理
• 事前審査に必要な書類の確認
• センチュリー21のネットワークを生かした物件情報の紹介

来店が難しい場合は、電話・メール・LINEでの相談も何度でも無料で受け付けており、しつこい営業は行いません。神奈川・東京・埼玉・千葉の1都3県であれば、横浜本社・東京オフィス・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターのいずれからでも同じ体制で相談できます。

相談では、事前審査に進む前の資金計画づくりもあわせて行っています。

• 借入希望額に応じた毎月の返済額の試算
• 金融機関ごとの金利タイプ(変動金利・固定金利)の比較
• 事務手数料の違いを踏まえた比較

物件の内見に東京オフィスの担当者が同行するなど、物件探しと資金計画を切り離さずに進められる点も、来店・対面相談のメリットの一つです。

複数の金融機関に事前審査を申し込むことはできるか

住宅ローンの事前審査は、複数の金融機関へ同時に申し込めます。金融機関によって審査の傾向だけでなく、次のような条件も異なります。

• 金利タイプ(変動金利・固定金利)
• 事務手数料
• 繰り上げ返済の条件
• 団体信用生命保険の保障内容(がん保障特約の有無など)

複数の事前審査結果とあわせてこれらの条件を比較し、本審査に進む金融機関を絞り込む進め方は実務上よく行われています。

センチュリー21 住宅ファクトリーは複数の金融機関とつながりがあり、金利水準や審査の傾向を踏まえて状況に合わせた候補を一緒に整理できます。どの金融機関に申し込むか迷う場合や比較したい場合も、東京オフィスや電話・メール・LINEで相談いただけます。

東京で住宅ローンの事前審査を検討中の方は、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談で書類の準備から金融機関の比較まで一緒に整理できます。

住宅ローン無料相談へ進む

東京の住宅ローン事前審査に関するよくある質問

事前審査に落ちた場合、東京ではどうすればいいですか

事前審査の結果は金融機関ごとの基準によって異なり、ある金融機関で否決されても別の金融機関では結果が変わることがあります。借入希望額や返済期間を見直して別の金融機関に申し込む方法もあり、東京オフィスでもその後の進め方を相談できます。神奈川エリアで審査に通らない場合の進め方は、神奈川で住宅ローン審査に通らない人の最終手段でも解説しています。

自営業者や派遣社員でも住宅ローンの事前審査は通りますか

自営業者や派遣社員でも事前審査の申し込み自体はできます。ただし給与所得者とは証明方法が異なり、自営業者は確定申告書を複数年分提出することが一般的です。審査は雇用形態にかかわらず年収・勤続年数・返済負担率などを踏まえて行われ、法人経営者は個人事業主とさらに異なる視点で見られることもあります。法人経営者は住宅ローンに通らない？審査基準や対策も参考にしてください。必要な書類や条件が気になる場合は、事前の相談で準備の見通しが立てやすくなります。

転職したばかりでも住宅ローンの事前審査は通りますか

転職した直後は、勤続年数が短いことを理由に審査で慎重に見られる場合があります。転職前の年収や実績を考慮する金融機関もあれば、転職後一定期間の収入実績を求める金融機関もあります。転職と住宅購入の時期が重なりそうな場合は、早めに相談すると今後の進め方を整理しやすくなります。

東京で事前審査について対面で相談できる窓口はありますか

センチュリー21 住宅ファクトリーの東京オフィスで、事前審査の対面相談を受け付けています。来店が難しい場合は電話・メール・LINEでも何度でも無料で相談いただけます。神奈川・埼玉・千葉方面なら、横浜本社・千葉住宅ローン相談センター・大宮住宅ローン相談センターも利用できます。

事前審査から本審査、融資実行までどのくらいの期間を見ておけばいいですか

目安として、事前審査に即日〜1週間程度、本審査に1〜2週間程度かかります。物件の売買契約や必要書類の準備状況によって前後するため、購入のスケジュールが決まっている場合は、早めに事前審査の申し込みを進めておくと安心です。

東京の住宅ローン事前審査について、書類の準備や金融機関の選び方に迷ったら、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談をご利用ください。

住宅ローン無料相談へ進む

東京で住宅を購入する場合、住宅ローンでいくら借りられるかは年収だけでなく、他の借入れ状況や勤務形態でも変わります。金融機関は返済負担率や審査金利など複数の基準で借入可能額を算出します。年収600万円・審査金利3.0%・返済期間35年の試算では、借入可能額の目安は4,000万円台半ば〜5,000万円程度です。本記事では次を解説します。

