住宅ローンの審査に申し込む際には、自動車ローンやカードローンなどの「借金」についても、正直に伝える必要があります。

その際に、「家族に内緒にしている借金がバレるのでは…」と不安に感じている方も少なくないでしょう。

実際のところ、借金の存在が家族に知られることはあるのでしょうか。

もし、あるとすれば、どのタイミングで発覚しやすいのでしょうか。

借金の存在を家族に知られずに、住宅ローンを利用するためのポイントをお伝えします。

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「賃貸に一生住み続けるより、持ち家の方が住居費は1,300万円も安くなる」という話を耳にしたことはありませんか？

誰が言ったのか出所は不明ですが、生涯の住居費で比べると賃貸の方が高くなりやすいのは事実です。

では、「賃貸に一生住むときの費用」と「マイホームを買って一生にかかる費用」とを比べると、どれくらいの差が生じるのでしょうか。

ここで、生涯の住居費をシミュレーションするとともに、持ち家・賃貸それぞれのメリットとデメリットについてお伝えします。

【この記事でわかること】

• 賃貸と持ち家で1,300万円の差って本当？
• 持ち家・賃貸にかかる生涯コストを比較・検証
• 賃貸に住み続けるメリット・デメリット
• 持ち家に住み続けるメリット・デメリット
• 賃貸と持ち家どっちが向いているかを判断するポイント

賃貸と持ち家で1,300万円の差って本当？

賃貸で暮らし続けるか、それとも思い切って持ち家を購入するかは、多くの人が一度は悩むテーマです。近年では、最終的に「1,300万円も差が出る」といった話も耳にします。

はじめに、本当に賃貸と持ち家で1,300万円の差があるのかについて、老後（定年後）の家賃総額や住宅ローン返済額などのデータを参考に見ていきましょう。

• 老後（定年後）の家賃総額が1,300万円程度
• 住宅ローン返済額と家賃総額との差が1,300万円程度

老後（定年後）の家賃総額が1,300万円程度

一説によれば、老後（定年後）の家賃総額は1,300万円程度といわれています。

総務省がまとめた「令和5年住宅・土地統計調査」のデータによると、2023年度における借家（マンションなど共同住宅）の1ヶ月当たりの平均家賃は6万8,548円でした。2018年は6万4,041円であり、5年間で約4,500円も上昇しています。

【借家（専用住宅）の推移－全国（2003年～2023年）】

年度	家賃（1ヶ月あたり）
2003年	5万1,064円
2008年	5万3,565円
2013年	5万4,052円
2018年	5万5,695円
2023年	5万9,656円

※参考：令和5年 住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果（P10） ｜総務省

平均家賃はあくまで全国平均の金額であり、地域によっては家賃が大きく異なります。都市部ではより高く、地方ではより安くなる傾向にあるため、都市部に住む場合はさらにかかる可能性があると考えておきましょう。

今後の家賃上昇も見据えて、1ヶ月当たりの平均家賃を7万円と仮定すると、1年間で支払うことになる家賃は以下の金額です。

1年間で支払う家賃総額＝7万円×12ヶ月＝84万円

仮に、65歳で定年退職し、80歳まで借家に住む場合、退職後も15年間は家賃を支払い続けるとします。この場合、必要な家賃総額は以下のとおりです。

15年間で支払う家賃総額＝84万円×15年間＝1,260万円

定年退職後、65歳から80歳までの内、15年間で支払うことになる家賃総額は1,260万円です。この指標は「老後（定年後）の家賃総額が1,300万円程度」という裏付けともいえるでしょう。

ただし、80歳以降も借家に住み続ける可能性はあるため、長生きするほど家賃はかかるようになります。身体の状態によっては介護施設に入所するケースもあるため、持ち家でない場合は将来必要な住居費をしっかり蓄えておくことが肝心です。

 

