住宅ローンの返済を見直したいと考えたとき、選択肢の1つとなるのがフラット35への借り換えです。

全期間固定金利の安心感が魅力ですが、誰でも利用できるわけではなく一定の要件を満たす必要があります。利用する際は金利や諸費用を考慮した上で実行することが大切です。

この記事では、フラット35の借り換えにおける主な要件やメリット・デメリットについてわかりやすく解説します。

フラット35に借り換えはできる？主な要件

フラット35への借り換え自体は可能ですが、年齢や返済負担率、住宅の基準など一定の要件があります。まずは、以下のような要件を確認しておきましょう。

• 申込要件
• 資金使途
• 借り換えの対象となる住宅・住宅ローン
• 借入額
• 借入期間
• その他の要件

申込要件

フラット35への借り換えにおける、主な申込要件は以下のとおりです。

借り換え対象の住宅を共有している場合は、申込者本人が持分を有していることが必要です。

また、当初の借入日（相続等で債務者変更があった場合は変更日）から1年以上経過し、直近1年間は延滞なく返済していることが条件となります。

※参考： 借換融資のご利用条件｜フラット35

資金使途

フラット35への借り換えには資金用途が明確に定められています。

借り換えにおける、主な資金使途の要件は以下のとおりです。

本人所有・自己利用のセカンドハウスも対象ですが、同じ目的のフラット35が重複する場合は借り換えできません。投資用物件や多目的ローン、リフォームローンの借り換えは対象外です。

返済中は居住確認が行われることがあり、不適正な利用が認められた場合は一括返済となります。

※参考： 借換融資のご利用条件｜フラット35

借り換えの対象となる住宅・住宅ローン

フラット35への借り換えでは、以下のとおり対象となる住宅とローンが定められています。

土地を取得している場合は、その購入費用も対象に含められます。ただし、住宅の取得に伴って発生する各種諸費用については、原則として対象外です。

※参考： 借換融資のご利用条件｜フラット35

借入額

フラット35の借り換えは、100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で利用できます。

ただし、実際に借りられる上限は次のいずれか低い金額です。

つまり、ローン残高と評価額基準で金額が低いほうまでしか借りられません。

借り換え時にかかる諸費用も、以下のとおり一定の範囲内で借入に含められます。

• • 印紙税
  • 融資手数料
  • 抵当権の設定・抹消費用
  • 適合証明検査費用
  • 繰上返済手数料や経過利息

• 新規加入する火災保険・地震保険料

つまり、借り換えに直接必要な費用はまとめて組み込める仕組みです。

※参考： 借換融資のご利用条件｜フラット35

借入期間

フラット35への借り換えにおける借入期間は、原則15年以上（60歳以上は10年）で、以下のいずれか短い年数が上限となります。

収入を合算する場合、合算者の収入が本人年収の50％を超えるときは、本人と合算者のうち年齢が高い方を基準に借入期間を計算します。

また、親子リレー返済を利用する場合は、収入合算の有無にかかわらず、後継者（子など）の年齢が基準となります。長期優良住宅・予備認定マンション・管理計画認定マンションのいずれかに該当する場合、借入期間の上限は50年です。

取扱金融機関によっては借入期間の計算方法が異なり、当初ローンの経過期間ではなく残返済期間を基準とする場合があるため、期間については申込先の金融機関に確認しましょう。