• 年収別の借入額の目安
• 審査で確認される項目
• 他の借入れがある場合の対処法
• 東京の不動産相場に合わせた資金計画

東京の住宅ローンでいくら借りられるか決める年収別目安と借入額の計算基準

住宅ローンの借入可能額は、年収に対する返済負担率という指標で算出されます。フラット35の基準では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下です。返済負担率は年間返済額を年収で割った割合で、他の借入れの返済額も合算して計算されます。

金融機関は審査の際、契約時の金利(適用金利)より高めに設定した審査金利で返済額を試算します。将来の金利上昇に備えたもので金融機関ごとに異なりますが、3.0%前後が目安です。適用金利が低くても審査では高めの金利で計算するため、借入可能額は実際の返済能力から想定される金額より少なく見積もられる傾向があります。

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査では、利用者の平均返済負担率は23.2%です。多くの方は、フラット35の上限(30%〜35%)より低い水準で返済計画を立てています。基準や審査金利は金融機関ごとに異なるため、同じ年収でも借入可能額の目安には幅が出ます。複数の金融機関で比較検討することも一つの手段です。

以下は、返済負担率の上限(年収400万円以上は35%)、審査金利3.0%、返済期間35年、元利均等返済を前提とした目安です。実際の借入可能額は金融機関ごとの基準や個人の状況によって変わります。この前提では、年収のおおむね7.6倍が借入可能額の目安です。年収600万円のケースは年収600万の住宅ローンはいくらまで？借入可能額の目安で詳しく解説しています。

出典）フラット35「年収による借入額などの制限はありますか」

出典）住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」

東京の住宅ローン審査で借入可能額が減額される主な要因と注意点

住宅ローンの審査では、自動車ローンやカードローン、教育ローンなど他の借入れの年間返済額も合算して返済負担率が計算されます。返済中の借入れがあると住宅ローンに充てられる返済枠が圧縮され、希望額に届かないケースがあります。

返済負担率について詳しくは住宅ローンは年収の何倍が目安？返済負担率についてで解説しています。審査では年収や返済負担率のほかに、勤務状況に関わる項目も確認されます。国土交通省の令和5年度調査では、勤続年数や雇用形態を審査項目とする金融機関の割合がわかっています。

自営業の方は勤続年数の代わりに、事業を続けている年数や確定申告書に基づく所得金額が審査で確認される傾向があります。会社員に比べて所得の変動が審査に影響しやすい点も押さえておきたい要素です。

出典）国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

他の借入がある場合に住宅ローンと1本化して返済負担を抑える選択肢

消費者金融など貸金業者からの借入れには、年収の3分の1までを上限とする総量規制が適用されます。日本貸金業協会によると、一定の要件を満たす貸付けは対象外となる規定もあります。借入先が複数あると返済管理が煩雑になるだけでなく、返済負担率の計算にも影響します。

他の借入れを抱えている場合、センチュリー21 住宅ファクトリーでは以下の借入れを住宅ローンと1本化する、または住宅ローンにプラスして組む方法を案内しています。

• 消費者金融からの借入れ
• カードローン
• マイカーローン
• リボ払い
• 奨学金

たとえば他社の借入れで年間60万円を返済している場合、その金額は返済負担率の計算にそのまま上乗せされます。年収600万円・返済負担率上限35%では年間の返済枠は210万円ですが、他社返済60万円を差し引くと枠は150万円まで縮小します。審査金利3.0%・返済期間35年では、借入可能額の目安は3,200万円程度まで下がります。

世帯年収が高い場合の借入可能額は世帯年収1000万円の住宅ローン借入可能額と無理のない返済で解説していますが、世帯年収が高くても他の借入れがあれば同様に返済枠は圧縮されます。住宅ローンとの1本化は、返済負担率を抑える選択肢の一つです。

センチュリー21 住宅ファクトリーの1本化上限は500万円までです。返済窓口を1本にまとめれば、月々の返済管理をシンプルにできます。次のような方からの相談も受け付けています。