住宅ローン返済額と家賃総額との差が1,300万円程度

国土交通省が作成した「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によれば、住宅ローンの年間の平均額は、マンションなど分譲集合住宅の場合、126.5万円でした。

ひと月あたりのローン返済額（ボーナス払いなし）に換算すると、毎月約10.5万円です。新築マンションを購入した場合の平均返済期間は約28年間となります。

【住宅ローンの年間返済額】

物件種別	年間返済額
注文住宅	144.8万円
分譲戸建住宅	132.1万円
分譲集合住宅	126.5万円
既存（中古）戸建住宅	109.3万円
既存（中古）集合住宅	114.0万円
リフォーム住宅	73.7万円

※参考：令和6年度 住宅市場動向調査報告書（P53）｜国土交通省（住宅局）

前述した、マンションなど共同住宅の1ヶ月当たりの平均家賃は約6.9万円であるのと比較すると、借家のほうが毎月の支払額が約3.6万円低いことになります。

仮に、マンションの住宅ローンの返済期間が平均返済期間である28年間とした場合、合計返済額は「10.5万円×336ヶ月＝3,528万円」です。

家賃約6.9万円を28年間支払った場合は、「約6.9万円×336ヶ月＝約2,318万円」です。

試算期間が28年間の時点で、住宅ローンの合計支払額と家賃との差額が約1,210万円でした。この結果から、「住宅ローン返済額と家賃総額との差が1,300万円程度」といえるでしょう。

持ち家・賃貸にかかる生涯コストを比較・検証

ここでは、持ち家・賃貸にかかる生涯コストを比較・検証してみましょう。

• 賃貸に住み続ける場合の生涯コストをシミュレーション
• 持ち家に住み続ける場合の生涯コストをシミュレーション

 

賃貸に住み続ける場合の生涯コストをシミュレーション

まず、以下の条件で賃貸に住み続ける場合の生涯コストをシミュレーションしてみます。

【賃貸に50年住み続ける場合の条件】

● 場所：横浜市の賃貸マンション ● 家族構成に応じて転居（家賃相場は大手ポータルサイトを参考に固定） ● 30歳：2LDK（家賃12.64万円） ● 40歳：3LDK（家賃15.68万円） ● 55歳：子ども独立で2LDK（家賃12.64万円） ● 管理費：5,000円/月 ● 駐車場代：15,000円/月

50年間、賃貸マンションで暮らした場合の住居費シミュレーションは以下のとおりです。

【50年間、賃貸暮らしをした場合の住居費シミュレーション】

項目	費用
家賃（50年間）	約8,131万円
管理費（50年間）	300万円
駐車場代（50年間）	900万円
礼金・敷金・仲介手数料	約123万円
火災保険料（家財のみ）	約40万円
引っ越し代	約40万円
更新費（50年間）	約312万円
原状回復費	20万円
合計	約9,866万円

このケースでは、家賃が約8,131万円で全体の8割以上を占めることがわかりました。管理費・駐車場代など毎月の固定費は1,200万円になり、積み重なると大きいといえます。

賃貸の場合は、引っ越しや更新のタイミングで、まとまった出費が発生するでしょう。

 

持ち家に住み続ける場合の生涯コストをシミュレーション

次に、持ち家に住み続ける場合の生涯コストをシミュレーションしましょう。

持ち家の取得条件を以下の内容で設定します。

【持ち家の取得条件】

● 物件：横浜市・4LDK 戸建 ● 購入価格：5,280万円（アットホーム調べ） ● 頭金：1,000万円 ● 住宅ローン：4,280万円借入 ● 商品：フラット35 ● 期間：35年 ● 返済方式：元利均等 ● 金利：年1.73％（全期間固定）

条件を踏まえると、購入時・居住時の費用は以下のとおりです。

【購入時・居住時の費用】

● 諸費用（税・手数料）：物件価格の5％（約264万円） ● 火災・地震保険：200万円（総額） ● 固定資産税等の税金：約800万円（50年総額） ● 住宅ローン控除：年末残高の0.7％×13年 ＝ −300万円（仮定） ● リフォーム：800万円（総額）