※参考： 借換融資のご利用条件｜フラット35

その他の要件

フラット35の借り換えに関する、その他の要件は以下のとおりです。

※参考： 借換融資のご利用条件｜フラット35

借入を検討する際は事前に最新の金利や諸費用を確認し、総返済額や負担を考慮したうえで慎重に検討することが必要です。

フラット35の借り換えを利用するメリット

フラット35への借り換えには、以下のようなメリットがあります。

• 金利上昇リスクを回避できる
• 月々の返済額・返済総額を減らせる
• 金融機関のサービスが利用できる

金利上昇リスクを回避できる

フラット35へ借り換える大きなメリットの1つは、金利上昇リスクを回避できる点です。全期間固定金利のため、返済中に市場金利が上昇しても返済額は変わりません。

変動金利型ローンでは金利上昇により返済額が増える可能性がありますが、フラット35なら完済まで金利が固定されるため、長期的な返済計画を立てやすくなります。

将来の家計不安を抑えながら、安心して返済を続けたい方に適した選択肢といえるでしょう。

月々の返済額・返済総額を減らせる

フラット35への借り換えで、月々の負担や総返済額を減らせる可能性があります。

たとえば、返済期間を長く設定し直せば、たとえ金利が変わらなくても毎月の支払い額を下げられることがあるため、家計にゆとりを持たせたい場合に有効な手段といえるでしょう。

また、全期間固定型からの見直しや、当初固定期間が終了するタイミングも、低金利なプランへ乗り換えて総返済額を減らす良い機会です。

ただし、借り換えには事務手数料などの諸費用がかかります。浮いた金額よりも諸費用がかかってしまわないか、返済期間延長によって利息の合計が増えないかなどを事前にシミュレーションしてから借り換えを判断しましょう。

金融機関のサービスが利用できる

フラット35は住宅金融支援機構の商品ですが、実際の申込みや手続きは民間の取扱金融機関を通じて行います。そのため、借り換えをすることで各金融機関が提供する独自のサービスを利用できる場合がある点もメリットです。

たとえば、契約者のランクに応じてATM利用手数料や、振込手数料の無料回数が変わるサービスなどが用意されている場合があります。

金利の低さだけでなく、普段使いの銀行としての利便性も含めて選ぶのが賢い借り換えのコツといえます。

フラット35の借り換えを利用するデメリット・注意点

フラット35の借り換えはメリットが多い反面、以下ようなデメリット・注意点もあります。

• 場合によっては月々の返済額が高くなる
• 審査が必要になる
• 書類の準備や諸費用が発生する

場合によっては月々の返済額が高くなる

フラット35に借り換えると、場合によっては今より毎月の返済額が増えることがあります。

特に、低金利の変動金利を利用している人は注意が必要です。全期間固定金利にすると金利水準が上がり、その分、月々の支払いが重くなることもあります。

また、返済期間を短くすれば1回あたりの返済額は高くなります。将来の金利上昇への不安をなくすことを取るのか、今の家計に余裕を持たせるのか、自分にとっての優先事項を整理してから決めることが大切です。

審査が必要になる

フラット35への借り換えでも、新規の時と同じく改めて審査が行われます。

これまで滞りなく返済し続けてきた実績があっても、現在の年収や勤続状況、あるいは車のローンといった他社の借入が原因で、希望どおりの結果にならないこともあるでしょう。

また、意外に見落としがちなのが住宅そのものの要件で、フラット35特有の技術基準をクリアしているかを確認しなければなりません。

まずは今の条件を整理した上で、借り換えするのかを判断しましょう。

書類の準備や諸費用が発生する

フラット35へ借り換える際は、手続きの手間や諸費用がかかる点も見落とせません。

本人確認書類や収入証明、現在のローン残高を確認できる書類のほか、物件関係の書類も準備する必要があります。

また、融資手数料や印紙税、抵当権の設定・抹消費用、司法書士への報酬なども発生します。こうした費用を含めても借り換えの効果があるのか、あらかじめ確認しておくことが大切です。

「フラット35からフラット35」への借り換えはできる？

結論として、「フラット35からフラット35」への借り換えは可能です。

大きなメリットは、全期間固定という将来への安心感を保ちつつ、返済負担を減らせる点です。

過去に高金利で契約していた場合、今の低金利なプランに乗り換えるだけで、総返済額を大きく減らせる可能性があります。

また、最新の団体信用生命保険（団信）は保障が手厚くなっているため、万が一への備えを強化できるのも大きな魅力です。

一方、諸費用と手間がかかる点は無視できません。融資手数料や登記費用に加え、改めて物件の適合証明書を取得する費用や手間も発生します。金利差に応じた節約の金額がこれらのコストを上回るかどうか、事前にしっかり見極めることが必要です。