• 自営業の方
• 契約社員・派遣社員の方
• 年収が多くない方
• 自己資金が十分でない方
• 家族に内緒の借入れがある方

相談は電話・メール・LINEのいずれからも可能で、何度でも無料です。しつこい営業は行いません。

出典）日本貸金業協会「総量規制にかかわらず、お借入れできる貸付けの契約があります」

東京の不動産相場に合わせた資金計画と、東京オフィスでの物件探しの手順

借入可能額の目安がわかったら、次は東京の不動産相場と照らし合わせて資金計画を立てます。東日本不動産流通機構の最新の首都圏不動産流通市場動向では、中古マンション・中古戸建の成約価格の平均が示されています。

年収600万円台の借入可能額の目安(4,000万円台半ば〜5,000万円程度)は中古戸建の成約価格帯に近く、中古マンションの場合は自己資金や世帯収入との組み合わせが必要になる場合があります。予算配分は立地やエリア、物件の状態でも変わります。年収700万円台の資金計画は年収700万の住宅ローン借入可能額と無理のない返済で解説しています。

東京都内で物件探しを進める場合、東京オフィスでの来店・対面相談が可能です。資金計画の相談と並行して、条件に合う物件を探せます。

センチュリー21 住宅ファクトリーが加盟するセンチュリー21では、無料登録できる「CENTURY21 MEMBERS」があり、多数の会員限定物件を確認できます。世界80ヶ国・11,000店舗の不動産ネットワークで、物件探しの選択肢を広げられます。

借入可能額が希望する物件価格に届かない場合は、自己資金を頭金に充てて差額を埋めたり、エリアや物件の種類を見直したりといった方法もあります。自己資金が十分でない場合の資金計画も、電話・メール・LINEで相談できます。

東京オフィスを利用して物件探しを進める場合、一般的には次のような手順で進みます。

1. 電話・メール・LINEのいずれかで相談を申し込みます。
2. 東京オフィスでの来店相談、または電話でのやり取りを通じて、資金計画のすり合わせを行います。
3. 事前審査を申し込み、借入可能額の目安を確認します。
4. CENTURY21 MEMBERSの会員限定物件を含めて、条件に合う物件を探します。
5. 物件が決まったら本審査を申し込み、契約に進みます。

出典）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2025年度)」

借入可能額の試算、他の借入れとの1本化、東京オフィスでの物件探しまで、センチュリー21 住宅ファクトリーが電話・メール・LINEで相談に対応しています。

住宅ローン無料相談へ進む

東京の住宅ローン借入額に関するよくある質問

年収400万円でも東京で住宅を購入できますか

フラット35の基準では、年収400万円未満は返済負担率30%以下、400万円以上は35%以下が目安です。30%で試算すると年間返済上限は約120万円(月々約10万円)、審査金利3.0%・返済期間35年では借入可能額の目安は約2,600万円、35%では約3,000万円です。

年収500万円のケースは年収500万円の住宅ローン借入限度額と月々返済額で解説しています。東京都内でも、コンパクトな住戸や郊外エリアの中古物件など予算に応じた選択肢を探せます。

他社借入れがあっても住宅ローンの審査に通りますか

他社借入れがあっても審査に通る可能性はありますが、返済負担率の計算に他の借入れの年間返済額も合算されるため、借入可能額が少なく算出される場合があります。残高が減っている場合や、住宅ローンとの1本化で返済計画を整理できる場合があります。

他の金融機関で住宅ローンを断られた場合、センチュリー21 住宅ファクトリーに相談できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーは、自営業の方や契約社員・派遣社員の方、年収が多くない方、自己資金が十分でない方など幅広い状況の相談に対応しています。他の金融機関で希望額に届かなかった場合も、他の借入れとの1本化を含めた資金計画を電話・メール・LINEで相談できます。

頭金がなくても住宅ローンを利用できますか

頭金の有無や金額は借入可能額や毎月の返済額に影響しますが、頭金がないと住宅ローンを利用できないわけではありません。センチュリー21 住宅ファクトリーは自己資金が十分でない方の相談にも対応し、他の借入れとの1本化を含めた資金計画を電話・メール・LINEで相談できます。

相談は何度も無料で利用できますか

センチュリー21 住宅ファクトリーへの相談は、電話・メール・LINEのいずれも何度でも無料です。しつこい営業は行わず、資金計画や物件探しについて必要な範囲で相談できます。