なお、ローン返済額は以下のように設定します。

【ローン返済額】

● 月々返済額：約13.6万円 ● 総返済額（35年）：約5,709万円

※計算式：元利均等/年1.73％/420回で算出

持ち家を取得した場合、50年間の費用シミュレーションは以下のとおりです。

【持ち家を取得した場合、50年間の費用シミュレーション】

項目	費用
頭金	1,000万円
住宅ローン返済額	約5,709万円
諸費用	約264万円
火災・地震保険料	200万円
税金（固定資産税など）	約800万円
住宅ローン控除	－300万円
リフォーム費用	800万円
合計	約8,473万円

持ち家に50年間住んだときの住居費は、約8,473万円という結果になりました。

賃貸の住居費が約9,826万円でしたから、持ち家の方が約1,353万円安く、冒頭にお伝えした「1,300万円の説」とほぼ一致することがわかります。

もちろん、エリアや物件などの選択によっては、賃貸のほうが安くなるケースもあります。

とはいえ、賃貸の場合はオーナーや管理会社のマージンが上乗せされるため、持ち家よりも高くなるのが一般的です。

賃貸に住み続けるメリット

住まいを選ぶ基準は、住居費だけではありません。

賃貸にもメリットがあるので、さまざまな観点から総合して選ぶことが大切です。

ここでは、賃貸に住み続けるメリットとして以下を紹介します。

• 転居しやすい
• 家賃以外のランニングコストを抑えられる
• 新しい物件に住み続けることも可能

転居しやすい

賃貸は新居にかかる初期費用が安く、引っ越ししやすいことがメリットの一つです。

初期費用の内訳は、敷金・礼金・仲介手数料がそれぞれ家賃の1ヶ月分。これに、引っ越し代などを加えて数十万円もあれば新居に移れます。

家族が増えたり転勤があったり収入が減ったりしても、新しい家に引っ越すことで課題を解決しやすく、そのときの状況に合わせた住居を選べる点では、持ち家よりも有利でしょう。