フラット35の借り換えを利用する流れ

ここでは、フラット35の借り換えを利用する流れについて解説します。

• STEP1.借り換え融資を検討する
• STEP2.金融機関と商品タイプを選ぶ
• STEP3.借り換え融資の手続きを行う

※参考： 借換融資の検討｜フラット35

STEP1.借り換え融資を検討する

借り換えを考えたら、まずは今の住宅ローンとフラット35を比較して、どのくらい違いが出るのかを確かめるところから始めます。

フラット35の借り換えで押さえておきたいポイントは、以下のとおりです。

借り換えには、抵当権の抹消・設定費用や、借り換え時の融資手数料などがかかります。

毎月の返済額が減るかどうかだけでなく、最終的にいくら支払うことになるのかまで調べておきたいところです。

借り換えによる効果は、金利や残高、残りの期間によって変動します。実際にシミュレーションしながら、納得できるかどうかを確認してから進めましょう。

同じ金融機関内での借り換えは扱いが異なることもあるので、事前に確認しておくと安心です。

STEP2.金融機関と商品タイプを選ぶ

シミュレーションでメリットを確認した後は、窓口となる金融機関と商品タイプを選びます。

フラット35は、どの金融機関で申し込んでも金利の決まり方は同じですが、融資手数料や付帯サービスには各行の特色が出るので慎重に選びましょう。

フラット35の公式サイトが提示している金融機関と商品タイプの選び方は以下の3つです。

• 借入金利・融資手数料は取扱金融機関や商品タイプにより異なる
• 融資手数料には「定額型」と「定率型」があり、それぞれ違いがある
• 返済は申込みの取扱金融機関の口座からの引き落としになる

借入金利と融資手数料は取扱金融機関や商品タイプにより異なります。融資手数料には「定額型」と「定率型」があり、それぞれの特徴は下表のとおりです。

※参考： 「金融機関」と「商品タイプ」の選択｜フラット35

フラット35は、金融機関ごとに金利や手数料が異なります。融資手数料には定額型と定率型があり、諸費用を抑えるか総返済額を重視するかで選択が分かれます。

STEP3.借り換え融資の手続きを行う

金融機関と商品が決まったら、いよいよ具体的な手続きに進みます。主な流れは以下の4ステップです。

申込みに必要な書類や適用される金利、融資手数料などの条件は金融機関ごとに異なります。詳細は、申込みを予定している取扱金融機関へ直接確認してください。

フラット35への借り換えを検討しているなら住宅ファクトリー

フラット35への借り換えを検討している方は、 住宅ファクトリー にご相談ください。

住宅ファクトリーはローンの相談実績が豊富で、審査に不安のある方や複数の借入がある方の相談にも柔軟に対応します。各金融機関とパイプがあり、審査通過のサポート力も強みです。

無料で住宅ローンと不動産のプロがご相談に乗る点も評価されています。

さらに、住宅ファクトリーでは複数の借り入れを1本化する「おまとめローン」のご提案もいたします。自動車ローンやカードローンなどの借入をまとめ、低金利のローンに切り替えることで返済負担を軽くできる方法です。

おまとめローンを活用することで毎月の返済額を抑え、家計にゆとりを持たせやすくなるケースもありますので、まずはご相談ください。

フラット35に借り換える際は利用条件を確認しよう

フラット35への借り換えを考えるときは、まず利用条件をしっかりと確認しておきましょう。

金利だけで判断せず、融資手数料や登記費用、適合証明の取得費用などを含めて最終的にどのくらい負担が変わるのかを見ておくことが大切です。あわせて、今のローン内容や自身の収入、今後の返済計画なども踏まえて検討することをおすすめします。

迷ったときは、住宅ローンに詳しい専門家に相談するのも1つの方法です。

住宅ファクトリーでは借り換えの相談はもちろん、複数の借入をまとめる「おまとめローン」もご提案いたします。ローンを1本化することで毎月の支払いを整理し、負担を軽くできる可能性があるのがメリットです。

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