東京での住宅ローンや資金計画で気になる点があれば、センチュリー21 住宅ファクトリーの無料相談を利用できます。

住宅ローン無料相談へ進む

年収800万円で住宅の購入を検討する際、金融機関が融資できる最大借入額と、購入後の生活水準を保つための適正な借入額の差を正しく把握することが重要です。なぜなら、金融機関の審査基準で借りられる上限額までローンを組むと、将来の教育費や老後資金の確保が難しくなる事態が予想されるためです。

たとえば、現在の審査基準では年収の7倍以上の借り入れが承認される傾向にありますが、毎月の返済負担を考慮すると、年収の5倍から6倍程度に抑えることが安全な方法として考えられます。本記事では、年収800万円の世帯における借入目安と、無理なく返済を続けるための資金計画の立て方をご紹介します。

年収800万円で組める住宅ローンの借入限度額と適正な返済目安

住宅ローンの借入額を検討する際、金融機関が審査の過程で算出する最大の限度額と、長期的な生活の変化に対応しながら生活の質を維持できる適正な借入額との間には、大きな差が存在します。両者の差を正確に把握することが、将来の家計を守るための第一歩として重要です。

審査上の最大借入額は年収の約7倍から8倍にあたる6,000万円台が目安

金融機関が融資可能額を決定する際、最も重要視する基準が総返済負担率です。総返済負担率とは、年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合を指します。住宅金融支援機構が提供するフラット35の規定によれば、申込者の年収が400万円以上の場合、総返済負担率の上限基準は35％以下と明確に定められています。

国土交通省が全国の金融機関を対象に実施した調査データにおいても、融資を行う際に考慮する項目として完済時の年齢を挙げる機関が98.4％、健康状態が95.1％、年収が93.4％、そして返済負担率が90.3％に達しています。9割以上の金融機関が返済負担率を融資の基準として据えていることがわかります。

金融機関は貸し倒れを防ぐため、実際に適用される金利ではなく、将来的な金利上昇を見込んだ審査用の金利を用いて計算を行います。一般的に、審査用の金利を3.0%とし、返済期間を最も長い35年という条件で設定した場合、年収600万円の人が理論上借りられる最高の金額は、おおよそ4,000万円台半ばから5,000万円が目安です。

算出した基準を年収800万円のケースに当てはめると、返済負担率35%の上限に対する理論上の最大借入額は、およそ6,000万円台から7,000万円という規模に達します。あくまで金融機関側の視点に基づく審査上の上限の目安として捉えられます。

出典）住宅金融支援機構『【フラット３５】ご利用条件』

出典）国土交通省『令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』

生活にゆとりを持たせる適正な借入額は4,000万円台から5,000万円台

金融機関から提示される借入限度額の枠を最後まで使い切ることは、将来の家計における自由な資金を減らし、予期せぬ物価上昇や生活の変化に対する対応力を下げる可能性に留意が必要です。現実的な生活基盤の維持と老後資金の準備を両立させる適正な借入額は、最大借入額よりも十分に余裕を持たせて設定することが推奨されます。

住宅金融支援機構の調査によれば、世帯月収に占める1カ月当たりの予定返済額の割合の平均値は、2022年度のデータで23.1％という結果が出ています。実態として多くの人が上限である35％に対して十分な余裕を持たせていることが確認できます。

年収800万円の世帯に対して、総返済負担率20％から25％を適用した場合、年間の住宅ローン返済額は160万円から200万円の範囲に収まります。月額に直すと約13.3万円から16.6万円の計算です。現在の低金利環境下で借入可能額を逆算すると、生活にゆとりを持たせられる適正な借入額は4,000万円台から5,000万円台という水準に落ち着きます。

実際に市場で取引されている住宅の購入価格を見ても、適正借入額の水準が取得の実態と連動していることがわかります。統計データによると、新築マンションの平均購入価格は5,592万円、注文住宅の土地付きは5,007万円、建売住宅は3,826万円、中古マンションは3,033万円となっています。

統計が示す通り、主要な住宅の平均購入価格は5,000万円台までの範囲に分布しています。年収800万円の世帯が6,000万円を超える限度額まで予算を伸ばさずとも、4,000万円台から5,000万円台の予算内で十分に希望の家を探すことが可能です。

出典）住宅金融支援機構『2022年度 フラット３５利用者調査』

出典）住宅金融支援機構『2023年度 フラット３５利用者調査結果』

年収800万円の住宅ローン返済を安定させるための重要ポイント

住宅の購入は契約が終わりではなく、その後最長35年に及ぶ返済期間中も生活を安定させることが重要です。家計を守るためには、手元に残る実質の収入額を基にした資金繰りと、住宅ローン以外の借り入れに対する計画的な対策が必要です。