家賃以外のランニングコストを抑えられる

備え付けの家電や設備が故障して交換が必要な場合、持ち家だと自己負担ですが、賃貸ならオーナー（管理会社）の負担になります。

また、固定資産税や建物の保険料もオーナー負担で、家賃以外に支払うコストはほとんどありません。

近年、大きな地震や豪雨などの災害が増えています。災害で建物の一部が損壊することがあっても、入居者に負担が生じない点も賃貸のメリットです。

新しい物件に住み続けることも可能

新築の持ち家でも、いずれ経年劣化により建物は古くなってしまいます。

これに対して賃貸の場合、新築を選んで移り住むことで、常に最新の仕様や設備の家に住み続けることが可能です。

ただし、新築や築浅の賃貸は家賃が高いため、トータルの住居費も高くなってしまいます。

賃貸に住み続けるデメリット

賃貸に住み続けることには多くのメリットがある一方、以下のようなデメリットもあります。

• 家賃の支払いが一生続く
• リフォームができない
• 高齢になったときに不安が残る

賃貸で生涯住み続けるかどうかは、メリットとデメリットを比較して判断することが重要です。

家賃の支払いが一生続く

その物件に住み続ける限り、家賃を支払い続けなければならないのが、賃貸のデメリットの一つです。

住宅ローンのように完済することはなく、いくら家賃を払っても持ち家になることはありません。

また、持ち家であれば家を担保に金融機関から融資を受けることも可能ですが、賃貸ではそれができません。

リフォームができない

物件の所有者はオーナーであり、備え付けの設備を交換したり壁紙を張り替えたりする場合は、オーナーの許可が必要です。

無断で変更すると、退去時に原状回復費を請求される場合があります。とはいえ、設備やインテリアなどに不満があれば、引っ越すことで解決できるでしょう。

高齢になったときに不安が残る

定年後、年金生活になっても家賃の支払いが続くため、老後の生活資金に困窮することが考えられます。

こうした心配はオーナーも把握しており、年金しか収入がない人は入居を断る物件もあります。

資産整理を目的に「老後の住まいは賃貸」と決めている方は、将来の資金計画をしっかり立てることが大切です。

持ち家に住み続けるメリット

続いて、持ち家を購入して住み続けるメリットとして以下を紹介します。

• 自由度の高い暮らしを実現できる
• 住宅ローンには完済がある
• 子や孫に資産を残せる

自由度の高い暮らしを実現できる

持ち家に住み続ける一番のメリットは、自由度の高い暮らしができる点です。

戸建住宅であれば、「ペット不可」「楽器の演奏は禁止」といった規約はなく、設備の交換もリフォームをするのも自由です。

自己所有の資産のため売却もでき、立地によっては賃貸として貸し出せば家賃収入も得られるでしょう。

住宅ローンには完済がある

賃貸の家賃は一生続きますが、持ち家の住宅ローンには完済があります。

定年前に完済すれば、老後の生活資金を多めに貯蓄できるなど、ゆとりあるセカンドライフを送れるでしょう。

ただし、リフォームなどの費用が必要になることもありますので、一定額の住居費を貯蓄しておくことが大切です。

子や孫に資産を残せる

住宅ローンを完済すれば、持ち家は完全に自分の所有物になります。

子や孫の世代まで長く住み続ける予定の方なら、長期優良住宅を選ぶと良いでしょう。

家のメンテナンス状況にもよりますが、子や孫の世代でも快適に過ごせる家を資産として残せます。もちろん、相続することも可能です。

持ち家に住み続けるデメリット

持ち家には多くのメリットがありますが、賃貸同様にデメリットもあります。

• 初期投資額が高い
• 管理の手間やコストがかかる
• 転居が容易にできない

仮に老後の生活も見据える場合、住まいの選択肢として賃貸にするか持ち家にするかは、それぞれのメリット・デメリットを総合的に判断することが重要です。

初期投資額が高い

住宅ローンを利用する場合でも、物件価格の1〜2割程度の「頭金」を用意するのが一般的です。

住宅本体価格を全額借り入れできる「フルローン」という融資もありますが、諸費用や引っ越し代までは借入できない商品が多く、自己資金でまかなうのが一般的です。

なお、フルローンは金利が高いため返済額が増える心配もあります。

管理の手間やコストがかかる

賃貸であれば、共有部の清掃やメンテナンスは管理会社が対応します。専有部でも、備え付け設備の交換やその費用もオーナー負担です。

持ち家の場合、こうした手間やコストなどをすべて自分で対応しなければならない点もデメリットの1つといえます。

ただ、分譲マンションの場合は管理費を別途支払うことにより、共有部の清掃やメンテナンスは管理会社が行います。

このほか、固定資産税や火災保険の支払いといった費用も自己負担ですから、住み始めてからの資金計画をしっかり立てる必要があります。

転居が容易にできない

転勤などで引っ越すとき、持ち家だと簡単に引っ越せないこともデメリットの一つです。

やむを得ない場合は賃貸物件として貸し出す方法がありますが、金融機関に事前に確認することが必要です。金融機関が承諾すれば家賃収入でローンを支払える可能性があります。

一方、入居者の対応などをする必要があるため、管理会社に委託すると管理費用がかかりますが、手間を省けます。

売却して移り住むことも可能ですが、買手がすぐに見つかるとは限らず、売却額がローン残債より安ければ売却すらできないこともあるでしょう。

賃貸と持ち家どっちが向いているかを判断するポイント

ここでは、賃貸と持ち家どっちが向いているかを判断するポイントとして以下を解説します。

• 現在の収入を考慮する
• ライフスタイルの変化を考慮する
• 周辺環境や住み心地を考慮する

現在の収入を考慮する

賃貸か持ち家かを判断する際、現在の収入を考慮することも必要です。

まず、持ち家は住宅ローン審査に通るかどうかが大きな課題となります。安定した収入がなければ希望する金額のローンを組むことが難しく、物件の選択肢が限られてしまうでしょう。