返済負担率を20％から25％以内に抑えることで家計に余裕が生まれる

毎月の支出を組み立てる際、税金や社会保険料が引かれる前の総支給額を基準にするのではなく、実際に受け取る手取り額を基に考えることが基本です。各種保険料などが差し引かれた後、年収800万円の実質的な手取り額は、働き方や家族の状況により変わりますが、月額にしておよそ49万円から53万円程度が一般的です。

受け取った手取り額の中から、日々の生活費をやりくりすることになります。30代から40代という住宅購入の時期においては、子どもの成長に伴う教育費の増加が家計を圧迫する要因の一つです。文部科学省が実施した調査を見ると、学校教育のために各家庭が支払った経費において、公立幼稚園では通学関係費への支出が多く、私立幼稚園では授業料が大きな負担となっています。

学習塾や体験活動など、成長に合わせて様々な費用が発生する傾向が見られます。住宅購入後は固定資産税や火災保険料、マンションの管理費や修繕積立金といった維持費も継続的に発生します。基礎生活費や教育資金、将来に向けた貯蓄を同時に確保するためには、手取り月収の中から差し引かれる住宅ローンの返済額を、月額13万円から16万円の範囲内に収めることが一つの目安です。

出典）文部科学省『令和5年度子供の学習費調査結果のポイント』

他の借入がある場合は住宅ローンにプラスして1本化する方法もある

住宅ローンの審査において注意すべき点が、自動車ローンやクレジットカードのリボ払い、奨学金といった既存の借り入れがあるかどうかです。金融機関は審査時に、対象となる毎月の返済額をすべて総返済負担率の計算に含めます。

たとえば、月々5万円の自動車ローンと月々3万円のリボ払いがある場合、年間の返済額は96万円に上ります。年収800万円における返済負担率の上限から既存の返済分が差し引かれるため、住宅ローンに回せる金額が大きく減ってしまいます。結果として借入可能額が減る、あるいは審査を通過するのが難しい状況になる可能性に留意が必要です。

住宅ローンの審査をスムーズに通すための相談先の選び方

金融機関は完済時の年齢や勤続年数など、様々な項目を用いて申し込み内容を確認しています。そのため、表面的な金利の低さだけで相談先を選ぶのではなく、自身の状況に合わせて審査を通過しやすい金融機関へ案内できる専門の窓口を選ぶことが推奨されます。

各金融機関との独自のパイプを持ち審査通過の実績が豊富な会社を選ぶ

日本国内には様々な銀行や信用金庫が存在し、それぞれが異なる審査基準を設けています。ある銀行では勤続年数の短さや既存の借り入れを理由に審査が通らなくても、別の金融機関では将来性を含めて柔軟に対応してもらえる事例は見受けられます。

物件探しからローンの手続きまでワンストップで対応できる不動産会社が安心

家を買う手順において、希望の物件を探すことと、資金を調達することは同時に進める必要があります。金融機関の窓口は融資の審査を行う場所であり、物件の価値や不動産の相談には乗りません。別々の会社に依頼すると、審査を待つ間に目当ての家が売れてしまうといった行き違いが起きる可能性があります。

一連の手順を円滑に進めるためには、不動産会社としての強みを持ちながら、金融の知識も併せ持つワンストップサービスの利用が効率的です。住宅ファクトリーは、ローンの相談から審査、物件の紹介、引き渡しまでをワンストップで対応します。住宅ローンと不動産のプロが、家計にやさしい家探しをサポートします。

住宅ファクトリーは、世界最大級の不動産ネットワーク「センチュリー21」の加盟店であるため、安心してお任せいただけます。無料の会員登録「CENTURY21 MEMBERS」にご登録いただくと、通常は不動産業者が利用するプロ用データベースをご利用いただけます。

プロ用データベースのシステムにより、複数の不動産屋を巡る必要がなくなり、現在売りに出ている全物件情報をゆっくり探せます。5万件以上の会員限定物件や、住宅ローン内緒話といった限定情報を閲覧できる点も大きなメリットです。しつこい営業は致しませんので、安心して利用できます。

年収800万円の住宅ローンに関するよくある質問

年収800万円の世帯が住宅ローンを検討する際によく見られる疑問について、事実に基づき解説します。

出典）国土交通省『令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書』