ローン返済に加え、固定資産税や修繕費などの維持費も収入から捻出する必要があります。

一方、賃貸は初期費用が比較的少なく、収入に応じて住居を柔軟に変更できる点がメリットです。現在の収入が不安定な場合や、将来のキャリアが見通せない場合、現時点では賃貸がリスクの低い選択といえるでしょう。

将来の収入見込みと現在の家計状況を総合的に判断することが、最適な選択につながります。

ライフスタイルの変化を考慮する

賃貸か持ち家かを判断する基準として、ライフスタイルの変化を考慮することも重要です。

賃貸と持ち家では住み替えの容易さが大きく異なり、転勤が多い職業や、将来的にUターン・Iターンを考えている場合、賃貸のほうが比較的自由に住まいを変えられます。

一方、持ち家は売却や賃貸に出す手続きが簡単でなく、売却の際は希望通りの価格で売れる保証もありません。

家族構成の変化も重要な要素です。結婚や出産で広い家に引っ越したい、あるいは子どもの独立後に夫婦二人でコンパクトに暮らしたいなどのニーズは、賃貸であれば柔軟に対応できます。

持ち家の場合、リフォームやリノベーションで対応することも可能ですが、費用や手間がかかります。このように、将来のライフプランが不確定な場合は、身軽に動ける賃貸の方が適しているといえるでしょう。

周辺環境や住み心地を考慮する

賃貸か持ち家かを判断する基準として、周辺環境や住み心地を考慮することも必要です。

賃貸は、隣人の生活音や周辺の騒音、日当たり、駅からの距離など、実際に住んでみないとわからない問題があっても、気軽に別の物件に移ることができます。気に入らなければ比較的自由に住み替えができる点が大きなメリットです。

一方、持ち家は一度購入すると、簡単に引っ越すことはできません。そのため、購入前には周辺環境（治安、近隣の様子、生活利便施設の有無など）や、物件自体の住み心地（間取り、日当たりなど）を徹底的に確認することが重要です。

後から後悔しないためには、将来にわたって快適に暮らせるかを慎重に見極める必要があります。

「賃貸と持ち家で1,300万円の差」はあくまで1つの基準

総務省のデータなどからもわかる「定年後の家賃総額は約1,300万円」という指標は、賃貸と持ち家を比較する際の基準の一つです。

65歳までに住宅ローンを完済した場合は、それ以降の住居費は大幅に少なくなるでしょう。賃貸の場合は住み続ける限り家賃を支払う必要があり、老後になっても一定の住居費がかかります。

「定年後の家賃総額は約1,300万円」というのは、あくまで全国平均に基づいた概算であり、個人のライフスタイルや将来の収入、居住地などによって大きく変動します。

賃貸と持ち家を比較する際は、単純に家賃と住宅ローンの金額差だけを判断材料にするのはおすすめできません。

固定資産税や修繕費、住宅ローン金利など持ち家にかかる費用や、住み替えのしやすさといった賃貸のメリットも総合的に考慮することが最適な選択につながります。

なお、金融機関によっては新車の購入資金など、他のローンも住宅ローンにまとめられる場合があります。ローンを1本化すると返済管理がラクになり、余裕のある返済計画を立てられるでしょう。

住宅ファクトリーは、住宅ローンの通過実績が豊富な不動産会社です。複数の借り入れがある方でも、独自のノウハウを活用して住宅ローン審査をサポートします。

また、住宅ローンと既存のローンをまとめる「住宅ローン1本化」にも力を入れております。住宅ローンのプロがお客様に寄り添いながらご相談を承りますので、ぜひお問い合わせください。